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1、-目 录第一章 总论11.1 项目及其承办单位11.2 承办单位概况11.3 可行性研究工作依据31.4 项目概况51.5 结论与建议7第二章 项目建设的必要性分析92.1 项目建设背景92.2 项目建设必要性20第三章 市场分析与建设规模283.1 我国现代农产品物流发展现状283.2 泛珠九省农产品流通现状313.3 XX地区农产品流通现状323.4 XX市农产品物流需求分析343.5 建设项目市场预测39第四章 项目选址及建设条件424.1 项目选址424.2 项目用地区位分析424.3 项目用地概况43第五章 工程技术方案525.1 项目用地功能分区525.2 各功能区生产技术方案56
2、5.3 总平面布置及工程结构方案595.4 园区交通组织方案625.5 公用与辅助工程63第六章 环境保护、劳动安全与卫生686.1 环境保护686.2 劳动保护与安全卫生71第七章 节 能757.1 编制依据757.2 能耗分析767.3 节能措施767.4 节水77第八章 组织机构及定员788.1 管理体制及组织机构788.2 机构定员798.3 人员培训80第九章 项目实施计划进度及工程招投标819.1 建设周期819.2 项目实施计划进度设想819.3 工程招标82第十章 投资估算与资金筹措8510.1 投资估算8510.2 资金筹措与使用计划86第十一章 项目财务分析8811.1 编
3、制说明8811.2 财务分析8811.3 不确定分析93第十二章 社会效益分析9412.1 项目对社会影响分析9412.2 项目与所在地互适性分析98第十三章 风险分析与对策10013.1 项目面临的主要风险10013.2 风险程度分析10313.3 风险防范措施103第十四章 结论与建议10714.1 结论10714.2 建议109-第一章 总论1.1 项目及其承办单位项目名称：XX国际农产品物流园承办单位：XX市农产品股份有限公司法人代表：拟建地点：XX市龙岗区1.2 承办单位概况 XX市农产品股份有限公司是国家农业产业化经营重点龙头企业，XX市“菜篮子”重点工程，是我国农产品批发市场领域
4、首家上市公司。公司自1989年成立以来，以资本运营和管理创新为主要手段，从最初517万元的注册资本发展成为今天总资产40亿元、净资产近15亿元的上市公司。近几年公司连续五次入选“中国最具发展潜力的上市公司50强”。公司以投资管理农产品批发市场为核心业务，集农产品生产加工、进出口贸易、物流配送及电子商务等相关业务于一体，成长为大型现代化农产品物流企业集团。 XX市农产品股份公司是目前国内唯一一家从事农产品批发市场网络化经营的大型农产品流通企业，在农产品批发市场的运营管理方面积累了丰富的经验。多年来，公司致力于农产品批发市场主营核心业务的拓展，先后在XX、北京、上海、南昌、西安、成都、长沙、昆明、
5、合肥、山东寿光、广西柳州、南宁等11个省市自治区的13个城市投资管理了16家大型农产品批发市场，初步构筑起全国性批发市场网络体系的雏形。2006年，公司下属各大农产品批发市场的农副产品交易量1512万吨，交易额达528亿元。通过充分挖掘批发市场的物流功能，既带动了无数农民脱贫致富，同时，保障了各大中心城市的“菜篮子”稳定安全供应。XX市农产品股份有限公司批发市场网络体系成员一览表序号企业名称1XX布吉农产品中心批发市场2XX市福田农产品批发市场有限公司3XX市布吉海鲜批发市场有限公司4南昌XX农产品中心批发市场有限公司5上海农产品中心批发市场经营管理有限公司6山东寿光蔬菜批发市场有限公司7长沙
6、马王堆农产品股份有限公司8西安摩尔农产品有限责任公司9成都农产品中心批发市场有限责任公司10惠州农产品物流配送中心有限公司11XX市南山农产品批发配送有限公司12合肥周谷堆农产品批发市场股份有限公司13广西糖网食糖批发市场有限责任公司14云南鲲鹏农产品电子商务批发市场有限公司15北京京深海鲜批发市场有限公司16广西大宗茧丝批发市场有限公司1.3 可行性研究工作依据1.3.1 编制依据1. 2002年12月由原国家计委、经贸委、农业部、财政部、人行、国家工商总局联合发布关于加快我国现代物流发展的若干意见，对我国农产品流通设施建设作了全面部署，农产品流通设施建设的目标是完善批发市场的功能，提高批发
7、市场的档次，在全国大中城市和主要产区建设一批布局合理、交易方式先进、功能齐全、信息灵敏、安全卫生的骨干批发市场。2. 2004年2月XX市政协第一号建议案关于加快XX都市农业发展的建议案提出，面对人民群众生活水平不断提高的需求以及非典、禽流感等疫情的威胁，应充分发挥XX作为实验区和现有经济科技的优势，加快XX都市农业的规划和建设，把XX建成都市农业的创新示范区。3 2006年4月，XX市人民政府印发的XX市商业网点规划（2006-2010）对XX市农副产品批发市场的规划中提到：规划期内，在特区外建设两个大型综合农产品批发市场，作为全市的一级农产品批发市场；将XX市布吉农产品中心批发市场和XX市
8、福田农产品批发市场逐渐调整为二级批发市场，鼓励其通过置换的方式退出特区；在特区外规划新建一家二级综合农产品批发市场，主要面向蔬菜配送企业、批发商和农贸市场摊贩。4. 企业自身发展的需要。根据XX市农产品股份有限公司五年发展战略规划（20062010），公司确立了以农产品批发市场为核心业务，构建全国性农产品批发市场网络体系，建设国际一流的农产品流通企业的奋斗目标。由于公司早期的布吉农批与福田农批市场周边已成为人口密度较高、交通比较拥堵的通关要道或者居民区，已经影响了城市功能规划，同时也限制了未来市场的发展。因此，为满足深港两地居民对农产品消费的需求，公司需要重新布局在XX地区农产品批发市场业务，
9、整合深港两地农产品物流业务资源，巩固公司在XX乃至华南地区的竞争优势。所以在XX规划建设新的现代化一级农产品物流枢纽中心是公司落实五年发展战略规划的重大举措。5. 2006年4月，XX市规划局出具的关于XX市农产品股份有限公司XX国际农产品物流园项目选址意见书。62007年6，XX市规划局下达的项目建设用地规划许可证。1.3.2 编制原则1. 认真执行国家、行业有关农产品加工、检验、包装、标志、运输、贮藏及卫生等标准的规定；2. 选址必须符合城市总体规划，合理布局、有足够的建设用地，并有一定的发展余地；3. 总平面布置应满足农产品物流的有关要求和符合安全、防火的有关规定，并应因地制宜进行合理布
10、置，既要求布置紧凑，力求节约建设用地，以利企业今后发展，同时要充分考虑环境保护设施和绿化用地；4. 充分利用当地的社会协作条件，以节约工程投资；5. 严格执行建设项目“三同时”的有关规定，污染物的排放必须符合国家规定的排放标准，尽量减少对环境的影响；6. 认真贯彻消防法和劳动部关于职业卫生监察规定的通知精神，采取切实防范措施，确保安全生产和员工的人身安全。1.3.3 编制范围本项目书研究范围包括：必要性分析、市场分析、选址分析、工程技术方案及建设规模、环境保护、投资估算及财务评价等方面的内容。根据上述内容论证本项目建设与实施的必要性、技术可行性及经济合理性。1.4 项目概况1.4.1 项目目标
11、定位 XX市国际农产品物流园将成为XX农产品一级流通中心，近期最急需发展的功能主要为农产品配送、加工、仓储和大宗交易；现在的布吉与福田以及其它较大的区级农批市场未来将主要向以交易功能为主的销地型二级农批市场的方向发展；国际农产品物流园、布吉与福田等农批市场以及其它小型农贸集市和连锁超市将共同构建起XX农产品流通的三级体系。1.4.2 项目建设的宗旨依托平湖物流基地的发展平台，凭借农产品公司在农产品流通行业的优势地位，把项目建设成为华南地区规模最大、功能最完善、配套最齐全、辐射范围最广阔的绿色、安全、生态的一级农产品现代物流枢纽中心。为XX、香港及珠三角地区的“菜篮子”供应和食品安全提供有力保障
12、。1.4.3 项目建设内容项目用地面积30.3万平方米，建设内容主要包括：蔬菜、水果、冻品、干货、副食品等经营品种的批发交易区，以及物流仓储区、认证农产品加工配送区和生活配套服务区等。1.4.4 项目技术经济指标本项目的综合技术经济指标如下表所示：序号指标名称单位指标值备注1总用地面积平方米30.3万2总建筑面积平方米82.2万3建设总工期月364建筑密度42%5容积率2.716绿化率20%7水电负荷7.1用电负荷千瓦183627.2用水负荷立方米/日34008项目总投资万元1837339主要经济指标静态投资回收期年7.2税后投资内部收益率18%税后财务净现值万元1287511.5 结论与建议
13、XX国际农产品物流园项目符合国家产业政策和XX市产业总体规划，已被列入XX市“十一五”重点规划项目。项目用地符合选址原则，地理位置优越，地质条件良好，交通方便，水、电供应有保障，适合项目建设。项目建设有利于促进XX市、香港及珠三角地区现代农产品流通业的发展，保障深港两地“菜篮子”稳定、安全的供应，平抑区域物价；能够节约资源、减少损耗、降低物流成本、促进就业，属于风险小、利润长期型、稳定型增长项目，有利于巩固公司在农产品批发市场领域的领先优势，增强公司核心竞争能力。项目建设具有巨大的社会效益和经济效益。因此，XX国际农产品物流园项目技术上是可行的，经济上是合理的，建设条件是充分的。-第二章 项目
14、建设的必要性分析2.1 项目建设背景2.1.1 XX市人口基数及农产品需求日益增长XX是一个快速发展起来的大城市，具有流动人口众多，平均年龄较小等人口结构特点，食品消费需求逐年上升。1.人口基数大 2006年XX市总人口已超过1200万，“十五”期间年均增长率为7.8%，照此增长速度，XX市未来人口增长预测如图2-1。图2-1 深圳市人口预测 按人均年食品消费支出5000元，计算未来各年全市食品消费额2010年将达850亿元，2020年将达到1200亿元。由此可见，XX农产品市场潜力巨大。2.XX市人均收入水平较高，增长较快（表2-1）；工作人口比例大 2005年末全市从业人员576.26万人，在校学生105万，工作餐消费量巨大，因此企事业单位食堂、社会餐饮等对农产品需求巨大。表2-1 2005年XX市主要经济发展指标一览表指标XX数据年增长率人口827.75万人3.4%本地生产总值（GDP）4,950.91亿元15.6%人均GDP60,801元12.1%居民人均可支配收入21,494.40元9%城镇居民人均消费性支出15,911.88元12%人均月食品消费支出516.11元4.5%恩格尔系数33.4
