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1、数字解析通胀与从紧政策下重庆楼市迷局（精简版） 2008年“金四银五”重庆房地产市场分析中国指数研究院西南分院/文“金四银五”及“金九银十”历来是重庆销售旺季，此期间楼盘集中放量，销售折扣加大，同时春季房交会及秋季房交会一般会在这两个时段举行，税费大幅优惠，市场需求也会在此期间集中释放，从2007年下半年起重庆楼市成交量大增，成交均价大幅上涨，这种非理性的快速增长随着房地产政策的变化、银行信贷管理政策的调整，消费逐步回归理性，同时通货膨胀压力、股市大挫以及地震影响更降低了楼市的市场需求、加重了楼市观望气氛，重庆房地产市场出现了较大变化，这种变化到底表现在那些方面？中国指数研究院西南分院通过对2
2、007年、2008年4-5月重庆房地产开发情况、主城区商品房销售情况进行分析，力图反映重庆宏观、中观房地产行业运行状况； 2007年下半年楼市价格大涨之后，重庆主城区的价格仍在高位运行，目前楼市价格到底表现如何，通过对2008年4-5月及2007年9-10月两个销售旺季的164个开盘项目开盘均价进行研究，以此从侧面来反映重庆楼市在销售压力逐步增大情况下价格变化趋势；同时对历年来春、秋季房交会回顾，总结本此房交会的基本特征，反映税费优惠政策对房地产市场的影响。一、2007年、2008年4-5月重庆市房地产开发数据对比1、房地产开发投资额：2008年4-5月较去年同期增长24.52%从4-5月的重
3、庆市房地产开发投资额看，2008年房地产开发投入依旧保持了较稳定的增长速度，4月、5月房地产开发投资额分别为77.29亿元、71.82亿元，较去年同期分别增长了27.71%、21.26%，2008年4-5月较去年同期增长了24.52%。2、商品房施工面积：2008年4-5月较去年同期回落9.15%从4-5月的重庆市商品房施工面积来看，2008年4月商品房施工面积为442.05万平方米，较去年同期下降20.76%，5月商品施工面积为485.20万平方米，施工面积同比增长4.83%，略为回升；4-5月施工面积较去年同期下降了9.15%。施工面积一般反映出12年后的现房供应量，通常施工面积为竣工面积
4、的3.50.5倍，从这个指标上看，2008年4-5月为4.11，供应相对平稳，与去年同期相比施工面积的下降主要因为银根紧缩以及国家不断出台房地产调控政策的影响，导致企业资金紧张、对市场信心不足减少或放缓开发进度。3、商品房竣工面积：2008年4-5月较去年同期增长28.72%从4-5月的重庆市商品房竣工面积来看，2008年4月、5月分别为109.46万平方米、115.96万平方米，同比分别增长了31.90%、25.86%，商品房竣工面积增长幅度较大；4-5月商品房竣工面积同比增长了28.72%。商品房的供求关系决定着商品房的价格走势，通常情况下采用房屋销售面积表示当前需求，房屋竣工面积反映当前
5、供给，而以竣工面积与销售面积的比值作为供求关系比来把握市场的供求状态。4-5月中，销售面积/竣工面积，2008年及2007年中分别为1.77、2.44，可以看出目前重庆市场供不应求的局面已经得到很大程度的改善。4、商品房销售面积：2008年4-5月较去年同期下降6.78%从4-5月的重庆市商品房销售面积上看，2008年销售面积397.66万平方米，与去年同期相比下降了6.78%；2008年4月销售面积202.65万平方米，同比增长3.10%，但5月销售面积195.01万平方米，同比大幅下降了15.23%，在国家严格的宏观调控和理性消费需求下，导致了重庆市销售面积的下降。5、商品房销售均价：20
6、08年4-5月较去年同期大幅增长12.29%从4-5月的重庆市商品房销售均价上看，2008年销售均价2922元/平方米，同比增长12.29%；2008年4月销售均价2813元/平方米，同比增长7.35%；2008年5月成交均价3036元/平方米，同比增长17.34%，主要因为5月在房交会的推动下重庆主城区商品房成交面积较大且价格较高，带动了整个重庆市商品房价格。二、2008年重庆主城区 “金四银五”及2007年“金九银十” 商品住宅开盘情况对比1、主城区2008年“金四银五”较2007年“金九银十”商品住宅开盘均价小幅增长2.77%2008年4-5月重庆主城区住宅开盘价为5449元/平方米，较
7、2007年9-10月每平方米增长了147元/平方米，增长幅度为2.77%。自去年9月来，不断出台的宏观调控政策和紧缩的货币政策背景下，投资需求得到一定抑制，同时政策猛药导致供需双方开始博弈，市场观望气氛浓厚，2008年“金四银五”中各项目开盘定价相对谨慎，但价格仍在高位运行，开盘均价每平方米仍上涨了147元。2、花园洋房开盘均价每平方米上涨240元，别墅、高层开盘均价下降 2008年“金四银五”别墅开盘均价8089元/平方米，较2007年“金九银十”每平方米下降1543元/平方米，下降幅度16.02%，主要因为2007年“金九银十”中所开别墅项目较少，且独栋别墅所占比重较大，故开盘均价较高，2
8、008年“金四银五”中所开盘别墅多为联排叠加别墅，例如绿地翠谷、复地别院、山溪谷墅等，开盘均价相对较低。 2008年“金四银五”花园洋房开盘均价6868元/平方米，较2007年“金九银十”每平方米上涨240元，上涨幅度为3.62%。花园洋房价格上涨明显例如2007年江与城开盘均价6800元/平方米，而2008年为8900元/平方米，上涨幅度较大。但2008年“金四银五”中低价花园洋房入市明显，例如同景国际城、融汇半岛、南方康桥开盘均价均低于5000元/平方米。 2008年“金四银五”高层住宅开盘均价5152元/平方米，较2007年“金九银十”每平方米下降了30元，下降幅度为0.58%，2007
9、年“金九银十”中主要因为一批精装修房以及商圈内楼盘上市拉高了均价，例如富力海洋广场开盘均价11000元/平方米、金鹏北城旺角8600元/平方米、平安摩卡城市8560元/平方米；2008年“金四银五”中无上万均价高层开盘，同时巴南区、九龙坡区及渝北区一批低价楼盘大体量上市，拉低了开盘均价，例如颜龙山水城推出318套住宅，开盘均价3200元/平方米，玉豪龙庭开盘336套，开盘均价3600元/平方米。3、主城各区开盘均价中江北区下降幅度最大，大渡口区上涨约60%2008年“金四银五” 与2007年“金九银十”各区域开盘均价对比可以看出，江北区、渝北区、高新区下跌，下跌幅度为18.40%、8.83%、
10、7.92%，江北区主要由于去年精装修房富力海洋广场带动了这个区域的价格；各区域中大渡口上涨幅度最大，每平方米较去年上涨了1866元，增长幅度为60.18%，主要因为去年仅天辰美苑开盘，均价为3100元/平方米，而2008年“金四银五”各开盘项目例如顺祥壹街区、福星颐美名阁、铂金云鼎开盘价格均在4800元/平方米以上；其次是九龙坡区和巴南区，开盘均价分别为4756元/平方米、4065元/平方米，上涨幅度分别为33.01%、24.38%；渝中区、南岸区开盘均价上涨幅度也较大，开盘均价为5066元/平方米、4996元/平方米，上涨幅度分别为19.73%、16.58%；沙坪坝区、北部新区开盘均价为50
11、76元/平方米、6262元/平方米，上涨幅度分别为4.47%、4.17%。4、4500-5500元/平方米成为楼盘主力价格，高价位楼盘比重略为上涨从各楼盘开盘价来看， 2008年“金四银五”中4500-5500元/平方米楼盘成为供应的主力，占总供应量的40%，与2007年“金九银十”相比，此价格区间楼盘比重上涨15个百分点；低价位楼盘继续减少，4500元/平方米价格以下的楼盘比重较去年“金九银十”中下降了12个百分点；6000元/平方米以上楼盘比重略有增长，较去年“金九银十”中上涨了2.33个百分点。注：开盘均价按套内均价计算，不考虑折扣、优惠等因素由于篇幅限制，在此只选取其中一部分发表，欲看完整版，请致电中指院西南分院：023-86596261或 023-86596236
