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1、目 录第一章 总论11.1项目概论11.2项目承办单位简介11.3可行性研究的依据及原则21.4项目研究的范围31.5项目概况及主要技术经济指标41.6可行性研究的结论5第二章 项目提出的背景及建设必要性72.1项目提出的背景72.2项目建设的必要性13第三章 项目选址及建设条件163.1场址选择163.2建设条件183.3交通运输条件183.4公用设施条件19第四章 项目规划设计方案214.1规划设计理念214.2主要建设内容224.3功能分区224.4内部装修设计方案26第五章 配套工程305.1给水排水方案305.2采暖通风、空气调节325.3电气系统设计方案33第六章 环境保护评价37
2、6.1执行环境质量标准及排放标准376.2污染源及污染物处理措施386.3绿化426.4环境影响评价42第七章 节能措施447.1用能标准及节能设计规范447.2节能原则447.3项目能耗指标分析和节能措施457.4节水措施46第八章 组织机构与人力资源配置498.1组织机构499.2劳动定员与工作制度508.3人员来源及培训518.4项目管理51第九章 项目实施进度539.1建设期539.2项目实施时期各阶段进度安排539.3项目实施进度计划表53第十章 项目招标方案5510.1编制依据5510.2招标原则5510.3建设项目招标范围及招标组织方案5610.4招标程序5710.5评标委员会的
3、人员组成和资质要求58第十一章 投资估算与资金筹措6011.1投资估算6011.2资金筹措6211.3资金使用计划62第十二章 财务评价6412.1财务评价分析说明6412.2成本费用估算6412.3利润的估算6612.4财务评价67第十三章 综合效益分析7013.1项目经济效益分析7013.2项目社会效益分析70第十四章 结论与建议7214.1结论7214.2建议72附表：项目投资估算及财务分析表附件：可行性研究咨询委托书XX文化城项目 可行性研究报告第一章 总论1.1项目概论1.1.1项目名称XX文化城项目1.1.2项目承办单位项目承担单位：项目负责人：联系电话：1.1.3项目选址项目选址
4、于X市市经济技术开发区，租赁位于黄河路以北，华山路以西的宏图商贸综合楼进行项目建设。1.1.4可行性研究报告编制单位编制单位：工程咨询资格证书编号：资质等级：发证机关：1.2项目承办单位简介XX市宏图企业管理咨询有限公司是一家以商场、超市、酒店经营管理服务为主的企业，公司坚持经济效益和社会效益相统一，秉承“改革创新，开放合作”的原则，进一步转变体制机制，整合图书、音像制品、文体用品、电子产品零售资源，激发企业活力，努力建设成为极具市场竞争力和影响力的新型文化产业公司。公司发展优势：人才优势：基于X市优秀的历史人文资源，汇聚了一大批影视、图书、广告、品牌策划设计精英，拥有一支具有现代管理理念的管
5、理团队。市场优势：以权威政府资源为引导，以鲁中地区优秀的文化资源为依托，向全省、全国辐射，形成区域性影响力和知名度。服务优势：可为各级政府、房地产、金融、教育、旅游、知名企事业单位策划提供高效能全方位的商业活动，也可为地区招商引资、地方节庆活动的组织策划提供最时尚经济的可行性方案，准确领悟客户需求，进而为客户提供一个走向全国走向世界的自身价值表现方式。1.3可行性研究的依据及原则1.3.1可行性研究的依据（1）投资项目可行性研究报告编制指南（2）建设项目经济评价方法与参数（第三版）（3）产业结构调整指导目录（2011年本）（修正）（4）中华人民共和国国民经济和社会发展“十三五”规划纲要（5）国
6、家文化产业振兴规划（6）中共山东省委、省政府关于促进文化产业发展的若干政策（7）X市市国民经济和社会发展“十三五”规划纲要（8）2016年X市市人民政府工作报告（9）XX市宏图企业管理咨询有限公司与工程咨询单位签订的可行性研究报告编制委托协议（10）国家、行业和地区颁发的法律、法规和设计规范、标准（11）项目承办单位提供的关于本项目的原始材料及数据本报告本着实事求是的原则，对项目的要素进行认真的、全面的调查和详细的测算、分析、论证。本报告力求内容完善、文字简练、文件齐全。1.3.2编制原则根据本项目的特点，可行性研究报告编制所遵循的原则是：（1）宏图文化城规划建设按照“突出重点、多业并举、规模
7、合理、适当超前”的原则进行，推进X市经济开发区文化产业发展。（2）认真贯彻执行国家、行业有关方针政策和标准、规范。（3）贯彻经济性和可靠性原则，在尽可能降低工程造价的同时，合理兼顾文化城内部日常管理维护条件，便于项目投入运营后的管理。（5）把精心设计，为使用者服务的思想贯穿于设计的始终。1.4项目研究的范围根据项目单位委托要求，本项目可行性研究的范围主要是：（1）项目背景及建设必要性（2）场址选择及建设条件（3）项目规划设计方案（4）配套设施工程方案（5）环境影响评价（6）节能、节水措施（7）组织结构与人力资源配置（8）项目实施进度和招标方案（9）投资估算和财务评价1.5项目概况及主要技术经济
8、指标1.5.1项目主要建设内容及规模XX市宏图企业管理咨询有限公司租用位于X市经济开发区黄河路、华山路西北角的宏图商贸综合楼建设宏图文化城本项目，总建筑面积17638平方米，着力打造成以突出文化阅读休闲、精品图书销售、培训教育服务、文化企业孵化、图书电商平台等于一体的综合性文化休闲场所。项目总投资1793.3万元，依托已建成的宏图商贸综合楼进行宏图文化城设计建设，对内部进行装饰装修，配套安装中央空调、电动扶梯以及完善消防工程，并按照楼层业态布局划分四个功能区，一层为文化阅读休闲区，二层为精品阅读销售区，三层为培训教育服务区，四层为创业孵化区（含图书电商平台）。1.5.2投资概算及资金来源项目计
9、划总投资1793.3万元。其中建设投资1724.8万元，主要包括建筑工程费、设备购置费、工程建设其他费、预备费；铺底流动资金68.5万元。资金来源：全部由项目承办单位自筹资金解决。1.5.3主要技术经济指标表1-1 主要技术经济指标表序号指标单位数量备注1项目总建筑面积平方米176381.1文化阅读休闲区平方米47531.2精品阅读销售区平方米47531.3培训教育服务区平方米40661.4文化企业孵化区平方米40662项目定员人263项目总投资万元1793.33.1其中：建设投资万元1724.83.2 铺底流动资金万元68.54财务数据4.1年销售收入万元1437.04.2年利润总额万元23
10、2.5正常年4.3投资利润率%12.97正常年，税前4.4财务内部收益率%13.62税后4.5财务净现值万元233.0税后，i=10%4.6投资回收期年7.60税后5建设期月61.6可行性研究的结论（1）该项目符合国家文化产业振兴规划和产业政策，符合本地区的行业规划和地区规划，并且该项目市场前景广阔。（2）该项目依托已建成的商贸城进行设计，周边各类配套设施完善，内部功能区布局合理，满足文化产业的发展。（3）项目以文化阅读休闲、精品图书销售、培训教育服务、文化企业孵化等业态为主题，各类产业经营基本无污染，充分体现文化产业的绿色GDP效果。（4）本项目总投资1793.3万元，其中项目建设投资172
11、4.8万元，铺底流动资金68.5万元；建成后可实现企业年营业收入1437万元。（5）鉴于文化产业的特殊性，项目对于整个城市品味的提升和未来经济的影响是深远的、不可估量的。（6）本项目在投资收益率、盈利性等方面均有较好的指标。正常年利润总额为232.5万元，税前内部收益率为18.92%，税后内部收益率为13.62%，总投资收益率为12.97%，以上各项指标表明了本项目获利能力可观。综上所述，该项目的建设符合国家产业政策，同时具有显著的经济效益和社会效益，因此该项目的建设是可行的。第二章 项目提出的背景及建设必要性2.1项目提出的背景2.1.1文化产业发展背景2016年3月17日，中华人民共和国国
12、民经济和社会发展第十三个五年规划纲要（以下简称“十三五”规划纲要）发布。文化及文化发展再次被写入规划中，并放在重要位置着重提出。其中关于文化产业的发展目标，“十三五”规划纲要明确提出“文化产业成为国民经济支柱性产业。中华文化影响持续扩大”。相比“十二五”规划纲要中提出的“推动文化产业成为国民经济支柱性产业”，从“推动”到“成为”，一词之变，意味着在接下来的5年间，文化产业将在国民经济发展中发挥更为重要的作用：在量上，文化及相关产业增加值占GDP比重将从2014年的3.76%增长到2020年的5%以上；在质上，文化产品要出更多精品，提高有效供给。而从更宏观的角度来看，文化产业将成为“十三五”时期
13、经济增长、创新创业的主要动力之一，在提质转型升级中发挥更大的作用。进入新世纪以来，文化产业的发展受到高度的重视。党的十五届五中全会第一次将文化产业写入党的文件中，文化产业由此成为国家发展规划的重要一维；党的十七届五中全会明确提出推动文化产业成为国民经济支柱性产业的建议，把文化产业提升到事关社会发展和国民经济的战略地位；党的十八大提出文化强国战略，对推进文化体制机制创新做出新的重大战略部署；十八届四中全会明确提出制定文化产业促进法，特别是经济发展进入新常态、“一带一路”、长江经济带和京津冀协同发展等重大战略的相继提出，为文化产业发展提供了全新的宏观背景和战略支点。无论是文化产业研究专家还是文化企
14、业经营者，对“十三五”期间实现文化产业成为支柱性产业的目标普遍表示乐观。“在国家经济下行压力较大、制造业不景气的背景下，文化产业异军突起，形成新的经济增长点，一方面是由文化产业的自身特性决定的，1929年，美国爆发经济危机，反而带来了音乐、电影、戏剧的发展和繁荣，这就是一个例子;另一方面，随着经济的发展、人民生活水平的提高，文化消费需求逐渐扩大，也会促进文化产业的发展。”文化产业研究专家范建华表示，国家充分重视，自身恰逢发展时机，文化产业成为国民经济支柱性产业的目标实现起来并不难。文化产业成为国民经济支柱性产业的标志之一是GDP占比达到5%以上。中国艺术研究院当代文艺批评中心主任孙佳山表示，未来5年，文化产业将呈现放量式增长，从2014年的3.76%到2020年的5%，达成这个数字目标应该没有问题，难的是如何在提升量的同时还能保证质，实现供给与需求的平衡。在“十三五”期间，推动文化产业的供给侧改革和扩大文化消费将是发展文化产业的两个着力点。从供需两端来看，市场上并不缺少文化产品，老百姓的文化消费习惯
