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1、“营改增后房地产企业税收筹划的探讨王刚摘要：房地产企业不仅解决了人们一些根本的住房要求，还辅助着社会经济效益的增长。在“营改增的政策下，房地产开发企业需要全面利用有利于房地产企业的税务优惠政策，保证房地产开发企业能实现社会效益和经济效益的最正确值。本文从房地产企业的纳税筹划定义入手，阐述了营改增后房地产企业的纳税筹划的可行性，从税务筹划入手，总结营改增后房地产企业的纳税筹划建议，旨在标准房地产企业的纳税行为。关键词：营改增;房地产企业;税收筹划引言营改增从2023年5月开始逐步将范围扩展到建筑、房地产行业中，目前我国房地产行业正面临着税负高、库存大的问题，严重影响着房地产行业的开展。“营改增的
2、主要目的是减轻企业沉重的税务负担，防止现存税收制度中的重复征税现象，从而促进市场经济的开展。由于房地产企业自身具有一定的复杂性，因而在税收本钱上增加了房地产企业的税收负担。房地产企业在营改增政策实施之后，结合房地产企业的特点，依据营改增政策，在房地产企业的不同阶段，筹划增值税纳税工作，提升房地产企业避税的合理性，以此降低房地产企业的税务负担，推动房地产企业朝着健康的方向开展。一、“营改增及纳税筹划的定义“营改增即是将原来缴纳营业税的工程变成增值税应税工程，降低企业的税务负担。“营改增政策在税务政策落实过程中有着非常强大的影响力，因为能一定程度的控制房地产开发企业上下游企业重复纳税的现象，增强企
3、业在房地产开发企业中的市场竞争力。依据房地产企业的特点，制定合理的税收征管制度，以此为房地产企业的纳税筹划提供开展时机与开展空间。房地产企业在纳税筹划中将降低税务负担作为最终工作目标，在相关税务法律的根底上，开展合理规划，最大程度防止不合理纳税现象的出现。实施营改增政策之后，房地产企业需要及时采取过渡性的措施，确保营改增工作的顺利开展，在此根底上实现全面减税，最大程度降低企业税务负担。房地产企业通过实施营改增前，由于政府缺乏税收引导和完善的法律机制，进而导致税务负担加大、税收职责混淆等现象存在。在实施营改增之后，能够确保房地产企业纳税筹划的标准性，将增值税的可抵扣性特点凸显出来，为房地产企业纳
4、税筹划构建更好的开展气氛。二、“营改增后房地产企业纳税受到的影响（一）土地增值税的影响“营改增之后，房地产企业的土地增值税也会受到影响，主要表现在房地产企业已经缴纳的增值税上。“营改增前，不动产销售缴纳的营业税税率为5%，缴纳的增值税是价外税，已经缴纳的增值税不能作为抵扣项核算，这不会给不动产销售价格带来太大的影响。“营改增后纳税人销售房地产的土地增值税应税收入不含增值税，其销售房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额，同时，扣除工程也不含增值税进项税额。（二）增值税的影响“营改增之后，房地产企业进入了增值税纳税时期，在“营改增税收改革下，主要针对一般纳税人收缴增值税，2023年实行“营改
5、增之后，房地产企业的税率为11%，财税（2023）32号明确提出自2023年5月1日起房地产企业的增值税税率下调为10%。依据增值税计税方法，可以抵扣增值税进项税额，减少房地产企业工程材料本钱使用中负担的增值税税额，防止营业税时期出现重复征税的情况。财税（2023）32号提出，从2023年4月1日起，销售不动产增值税税率由10%下调至9%。从整体看房地产企业税收负担将会减轻。（三）所得税的影响“营改增之后，增值税的预缴政策对企业所得税的计算影响较大，主要是涉及预售收入确实定。“营改增之前，房地产企业是按照“销售不动产税目征收营业税，税率是5%，计算税负的依据主要是预售收入，其缴纳的营业税作为期
6、间费用进行税前扣除。“营改增实行之后，由于增值税是价外税，无法在税前扣除，因此企业所得税的处理十分重要，需要工作人员在财务管理中认真分析，明确影响因素。三、“营改增对房地产开发企业的影响（一）对房地产开发企业产生的税负影响“营改增将以前的营业税改为增值税，这对企业税收有最直接的影响，因为“营改增后属于一般纳税人的房地产开发企业的增值税是抵扣进项税额后缴纳。但是由于房地产开发企业以前开发的工程无法取得进项抵扣，因而税务负担反而会有所增加，财政部、国税总局专门拟定了一系列的过渡性政策，来平稳过渡税制改革及保证“营改增的税负平移，使企业在“营改增的过渡时期税务负担和以前比较会有所降低。（二）对发票管
7、理的影响进项抵扣税额的多少影响着税负率，所以房地产开发企业合法、及时获得可抵扣的增值稅专用发票可以降低企业的税负。由于有些企业的内部控制不严谨，工程物资采购环节很多漏洞，不及时加强管理，在全面实施“营改增后，企业就会面临很大的涉税风险。（三）对房地产开发企业净利润的影响由于之前房地产开发企业缴纳的税额很多，企业营业额的增长会导致营业税金等同时增加。由于房地产企业在开发过程中向政府和金融机构等缴纳的费用无法取得抵扣增值税的专用发票，加之上游企业提供的进项税额可抵扣凭证缺乏，导致进项可抵扣税额比例达不到理论要求，因而房地产企业的利润会降低。（四）给房地产开发企业带来的风险由于“营改增后对房地产企业
8、的土地本钱获取的要求更加严格，税收本钱也就面临一定的风险。而且房地产开发企业为了获得进项税抵扣，在选购设备和材料时渠道有所变化，本钱自然会有所增加，但是由于一些厂家的问题，开具的发票不够正规，导致无法进行进项抵扣，加大了企业的涉税风险。实施“营改增政策后，企业在日常的经营管理过程中会受到不同程度的战略风险、财务风险、运营风险、市场风险及法律风险等，导致企业的经济效益受损。四、房地产开发企业应对“营改增的税收筹划措施（一）加强对“营改增税收政策的理解加强管理人员和财务人员对“营改增税收政策理论知识的理解，提高管理人员的专业水平和综合素养，提前做好“营改增房地产开发企业的税收筹划准备工作。加强税务
9、意识，高度重视各个生产环节产生的所有费用，及时索取发票。同时审核监督增值税的发票，做好税额抵扣工作。其主要的方式首先就是要组织房地产开发企业的管理人员透彻理解“营改增政策，并和税务机关相关工作人员及时沟通，确保房地产开发企业能充分享受国家的税收优惠政策。同时还应当控制好企业的库存材料，杜绝出现原材料滞存的情况，防止出现不必要的浪费。而且还应当加强对房地产开发企业管理人员的专业知识培训工作，以便更好地做好税额抵扣工作，并审核监督增值税的发票。（二）选择适宜的税收筹划方式应对“营改增政策改革的主要方法是科学合理地实施税收筹划，以实现全面实施“营改增后的税负降低，到达税后利益最大化的效果。企业管理人
10、员应结合企业自身生产经营管理的特点，合理运用国家给予房地产行业的税收优惠政策。同时加强内部的资金管理，提前将增值税发票参加建设本钱控制和销售阶段的整体筹划中，科学合理地制定企业税收筹划方案。（三）合理选择供应商房地产企业只有结合实际情况，强化人工本钱控制，才能够降低其建设本钱，强化对税务的控制，降低税务负担。同时还需要关注施工过渡阶段是否存在建设本钱上涨的趋势，同时财务人员需要注意的是，人工本钱费用无法取得进项发票，进而会导致房地产企业的建设本钱增加。房地产企业在其工程建设中，主要本钱来自土建、整体建设本钱，房地产企业增值税的抵扣，主要取决于企业纳税人的资质。因此，房地产企业在工程招标中，需要
11、严格审核纳税人的资质。（四）强化增值税发票使用管理房地产企业需要对增值税发票进行科学管理，房地产企业的财务人员须要具备专业的增值税专用发票使用和管理知识，实现“营改增的节税目标。为科学利用增值税优惠政策，减少企业的税收负担，房地产企业需要强化财务人员的税收筹划能力。只有企业财务人员拥有良好的税收筹划能力，才能够科学地对增值税专用发票进行使用和管理，使企业最大限额取得抵扣额。如财务人员需要对房地产销售收入确认时间、发票开具时间等重点关注。（五）强化内部培训房地产企业在其税务筹划工作中，财务人员发挥着十分重要的作用，因此，房地产企业要定期开展相应培训，财务人员能够强化发票管理，明确进项税的抵扣范围
12、、税收风险管控范围等，房地产企业需要强化施工人员的组织，定期开展培训，逐步强化财务人员的增值税意识。同时还可以聘请专业机构，定期组织财务人员开展纳税筹划管理，将培训工作的作用凸显出来。传统的房地产企业在账务处理上相对简单，但营改增实施之后，对财务人员的专业技能、综合素质提出了更高的要求。因此，开展培训工作十分有必要。（六）积极与税务部门沟通房地产企业纳税时，为减少税收负担通常会选择避税，但避税不能盲目进行，需要满足国家的法律法规，在规定的范围内进行，并科学地研究分析，在不影响避税行为合法的情况下优化避税的方案。同时，房地产企业还需要明确我国法律法规的变化的背景和需要，结合房地产行业的相关准那么
13、，使税收筹划活动更加科学合理。此外，房地产企业还需要积极与税务部门有效沟通交流，最大限度地降低执法机关的风险，完善风险评价体系，使风险管理更加科学有效。结语综上所述，就我国财税体制改革工作而言，营改增属于重点环节，也是财税改革的重要根底。随着房地产市场的变化，房地产企业承担的风险压力也逐渐增大，由于税种较多，导致企业的税务负担较重，其经济利润也必然会受到影响，房地产企业想要在剧烈的市场竞争、复杂的税务环境下减少税收负担、提高经济效益，取得更好的开展，需要采取有效的税收筹划策略，为后期的可持续化开展奠定根底，使房地产企业能够实现持续和谐地开展。参考文献：（1）吕向一，卜天琦.解析营改增后房地产企业的税收筹划（J）.文化创新比较研究，2023（04）：8788.（2）刘星辰.“营改增后房地产企业的税收筹划（J）.企业科技与开展，2023（02）：2223+26.（3）朱進.营改增后房地产企业税收筹划研究（J）.中小企业管理与科技（中旬刊），2023（12）：6061.
