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1、物业服务成本的构成及占比转载自物业 CFO 沙龙依据国家发展和改革委员会/ 建设部/ 发改价钱20031864号物业服务收费管理方法：推行物业服务花费包干制的 ，物业服务花费的构成包含物业服务成本、法定税费和物业管理公司的收益。推行物业服务花费酬劳制的 ，预收的物业服务资本包含物业服务支出和物业管理公司的酬劳。依据该文件，物业服务成本或许物业服务支出构成一般包含以下部分：1、管理服务人员的薪资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设备设备的平时运行、保护花费；3、物业管理地区洁净卫生花费；4、物业管理地区绿化保养花费；5、物业管理地区次序保护花费；6、办公花费；7、物业管理公
2、司固定财产折旧；8、物业共用部位、共用设备设备及民众责任保险花费；9、经业主赞同的其余花费。叮叮小文库可是，这份文件有个特别严重的缺点：遗漏了管理公司的成安分摊（即管理费分摊）依据这个文件的理解，管理费分摊是用物业公司收益或许酬劳来担当，可是这样会致使物业公司收益和酬劳显得很高，业主又会有很大建议，并且从道理上说不通， 收益和酬劳应当是物业公司的纯收益根源，不该当还要用来支付管理费分摊。可喜的是，国家发展改革委、建设部 2015 年公布的物业服务订价成本监审方法（试行）则更加科学，将管理费分摊涵盖进入了物业服务成本。该文件第七条：物业服务订价成本 由人员花费、物业共用部位共用设备设备平时运行和
3、保护花费、绿化保养花费、洁净卫生花费、次序保护花费、物业共用部位共用设备设备及民众责任保险花费、办公花费、 管理费分摊 、固定财产折旧以及经业主赞同的其余花费构成。-2叮叮小文库下边我们来看看各样花费构成的实务中占总成本比大体区间，仅供参考。（以住所物业为例，假定保洁为外包）1、人员花费50%-55%是指小区管理服务人员薪资、福利、奖金、工会经费、员工教育经费、社保、公积金。2、物业共用部位共用设备设备平时运行和保护花费18%-22%是指物业管理地区内共用部位共用设备设备的平时维涵保养花费。 不包含保修期内应由建设单位执行保修责任而支出的维修费、 应由住所专项维修资本支出的维修和更新、 改造花
4、费、物业公司担当的公共地区能耗资用等。3、绿化保养费3%-4%-3叮叮小文库是指管理、保养绿化所需的绿化工具购买费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包含应由建设单位支付的种苗栽种费和先期保护费。4、洁净卫生费12%-16%是指保洁外包花费、购买保洁工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏导费、洁净用料费等。5、次序保护费1%-3%是指次序所需的器械装备费、 安全防备人员的人身保险费及由物业服务公司支付的服饰费、消防维保费、平时消防物质花费等。此中器械装备不包含共用设备中已包含的监控设备。6、物业共用部位共用设备设备及民众责任保险花费0.6%-1.5%是指物业共用部位共用设备设备及民众责任保险。-4叮叮小文库7、办公费5%-7%是指物业管理处发生的办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通信费、书报费及其余花费。8、管理费分摊6%-8%是指物业服务公司在管理多个物业项目状况下，为保证有关的物业服务正常运行而由各物业服务小区担当的管理花费。 即物业公司总部职能部门的人工成本、办公花费、财产折旧花费、差旅、内控管理、审计咨询等花费。9、固定财产折旧0.5%-1%是指管理处的固定财产每个月摊销的折旧费。10、经业主赞同的其余花费基本上，都是0%是指业主或许业主大会按规定赞同由物业服务费开销的花费。这是某项目成本构成，仅供参照-5叮叮小文库-6
