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1、总论工程咨询资格证书 甲 级 编 号 工咨甲XXxxXX国际温泉度假饭店建设项目可行性研究报告3目录目 录第一章 总论11.1 项目背景11.1.1 项目名称11.1.2 开发建设单位11.1.3 可行性研究报告的编制依据、研究范围和编制原则11.2 项目概况21.2.1 项目建设地点21.2.2 项目建设规模31.2.3 建设内容31.2.4 资金筹措31.2.5 可行性研究结论41.2.6 问题与建议4第二章 项目建设背景及必要性52.1 项目建设背景52.1.1 东北地区旅游业发展规划52.1.2 XX省旅游发展总体规划62.1.3 关于大力发展旅游业促进就业的指导意见72.1.4 项目
2、所在地区位优势明显82.2 项目建设的必要性92.2.1 有利于实现经济效益、社会效益、生态效益协调发展92.2.2 有利于促进第三产业的发展92.2.3 有利于繁荣XX市场，改善民生92.2.4 增加就业机会，有利于社会稳定10第三章 市场需求预测分析113.1 XX市综合酒店现状113.2 需求现状113.3 市场预测13第四章 项目建设单位基本情况144.1 项目建设单位144.2 建设单位基本情况14第五章 建设场址及建设条件155.1 项目建设地点155.2 项目建设条件155.2.1 区位优势155.2.2 地理位置165.2.3 自然环境状况175.2.4 项目的建设条件19第六
3、章 建设方案216.1 建筑方案216.1.1 设计依椐216.2 建筑设计指导思想与原则226.3 项目总体规划方案236.3.1 总平面布置和功能要求236.3.2 立面设计246.3.3 道路及交通246.3.4 绿化256.4 建筑方案256.4.1 建筑方案描述256.4.2 建筑特征与结构266.5 配套设施276.5.1 给排水设计276.5.2 采暖设计296.6 电气设置306.6.1 设计说明306.6.2 供电设计306.6.3 过电压及接地保护316.6.4 电源及电压316.6.5 照明设计316.7 弱电系统326.7.1 设计说明326.7.2 电话系统336.7
4、.3 计算机网络系统336.7.4 会议系统336.7.5 保安监控系统34第七章 节 能357.1 节能设计依据357.2 项目能耗357.2.1 电消耗量357.2.2 新水消耗量367.2.3 燃煤消耗量367.3 节能措施377.3.1 建筑节能设计377.3.2 给排水节能设计387.3.3 电气节能设计387.3.4 加强管理节能387.4 节水措施39第八章 环境保护408.1 排放标准408.2 项目对环境的影响408.2.1 建设期间的环境影响408.2.2 营运期间的环境影响408.3 项目环境保护措施418.3.1 施工期环境保护措施418.3.2 使用期环境保护措施43
5、第九章 劳动安全卫生消防469.1 劳动安全469.1.1 安全依据469.1.2 主要危险有害因素469.1.3 安全措施479.2 劳动保护489.3 消防安全499.4 卫生防疫509.5 无障碍设计50第十章 项目组织管理及招标5110.1 项目建设管理单位5110.2 项目建设管理的主要任务5110.3 项目建设管理5210.3.1 工程监理5210.3.2 质量管理5310.3.3 进度控制5310.3.4 资金管理5310.3.5 合同管理5410.3.6 项目协调5410.3.7 竣工验收5510.3.8 安全、文明施工管理5510.4 工程招标5510.4.1 招标范围551
6、0.4.2 招标方式56第十一章 建设进度安排5711.1 建设工期5711.2 项目实施进度安排57第十二章 投资估算和资金筹措5812.1 估算范围5812.2 投资估算依据5912.2.1 建筑工程5912.2.2 设备购置及安装费5912.2.3 工程建设其他费5912.2.4 预备费6012.3 项目建设投资估算6012.3.1 工程投资估算6012.4 资金来源与筹措61第十三章 财务分析及预期效益6213.1 财务评价依据6213.2 营业收入、营业税金和附加估算6313.2.1 营业收入6313.2.2 营业税金及附加6313.3 总成本及经营成本估算6313.3.1 项目总成
7、本估算6313.3.2 经营成本估算6313.3.3 总成本估算6313.3.4 财务效益分析6413.3.5 不确定性分析6513.4 财务分析结论67第十四章 项目社会及经济分析6814.1 社会影响6814.2 经济评价69第十五章 结论70总论第一章 总论1.1 项目背景 1.1.1 项目名称XX国际温泉度假饭店建设项目1.1.2 开发建设单位XX房地产开发有限责任公司1.1.3 可行性研究报告的编制依据、研究范围和编制原则1、编制依据（1）国家计委审定颁布的投资项目可行性研究指南（2002年1月）；（2）国家建设部审定颁布的房地产开发项目经济评价方法（建标2000205号）；（3）建
8、设单位提供的有关基础资料。2、研究范围（1）项目提出的理由与建设的必要性；（2）市场需求分析与建设规模；（3）建设方案；（4）投资估算及资金筹措；（5）财务评价。3、编制原则（1）先进性。在研究设计过程中坚持实事求是的原则，以经济效益、社会效益双赢为目的，选择优秀的规划方案、先进的设计和施工方案，确保项目质量的先进性；（2）科学性。在设计研究过程中要认真研究本项目充分利用拟建项目区域优越的建设条件和政府优惠的政策等方面的优势，节约投资，缩短工期，提高效益，尽快收回投资；（3）全面性。在设计研究过程中，认真贯彻执行国家有关法规、规范，搞好环保、节能、卫生安全及消防等设计。1.2 项目概况 1.2
9、.1 项目建设地点XX国际温泉度假饭店开发建设项目位于兴海路五段南侧。1.2.2 项目建设规模综合技术经济指标表项目单位数值（比例）备注规划总用地平方米67471.475规划建筑总面积平方米19090其中改扩建面积平方米11040新建面积平方米8050容积率0.38建筑密度%15绿地率%42建设期月14总投资万元10018.1资金来源自筹1.2.3 建设内容本项目为XX国际温泉度假饭店建设项目开发建设工程，总建筑面积19090，包括宾馆、饭店、洗浴及设施和工程等。1.2.4 本工程项目实施计划该项目建设期为14个月：2011-7 项目前期工作，包括方案设计、编制可研报告、办理各种审批手续；20
10、12.8.2012.9场地整平、土建工程施工、设备安装等；2012.9月工程竣工，验收交付使用。1.2.5 资金筹措项目总投资10018.1万元。全部为建设单位自筹。1.2.6 可行性研究结论本工程是XX市房产建设的重点工程，是带动XX旅游的重要组成部分，它的建设对XX市房地产建设以及区域旅游的发展具有较大的促进作用。本项目建设符合国家产业政策和发展方向，符合XX市的总体发展规划，具有良好的社会效益和较佳的经济效益。因此，项目的建设是可行的。1.2.7 问题与建议1、要进一步落实好规划论证和施工图设计，做到精心设计、精心组织、精心施工，争取按计划开工，确保工程的顺利进行；2、要进一步作好资金筹
11、措工作，由于该项目投资较大，资金不足是制约项目进一步开展的瓶颈，建议建设单位抓紧落实，使该项目早日开工，早日投入使用。73项目建设背景及必要性第二章 项目建设背景及必要性2.1 项目建设背景2.1.1 东北地区旅游业发展规划为深入贯彻落实东北地区等老工业基地振兴战略，加快发展东北地区旅游业，根据国务院关于进一步实施东北地区等老工业基地振兴战略的若干意见（国发【2009】33号）、国务院关于加快发展旅游业的若干意见（国发【2009】41号）和国家相关规划，编制了东北地区旅游业规划。东北地区旅游业规划重在确立东北地区旅游业在新时期的战略定位、发展目标和重点任务，统筹区域旅游业协调发展，促进区域旅游
12、一体化，推动旅游业成为东北老工业基地全面振兴的重要支柱产业。规划范围：XX省、吉林省、黑龙江省和内蒙古自治区的呼伦贝尔市、兴安盟、通辽市、赤峰市和锡林郭勒盟（蒙东地区），土地总面积约145万平方公里。规划的主要目标第三条及第四条如下： 旅游空间发展格局更加协调。以优质资源为核心、中心城市为枢纽，构建旅游区合理分工、旅游轴以线串珠、旅游要素有效组合的空间组织结构。旅游公共服务设施明显改善。旅游交通设施进一步完善，重点景区接待能力显著提高，旅游服务中心规模和覆盖面不断扩大，质量安全保障体系进一步健全。2.1.2 XX省旅游发展总体规划XX省旅游发展总体规划第三个分区，包括锦州、盘锦、XX及所属各县
13、（市）。面积24539平方公里，占全省的16.6%，人口865万，占全省的20.7%；GDP 1543.5亿元，是辽西地区新兴的滨海旅游区。功能定位为：突出以滨海休闲和古文化体验为主题特色，大力发展海洋旅游的同时，着重加强湿地休闲观光、珍稀动植物观光等系列产品，以XX古城和绥中南部旅游区的开发建设为重点,带动辽西滨海旅游带的建设，迅速培育形成以滨海休闲度假为主导，集滨海度假、都市旅游、温泉疗养、文化体验以及山水生态型项目等为一体的国内知名的辽西滨海旅游区。关于旅游住宿业及旅游餐饮业的规划为：（1）建设一批星级酒店品牌积极引进国际知名酒店投资集团或管理集团参与XX旅游酒店业的建设和管理，鼓励建设
14、世界一流的具有XX标志性的超星级大型酒店，提升XX旅游酒店业发展层次；在沈阳、大连规划建设5-10家五星级酒店，按照国际化标准建设 “超五星”酒店，在主要旅游城市、重点旅游度假区，根据市场需要，规划建设一批高星级酒店，在各地市分别建设五星级酒店和家四星级酒店。 （2）打造系列特色酒店依托大型生态山水旅游区和滨海度假区，分别建设分时度假酒店、产权酒店等休闲度假类酒店；在温泉和高尔夫度假地规划建设主题度假酒店；通过改造旧旅馆和利用旧厂房等方式，建设一批汽车旅馆、青年旅馆、自驾车营地、经济酒店、快捷酒店、主题酒店、网络酒店等新业态酒店。（3）发展旅游地产新业态。大力发展旅游地产、景观地产、第二居所等地产新业态，建设综合配套康体疗养、休闲度假、餐饮娱乐等度假设施，形成度假地产集群。2.1.3 关于大力发展旅游业促进
