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4、争的实质是看谁能赢得持续的领先优势。中国入世后，5年内将允许外资进入建设市场。这势必使我国房地产业面临更加广阔的发展空间和更加激烈的市场竞争。纵观时下房地产企业，有的是以质量赢得市场，有的是以规模效益雄踞一方，有的是以诚信争得顾客。这此企业实际上都是有着自己的核心竞争力，只是还没有提升为经营理念，乃是一种无意识的企业行为的结果。这就要求房地产企业以不断提高核心竞争力作为长期制胜之本。核心竞争力即核心能力或核心专长,它是企业独有的,为消费者带来特殊效用,使企业在某一市场上长期具有竞争优势,获得稳定超额利润的内在能力资源,是竞争对手在一段时间内难以超越的竞争力,能使企业保持较高的增长势头。价值链理
5、论认为,在企业众多的价值活动中,并不是每一环节都创造价值。企业所创造的价值,实际来自企业价值链上某些特定的价值活动,这些真正创造价值的经济活动,我们称为企业价值链的“战略环节”。企业在竞争中的优势,尤其是能长期保持的优势,是企业在价值链某些特定战略环节的优势。信息化的现代社会,任何一个企业都不可能拥有价值链上所有环节的优势,也不可能在所有价值链环节上处于劣势。企业为取得竞争优势,必须权衡价值链的每一环节,保留和控制自己处于优势的环节,对劣势环节,则可通过业务外包、策略联盟等形式,虚拟出去,出让给最好的专业公司去做。这将更有利于企业竞争优势的保持和经营目标的实现。用价值链的理论方法分析了房地产企
6、业创造价值活动的过程,提炼房地产企业创造价值的战略环节,并由此分析房地产企业得以保持竞争优势的源泉,进而归纳和总结出房地产企业的核心竞争力。二、基础理论综述（一）价值链理论及其发展迈克尔波特（Michael E. Porter）于1985年在其所著的竞争优势一书中首先提出了价值链理论。他认为一个企业盈利能力的关键,是企业是否能创造买方所需要的价值,并确保这种价值不落入他人的手中。价值是买方愿意为企业提供的产品所支付的价格,如果企业所得的价值超出了创造产品所花费的各种成本,那么企业就赢利。因此,分析竞争地位时必须重视使用价值,而不是成本,这构成了应用价值链方法的理论基础。波特把企业内所有价值增加
7、的活动分为基本活动和辅助活动,其中基本活动涉及企业生产、营销、来料储运、成品储运、售后服务;辅助活动涉及人事财务、计划、研究与开发、组织制度等,基本活动和辅助活动共同构成了企业的价值链。他认为：“每一个企业都是用来进行设计、生产、营销、交货等过程及对产品起辅助作用的各种相互分离的活动的集合。”任何企业的价值链都是由一系列相互联系的创造价值的活动构成，这些活动分布于从供应商的原材料获取到最终产品消费时的服务之间的每一个环节，这些环节相互关联并相互影响。在此基础上，波特提出了价值链分析方法，即对企业活动进行分解，通过考察这些活动本身及活动相互之间的关系来确定企业竞争优势。同时，波特指出企业价值链并
8、不是孤立存在的，而存在于由供应商价值链、企业价值链、渠道价值链和买方价值链共同构成的价值链系统中。企业的价值链也是动态变化的，它反映了企业的历史，战略、以及实施战略的方式。沙恩克（John Shank）和哥芬达拉加(V.Govindaraj an) 描述的价值链则范围大的多，他们认为“任何企业的价值链都包括从最初的供应商手里得到原材料直到将最终产品送到用户手中的全过程。” 沙恩克和哥芬达拉加不但扩大了价值链的范围，同时将会计信息置于价值链分析中，计算出价值链的每一个阶段的报酬率（ROA）与利润，从而确定竞争优势之所在。沙恩克和哥芬达拉加也将此种意义上的价值链分析称之为战略性成本管理。价值链的分
9、析方法与会计信息的结合，使得企业战略性成本管理成为现实。将价值链拓展到竞争对手与行业范围，将价值链分成内部价值链、竞争对手价值链与行业价值链三种类型，同时开发出了各种定量的方法考察企业价值链各环节的价值贡献，用以分析企业的战略成本控制与竞争优势的提升。彼德海恩思 (Peter. Hines)把价值链重新定义为集成物料价值的运输线。他所定义的价值链把顾客对产品的需求作为生产过程的终点，把利润作为满足这一目标的副产品。海恩思把原材料和顾客也纳入价值链范畴，并且认为基本活动具有交叉功能，价值活动沿着价值链的流程比较合理地建立，而不只是存在于生产作业中。现行的支持活动包含信息技术的运用，与这部分相关的
10、利润也被看作有效完成这一过程的副产品。杰弗里雷波特(Jefferey F. Rayport)和约翰斯威尔克拉(John J. Sviok la)于1995年提出了虚拟价值链的观点，认为通过信息的收集、组织、选择、合成和分配，企业可以创造价值。随着数字化时代的到来，企业开始越来越多地运用互联网取代传统的渠道，并不断加强与商业伙伴的战略联合。战略分析的重点由企业、产业转向整个价值创造系统。由此构成的新型价值链不再是增加价值的成员组成的链条，而是由虚拟企业构成的网络。价值网上的各个环节，不同的经济角色通过签订合同组成虚拟企业，共享资产（包括数据、信息和知识），利用彼此的互补资源和优势（包括系统和工艺
11、），共同产生价值链。企业最重要的战略任务就是通过电子方式的联系重新组排这些角色的位置和关系，使它们之间的适应程度不断加深。价值网的观念是由美智(Mercer)顾问公司的著名顾问Adrian Slywotzky,在其利润区一书中首次提出。他指出，由于顾客的需求增加、国际互联网络的冲击以及市场高度竞争，企业应该改变事业设计，将传统的供应链转变为价值网。价值网“是一种新业务模式，它将顾客日益提高的苛刻要求与灵活及有效率、低成本的制造相连接，采用数字信息快速配送产品，避开了代价高昂的分销层，将合作的提供商连接在一起，以便交付定制解决方案;将运营设计提升到战略水平;适应不断发生的变化。”国内的迟晓英和宣
12、国良对此理论进行了进一步的研究，重点放在技术发展对价值链的影响，尤其是信息技术、因特网以及电子商务的影响。总之，无论价值链的形式如何发展变化，其本质不变，即价值链是由一系列能够满足顾客需求的价值创造活动组成的，这些价值创造活动通过信息流、物流或资金流联系在一起。此外，价值链的分析方法很快在企业界得到了广泛的应用，并形成了专门的价值链管理思想，国内外也出现了不少的相关文献。（二）竞争优势理论传统或古典经济学的观点。这种观点认为企业国际竞争优势取决于该国或地区的生产要素劳动力、资金和自然禀赋等方面具有的相对优势。这种观点自亚当斯密创立的“比较优势理论”到大卫李嘉图的“比较贸易理论”源远流长，其佐证
13、是二战后的日本及近些年发展起来的亚洲“新四小”企业，它们之所以获得竞争优势，根本原因就是其拥有丰富而优秀的劳动力资源及劳动力价格偏低所致。经济历史学或制度经济学派的观点。这种观点强调经济体制及制度在形成国际竞争力方面的重要作用，认为有力的制度形式是推动国家经济发展的动力，从而也必然促进企业国际竞争力的提高。一个国家或地区企业要增强竞争力，首要的因素是使其经济面向市场并相应缔造现代经济体制。发展经济学的观点。这种观点认为，企业国际竞争力的提高是经济发展的自然结果。实际是以工业化来消除发展中国家存在的二元经济结构，实行经济结构的根本转变。增长经济学的观点。这种观点认为，与自然资源相比，人力资本更能
14、决定一国或地区的竞争优势，竞争优势来源于效率和技术创新，关键因素是技术水平和教育。企业经济学的观点。这种观点认为，提高企业竞争优势除了靠工业的基础设施完善程度以外，必须提高企业的技术水平和管理水平，使企业在生产和推销方面比别国的同类企业更强。世界经济论坛和洛桑国际管理开发学院的观点。这两个机构认为，企业竞争优势取决于企业组织结构、战略管理、以市场为导向的营销管理，实物与价值形态的管理，以及人力资本的管理。以上各种观点，尽管对企业竞争优势的内涵、外延、形成条件以及决定因素看法不一，但对企业竞争优势本质认识是一致的。归纳起来，企业竞争优势是一个综合概念，包括既相互联系又相互补充的两个方面：一是企业
15、内部形成的竞争力，二是由环境左右而形成的竞争力。我更赞同增长经济学和企业经济学的观点，及企业竞争优势主要来自企业内部效率和技术创新，或者说来自企业价值链各环节的创新，因此企业竞争优势的实质是一国的企业设计、生产、销售产品和劳务能力，其产品各个方面比竞争对手更具有市场吸引力。当然，这并非否认企业外部环境的作用，而是说在某一个特定时期，一国企业所处的外部环境如制度，体制、政策等是相对稳定的，而在相对稳定的外部环境中，企业与竞争对手所处的环境是相同的，所以企业竞争优势主要取决于企业自身的经营水平。竞争优势是指那些可以使企业处于强有力竞争地位的产品和市场的特性。根据迈克尔波特的观点，企业竞争优势“归根到底来源于企业为客户创造的超过其成本的价值”，“企业拥有的各种优势可以归结为两种基本类型：低成本和独特性。”一般而言，企业的低成本或独特性竞争优势可延展至以下几个方面：创新能力、品牌、协调机制、生产组织、人力资源、营销网络等。企业竞争优势的形成源自两个方面。一是具有优越的客观条件：指企业所在地的自然条件、资源状况、交通运输、信息交流、通讯工具、经济基础和公共关系。这些客观条件中，有的是自然形成的；有的是人们长期努力形成的；有的是企业长期形成的，如良好的公共关系和企业形象。二是企业内部形成的：如高层管理者的决策能力、工程技术人员的创新能
