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1、房产交易过程中的纳税问题详解 （附案例分析）纳税辅导仅供参考，具体执行应以法律、法规、规章和规范 性文件的规定为准。本期内容为个人二手房交易环节，交易双方所涉 及税费政策解析。在历次房地产业的国家宏观调控背景下，国家对个人二手房交易 所涉及的税费政策也屡次发生变化。 同时，由于二手房交易的房屋类 型可分为住宅和非住宅，住宅还可分为普通住宅和非普通住宅， 交易 的类型又可分为正常转让、互换、赠与、受赠后再转让等，不同情况 下对交易双方征收的税费均有差异， 是日常咨询的重点。根据国家税 收法律法规的有关规定，我们对相关的政策进行了整理，供参考。一、个人转让住房涉及税费（一）营业税及附加根据财政部国
2、家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策 的通知（财税201112号）规定，自2011年1月28日起，个人 将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超 过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购 买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过 5年（含5年） 的普通住房对外销售的，免征营业税。根据国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工 作意见的通知（国办发 200526号）第五条规定：”享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级 别土地上住房平均交易价格1.2倍
3、以下。各省、自治区、直辖市要根 据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标 准的20%各直辖市和省会城市的具体标准要报建没部、财政部、税 务总局备案后，在2005年5月31日前公布。”根据国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的 通知（国税发 200589号），个人购买住房以取得的房屋产权证 或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。根据国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的 通知（国税发 2005172号）规定，纳税人申报时，同时出具房 屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的
4、，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完 税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。因此，根据目前政策，个人转让住房，应判断是否普通住房、是 否满5年两个因素，确定是否缴纳及如何缴纳营业税。纳税人缴纳营业税的同时，应根据营业税税额的 7% （市区）缴 纳城建税，营业税税额的3%纳教育费附加，营业税税额的 2%1纳 地方教育附加。（二）个人所得税根据国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关 问题的通知（国税发2006108号）规定，个人
5、转让住房，以其 转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳20%b人所得税。对转让住房收入计算个 人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证， 经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、 转让住房过 程中缴纳的税金及有关合理费用。 纳税人未提供完整、准确的房屋原 值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据中 华人民共和国税收征收管理法 第三十五条的规定，对其实行核定征 税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税 务局根据纳税人出售住房的所
6、处区域、地理位置、建造时间、房屋类 型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%勺幅度内确定。根据财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个 人所得税有关问题的通知（财税字 1999278号）第四条规定， 对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得， 继 续免征个人所得税。根据国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通 知（国税发 200733号）第三条规定：”（一）上述文件所称自 用5年以上，是指个人购房至转让房屋的时间达 5年以上。1 .个人购房日期的确定。个人按照国家房改政策购买的公有住 房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注 明
7、的时间，依照孰先原则确定；个人购买的其他住房，以其房屋产权 证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。2 .个人转让房屋的日期，以销售发票上注明的时间为准。（二）家庭唯一生活用房是指在同一省、自治区、直辖市范 围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。”因此，按照目前政策，除个人转让自用 5年以上、并且是家庭唯 一生活用房取得的所得，免征个人所得税外，个人转让住房应按照“财 产转让所得”差额缴纳20将人所得税，如不能提供完整、准确的房 屋原值凭证，则按住房转让收入核定征收。（三）印花税、土地增值税根据财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策 的通知（财税 2008137
8、号），为适当减轻个人住房交易的税收负 担，支持居民首次购买普通住房，自2008年11月1日起，对个人销 售或购买住房暂免征收印花税，对个人销售住房暂免征收土地增值 税。因此，目前个人销售住房免征印花税、土地增值税，个人购买住 房免征印花税。（四）契税根据江苏省财政厅江苏省地方税务局江苏省住房和城乡建设 厅关于调整我省房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知（苏财税201033号）规定：“一、关于调整契税政策。自2010年10月1日起，对个人购买90平方米及以下，且属于 家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房 的普通住宅，减按1顺率征收契税。对个人购买90平方米以上，14
9、4 平方米以下，且属于家庭唯一住房的普通住宅，按1.5%税率征收契税;对个人购买不属于家庭唯一住房的，无论属于普通住宅还是非普 通住宅，一律按我省原定3海率征收契税。商品住房以房地产主管部门契约鉴证时间为准， 存量住房以房地 产主管部门契约登记受理时间为准。 凡在2010年10月1日前已签订 房屋买卖契约，但尚未在房地产主管部门办理契约鉴证或登记的，应在2010年10月20日前到房地产主管部门办理契约鉴证或登记手续， 逾期按本通知规定执行。对纳税人需享受家庭唯一普通住房优惠政策的，征收机关应查询 纳税人在省辖市范围内的契税纳税记录；无记录或有记录但有疑义 的，根据纳税人的申请或授权，由房地产主
10、管部门按照房屋权属登 记信息查询暂行办法（建住房 2006244号）和房屋登记簿管 理试行办法（建住房 200884号）的有关规定，通过房屋登记信 息系统查询纳税人的家庭住房登记记录， 并出具书面查询结果。如因 当地暂不具备查询条件的，纳税人应向征收机关出具家庭唯一住房书 面诚信保证书。纳税人诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，征收机关应按照中华人民共和国税收征收管理法的有关规定处理。”因此，目前个人购买住房，应根据是否普通住房、面积大小以及 是否家庭唯一住房三个因素确定适用的契税税率。例1:本人今年准备卖掉一套位于苏州市区的别墅，该房产已满 五年，且是家庭生活唯一住房，原购房价格80万，现协商
11、卖价300万，问买卖双方要交多少税？答：该房产属满五年非普通住房，依据财税201112号规定， 卖方应按差额缴纳营业税及附加；由于该房产已满五年，且是家庭生 活唯一住房，根据财税字1999278号第四条规定免征个人所得税。 买方应按3海率缴纳契税。具体税费如下：卖方：营业税=（300-80） X 5%=11（万元）城市维护建设税=11X7%=0.77 （万元）教育费附加=11X3%=0.33 （万元）地方教育费附加=11X2%=0.22 （万元）买方：契税=300X 3%=9（万元）二、个人互换住房涉及税费个人互换住房，交换双方视同销售，营业税及附加、个人所得税 按照个人转让住房计算缴纳。根据
12、财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定 的通知（财税字 199548号）第五条规定，对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。根据中华人民共和国契税暂行条例细则第十条规定，房屋交 换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经 济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。三、个人转让商铺涉及税费（一）营业税及附加根据财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知 （财税 200316号）规定：“三、关于营业额问题（二十）单 位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为
13、营业额。”因此，个人转让购置的商铺，应按差额缴纳营业税，纳税人缴纳 营业税的同时，应根据营业税税额的 7% （市区）缴纳城建税，营业 税税额的3嘴纳教育费附加，营业税税额的2%t纳地方教育附加。（二）个人所得税中华人民共和国个人所得税法 规定，财产转让所得以转让财 产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额， 为应纳税所得额，适 用税率20%个人出售商铺所得属于转让财产所得，应按此规定计算 缴纳个人所得税。（三）土地增值税根据中华人民共和国土地增值税暂行条例 （国务院令第138 号）第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以 下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值
14、税的纳税 义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。”旧房转让应缴纳的土地增值税按以下顺序和方法计算：1.转让旧房及建筑物，首先按评估价格及有关因素计算、确定 扣除项目金额，再计算应纳土地增值税额。根据中华人民共和国土 地增值税暂行条例及其实施细则的规定，旧房及建筑物的评估价格， 是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估 机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。 评估价格须经当 地税务机关确认。根据财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定 的通知（财税字 199548号）规定：“十、关于转让旧房如何确 定扣除项目金额的问题转让旧房的，应按房屋及
15、建筑物的评估价格、 取得土地使用权所 支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴 纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。 对取得土地使用权时未 支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的， 不允许扣除取得土地 使用权所支付的金额。”具体计算过程：（1）计算评估价格：评估价格=重置成本价X成 新度折旧率；（2）汇集扣除项目金额：包括评估价格、评估费用、与房产转让有关的税金等;(3)计算增值率；增值率=增值额+扣除项目金额增值额=收入额扣除项目金额(4)依据增值率确定适用税率；土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额 50%勺部分，税率为30%增值额超过扣除项目金额 50%未超过扣除项目金额 100%勺部 分，税率为40%增值额超过扣除项目金额100%未超过扣除项目金额 200%勺部 分，税率为50%增值额超过扣除项目金额200%勺部分，税率为60%(5)依据适用税率计算应纳税额；应纳税额= 增值额X适用税率-扣除项目金额X速算扣除系数(6)如果转让房地产的成交价格明显低于房地产评估价格，又 无正当理由的，应按评估的市场价确定其实际成交价， 并以此作为转 让房地产的收入计算征收土地增值税。2 .转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发 票的，可根据财
