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1、*华庭房地产开发有限公司罗庄区锦绣华庭经济适用房小区(一期)建设项目申请报告LGZ091177*市工程咨询委员会*市工程咨询院目录第一章 申报单位及项目概况11.1项目申报单位概况11.2项目概况1第二章发展规划、产业政策和行业准入分析122.1 发展规划分析122.2 产业政策分析132.3 行业准入分析14第三章建设项目市场及SWOT分析163.1 市场分析163.2 建设项目SWOT分析19第四章 节能方案分析224.1 用能指标和节能规范224.2 能耗指标分析224.3 主要节能措施分析23第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析285.1 项目建设用地选址285.2 项目用地建设条
2、件285.3 土地利用合理性325.4 征地拆迁和移民安置规划方案32第六章环境和生态环境影响分析336.1 环境和生态现状336.2 环境保护标准336.3 生态环境影响分析及保护措施34第七章财务评价40第八章社会影响分析418.1 社会影响效果分析418.2 社会适应性分析43附件一、企业法人营业执照二、组织机构代码证三、税务登记证四、中华人民共和国房地产开发企业资质证书五、规划选址意见五、国有土地使用成交确认书六、环境影响审批意见七、项目规划示意图第一章 申报单位及项目概况1.1项目申报单位概况*华庭房地产开发有限公司成立于2005年4月，是一家集房地产开发、经营、五金建材销售相配套的
3、综合企业，公司注册1000万元。2005年6月*华庭房地产开发有限公司经*市建设局审定房地产开发暂定资质，资质证书号为156204。该公司经过近2年的发展，于2008年2月被市建设局评定为具有四级开发资质的房地产开发企业，公司现有职工30人，公司下设办公室、财务部、工程部、经营部、物资供应部、物业管理部等职能部门。*华庭房地产开发有限公司本着“追求卓越，开拓创新”的企业精神，在房地产开发建设中积极采用新技术、新材料。已成功的开发建设了莒南锦绣华庭小区，建设规模5万平方米。1.2项目概况一、项目建设背景经济适用房的建设是与社会主义市场经济相适应的新的住房供应体系的主要组成部分，是国家在推进“停止
4、住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”改革的同时，为增加住房有效供应而采取的一项重要政策措施，是解决城区中低收入家庭住宅问题的举措。党和政府十分重视经济适用房建设，在党的十五届五中全会上明确提出要大力发展经济适用房为重点的房地产业。国务院总理温家宝曾对经济适用房建设提出了两点要求，一是以经济适用房为重点的住宅建设方针、政策不要轻易改变；二是经济适用房建设要按照市场经济规律来办，防止盲目建设造成积压。国务院在1999年23号文件中对经济适用房建设发展作了具体要求。2000年9月建设部以房（2000）196号文件下发了关于进一步规范经济适用房建设和销售行为的通知，对经济适用房建设、销售进行规范，端
5、正了经济适用房的发展方向。2007年8月7日，国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号，以下简称“24号”文）颁布，该文件表示，住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。20多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。但同时，城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房还比较困难的问题还比较突出。因此，“24号”文提出，城市人民政府要抓紧开展低收入家庭住房状况调查，制订解
6、决城市低收入家庭住房困难的工作目标、发展规划和年度计划，纳入当地经济社会发展规划和住房建设规划，并向社会公布。要按照解决城市低收入家庭住房困难的年度计划，确保廉租住房保障的各项资金落实到位；确保廉租住房、经济适用住房建设用地落实到位，并合理确定区位布局。为切实落实国家关于大力发展经济适用房的建设规划，*市在2008年全市开工建设经济适用住房62.3万平方米，完成总投资9.18亿元，竣工57万平方米、9000套住房。2009年计划再向全市城镇低收入家庭供应60万平方米经济适用住房，并探讨实行经济适用住房货币化补贴模式，对符合经济适用房购买条件的城市居民购买空置商品房，实行差价补贴。充分利用政策争
7、取上级资金支持，抓好保障性安居工程项目建设。以市场化为取向，进一步促进公房经营管理的多元化，对部分危旧公房进行改造，逐步实行直管公房与廉租住房并轨，有效增加廉租住房房源。同时建立住房保障全覆盖机制，建好档案，规范管理，建立健全完善的住房保障制度体系。本项目从建筑设计、功能规划到施工监理、质量管理都将得到充分体现。项目建成后将为*市民构造一处美在外表、贵在内涵，的时尚型经济适用房住宅小区。二、项目建设地点本项目建设地点位于罗庄区临册路与清河南路交汇处西北角，东至临册路，西至老潍徐公路，南邻盛庄街道办事处付家白庄村集体用地，北至陷泥河，地理位置优越，投资居住潜力巨大。三、建设内容及规模本项目为罗庄
8、区棚户区改造项目的一期工程。整体改造项目总用地面积15.2公顷，总建筑面积185000平方米。本一期工程占地面积73333平方米，建筑总面积91000平方米，其中住宅面积86000平方米，公建建筑面积5000平方米。住宅楼均为6+1层，公建层数均为3层，一期项目容积率1.24，建筑密度22.5%，绿地率35.5%。项目建成后可提供居民住户1430户，居住人口5005人，停车位1430个。一期工程主要建设内容序号指标名称单位数量备注1项目总用地平方米733332总建筑面积平方米91000住宅面积平方米86000商业面积平方米50003容积率1.24 4建筑密度%22.5 5绿地率%35.5 6居
9、住总户数户1430 7居住人口人5005 8停车位个1430 9总投资万元942610利润总额万元24811项目建设期年212投资利润率 %2.63 四、工程设计方案（一）设计依据城市居住区规划设计规范（GB50180-1993）民用建筑设计通则（GB50352-2005）建筑设计防火规范（GB50016-2006）住宅建筑规范（GB50368-2005）屋面工程技术规范（GB50207-1994）建筑抗震设计规范(GB50011-2001)(2008年版)*市规划管理部门有关批文（二）建筑设计建筑设计使用寿命为70年建筑抗震设防烈度为七度1、规划构架整个地块的规划构架力求统一，建筑空间与景观
10、相互协调，相互依存。各建筑单体之间形成适宜的对位关系，避免在不同角度形成建筑重叠造成“钢筋混凝土森林”的感觉。整体布局结合了日照间距、绿化布置、空中限高和消防要求等。2、道路交通鉴于本地块面积不大，区内的车型道路主要采用了外环的方式进行组织，将每一栋楼直接挂于外环路之上，从而在维持车行交通体系便捷、通畅的基础上实现中心地带人车分流，在最大程度上减少车辆对小区内部居住环境的负面影响。3、户型设计参照业主的要求统计与现行建筑设计规范标准进行设计，建造多种面积、多种形式的户型。户型设计强调功能齐全和合理布局，平面布置充分利用自然采光和通风，降低能耗。减少结构占套内使用面积，增加建筑布置灵活性及使用面
11、积，空间灵活可变，隔断多样化，住户可按照各自的使用要求来布置自己的户型。4、楼地面底层厨房卫生间地面采用回填土分层夯实后浇筑混凝土，其余为架空板；楼面采用现浇钢筋混凝土楼板，细石混凝土楼面。5、屋顶全部采用坡顶。屋面设防水、保温、隔汽层。6、门窗外门窗与四周墙体连接处严格按有关技术规程施工，做到密闭防渗。本建筑中玻璃的选用符合建筑玻璃应用技术规程的要求。玻璃幕墙、平台走廊、楼梯及阳台栏板、出入口门厅等部位的玻璃均采用安全玻璃。7、建筑色彩墙面颜色以黑、白、灰为主调，以透现简洁流畅和淡雅脱俗的现代主义风格，空调机位采用浅色金属条或木质格栅。外墙以多孔砖和砌砖，内墙以砌块作为砌筑材料。五、配套工程
12、方案（一）电气工程方案居民住宅楼的电梯与公共照明等负荷为二级，采用低压双电源供电。1、变配电系统拟建项目供电由*市供电公司提供，从10kv支线引入小区变配电室，经变配电室变压为380v/220v，50Hz低压电供项目内各用电单元使用。高压侧采取单母线，变压器低压侧采取单母线供电，变压器高压侧拟采用三相过流、速断、单相接地保护及变压器超温报警。操作方式采用交流操作，操作电源为交流110V，在变压器低压侧设置成套静电电容器自动补偿装置，以集中补偿形式使高压侧功率因数提高至0.9以上。在变电所高压配电室设置量电柜，采用高供高量计量方式，住宅采用每户一表（三相表）计量。2、照明系统起居室及一般活动区5
13、0LX，卧室200LX，餐厅、厨房80LX，卫生间40LX，楼梯间30LX。住户配电箱内设总开关，入户导线采用铜质导线穿钢管敷设。3、弱电系统电话通讯拟采用电信部门的虚拟交换系统，另外，与广域网（公网）的数据通路将采用光纤接入方式。住宅楼内每户设有线电视终端盒，沿墙暗敷，主卧室、起居室、书房均设置有限电视终端；每户设家庭信息箱一只，有线电视每户引一路进线进信息箱，然后再分配至各终端；每层设一个电视接线箱，在公共走道嵌墙安装。（二）给排水工程1、给水工程本项目用水主要为生活用水，水源采用市政管网自来水。供水方式采用自来水直供及设置水泵和水箱的联合给水方式。在小区内形成环网，供本项目用水。2、排水
14、工程本项目排水采用雨、污分流制。污水主要是住户生活产生的生活污水，废水经区内污水管网汇入化粪池处理后排入罗庄区的污水处理厂。雨水经过雨水斗、室外雨水口、空调冷凝水收集管、室外雨水管汇入城市雨水管网。（三）消防工程本项目室内设消火栓给水系统，室内消火栓用水量15L/S，室外消火栓用水量为20L/S，火灾延续时间2小时，室外消防用水由室外消防管网供给。室内设置消火栓箱，并确保室内任何部位均有2支水枪同时到达，室内消火栓箱采用单栓消火栓软管卷盘组合箱，箱内配置消防栓、直流水枪和衬胶水带，消防软管卷盘一套，箱体下设置灭火器。消防用水通过消防稳压泵、气压罐满足初期火灾用水。消火栓两台，一用一备，室外按规范要求设置消火栓水泵接合器。室外由市政上水管进水，与城市上水管道构成消防给水管网，管径DN200，在基地环网上按规范要求设置室外消火栓，并在水泵接合器40米以内设室外消火栓。（四）暖通及燃气1、空调设计住宅采用分体式空调，具体由住户自己选定。2、采暖本项目取暖采取集中供热的形式，由周边已铺设好的供热管道直接引入热水，经热交换站内的板式换热器换热，提供给住宅用户，采暖供回水温度为60/50。3、通风设计各设备用房设机械送排风系统，通风量根据以下原则确定：变电间：10次/
