《房地产开发项目评估方法》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产开发项目评估方法（59页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房地产开发项目评估方法房地产开发项目评估方法一、房地产开发项目建设程序二、项目策划内容与方法三、市场分析方法四、财务评价方法及举例分析一、房地产开发项目建设程序 获得土地阶段（初步可行性研究） 土地报价的可行性研究报告 董事会批准参加土地竞买重大事宜 参加土地竞买 前期管理阶段 产品方案优化 规划设计与方案优化 可行性研究与项目融资（前期终点，三证评估，四证放款） 经营计划阶段 经营实施阶段（动态管理与控制） 开工准备 项目开工 开盘销售 竣工验收 后评价阶段二、项目策划内容与方法策划含义：以市场为导向，以方案优化为手段，以确定 计划参数为目的，构思项目整体开发方案。策划内容：1、产品定位（市
2、场研究及产品方案优化） 2、项目策划基本参数 3、项目分期开发计划（每期开发量、开竣工日期、开盘日期） 4、开发产品经营计划（经营方式、价格、销售速度、回款） 5、投资估算及使用计划（工程量、造价、用款计划） 6、资金筹措计划（启动资金、资本金投入、预售收入、贷款）1、产品定位（市场研究及产品方案优化）（1）市场研究宏观趋势分析，得出产品的数量空间和价格空间；产品定位分析，确定产品档次及价格；价格预测，确定未来若干年的产品价格。（2）产品方案优化 产品方案优化在项目评估阶段意义不大。2、基本参数（一）3期项目分期开发期数94%土地契税税率810%项目基准收益率7控制项目开工的最早季度3季土地交
3、付使用季度6控制项目开工的最早年份2005年土地交付使用年份5签定土地合同季度或开始项目前期工作季度1季项目起始季度4签定土地合同年份或开始项目前期工作年份2005年项目起始年份3签定土地合同年月至最后一笔销售款收到为止20季项目周期（计算期）21-按月/2-按季/3-按年2项目周期单位1备注数据或选项单位项目名称序号3、项目分期开发计划参数420093200832200812007242007420051竣工季度竣工年份开工季度开工年份项目分期单项工程（产品）开发计划参数420094200832008420084687.5配套工程三期地面车库3242009420083200842008550
4、00普通住宅三期高层住宅3220082200712007220075625配套工程二期地面车库222200822007120072200760000普通住宅二期高层住宅2420061200642005120064687.5配套工程一期地面车库14200642005420051200633750配套工程地下车库124200612007420051200655000普通住宅一期高层住宅1容积率竣工季度竣工年份封顶季度封顶年份开工季度开工年份开盘 季度开盘 年份开发面积()产品类型单项工程项目 分期4、开发产品经营计划参数70303052008.4同比1250004687.5三期地面车库出售7030
5、3052008.4同比12720055000三期小高层出售70303062007.2同比1250005625二期地面车库出售70303062007.2同比12660060000二期小高层出售70303062006.1同比1250004687.5一期地面车库出售70303062006.1同比12200033750一期地下车库出售70303062006.1同比12600055000一期小高层出售交房二次付款间隔合同首付销售周期（季）开盘年.季变化方式变化周期(季)增减幅度(%)开盘单价(元)收款比例(%)销售计划参数价格参数数量()产品名称5、投资估算及使用计划否8075.00 合计否375.00
6、 元/平方米800.00 平方米4687.50 按建筑面积三期地面车库3.2是7700.00 元/平方米1400.00 平方米55000.00 按建筑面积三期小高层3.1否三期工程费用3否8250.00 合计否450.00 元/平方米800.00 平方米5625.00 按建筑面积二期地面车库2.2是7800.00 元/平方米1300.00 平方米60000.00 按建筑面积二期小高层2.1否二期工程费用2否14400.00 合计否375.00 元/平方米800.00 平方米4687.50 按建筑面积一期地面车库1.3否7425.00 元/平方米2200.00 平方米33750.00 按建筑面积
7、一期地下车库1.2是6600.00 元/平方米1200.00 平方米55000.00 按建筑面积一期小高层1.1否一期工程费用1计入取费基数估算价值(万元)指标单位估算指标基数单位数量计算基数工程或费用名称序号工程费用估算指标其它费用估算指标(第一期)44600.83 合计流动资金13720.00 %5 万元14400 按建安费比例预备费12财务费用111742.46 %4 万元43561 按收入比例销售费用10432.00 %3 万元14400 按建安费比例管理费用9288.00 %2 万元14400 按建安费比例其他工程费8开发间接费7435.62 %1 万元43561 按收入比例开发期税
8、费6144.00 %1 万元14400 按建安费比例公共配套设施费51868.75 元/M2200 平方米93437 按建筑面积基础设施建设费4720.00 %5 万元14400 按建安费比例前期工程费338250.00 元/M24500 平方米85000 用地面积土地征用费2估算价值(万元)指标单位估算指标基数单位数量计算基数工程或费用名称序号土地费用使用计划参数 30第3次付款比例（%）3第3次付款季度2005第3次付款年份40第2次付款比例（%）2第2次付款季度2005第2次付款年份30第1次付款比例（%）1第1次付款季度2005第1次付款年份3期工程2期工程1期工程项目名称6、资金筹措
9、计划数据长期借款还本付息条件资金筹措计划股东借款还本付息计划长期借款还本付息条件13指定还本利18第1期过桥贷款 17按输入的先后顺序还7.20 第3期三期银行借款11按输入的先后顺序还7.20 第2期二期银行借款05按输入的先后顺序还7.20 第1期一期银行借款贷款放款时间偿还期(季)宽限期(季)偿还方式年利率(%)项目分期借款名称项目启动资金筹措方法1、启动资金 一期工程=从拿土地到开工（四证齐全）全部费用 二期以后=与一期工程一起拿地的费用 整个项目的启动资金从拿地到首期工程开工。最少也不能低于土地费用，否则拿不到土地证。2、启动资金的筹措 最低自有资金>=首期工程总投资35%和>=二期以后的土地费用过桥资金<启动资金-最低自有资金3、举例 （1）启动资金 一期工程2005年4季度开工，启动资金应该计算到2005年3季度末。 三期工程共需要启动资金41187.75万元。 （2）启动资金筹措 启动资金中土地费用（含契税）39776.03 ，项目启动资金至少需要筹
