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1、物业项目工程部日常管理作业指导书 物业项目工程部日常管理作业指导书 （一）日常管理的主要工作内容 1.0目的 加强工程部人员管理，提高管理和技能水平。 2.0范围 适用工程部全体员工。 3.0内容 3.1.1加强员工的培训要从素养和技术两个方面入手，并适当担当其他工作，逐步实现一专多能，让员工感到自已在各方面技能的较大提高，使员工产生荣誉感及自豪感。 3.1.2合理用人，要用员工所长，严格职能相符原则，将员工支配在合适岗位，使员工感到所在岗位正是自己可施展才能的地方。 3.1.3管理人员要擅长倾听不同的意见，这样可以从中得到许多有用的信息，知道自己的不足之处，以便提高管理水平。同时也能了解员工
2、的真实想法，从而才能调动员工的工作积极性。 （二）设备运行管理 1.0目的 加强设备设施日常维护保养工作，保证设备设施的安全运行，做好后勤保障工作。 2.0范围 适用于XX物业工程部所管辖的XXXX项目。 3.0内容 3.1.1严格按设备的操作规程对设备进行正确操作。 3.1.2支配员工巡查，依据不同的设备及运行时间状况支配每日或每周进行巡查。 3.1.3准时发觉设备的初期问题，及早解决。 （三）计划性修理管理 1.0目的 加强工程部修理计划性，提高设备设施完好率，延长设备设施的使用寿命。 2.0范围 适用于XX物业工程部所管辖的XXXX项目。 3.0内容 3.1.1制定设备设施的维护保养计划
3、并实施。 3.1.2建立设备档案资料卡。 3.1.3将德融物业所管辖的区域内全部必需进入维护计划网的设备列出，参考设备使用说明书、使用手册、安装调试手册等资料中的有关维护保养内容，建立设备台帐登记卡。并按说明书中规定的维护保养项目内容。 3.1.4建立维护保养记录表格。 3.1.5编制设备计划维护总表。 3.1.6将全部维护保养记录表中的任务和时间汇总到计划维护总表中，并制定出年度设备维护保养计划一览表。 3.1.7检查维护保养计划的实行状况。 3.1.8修理工依据指令卡完成任务后必需在卡上填写工作记录，包括所用时间，检查结果等，并签字交回。技术主管及主管工程师要对修理工的工作进行检查或抽查，
4、考核其工作质量。 （四）设备巡察管理 1.0目的 加强对辖区内设备设施的日常巡察工作，发觉问题、准时处理，防患于未然。 2.0范围 适用于XX物业工程部所管辖的XXXX项目。 3.0内容 3.1.1巡察流程-略 3.1.2 3.1.3巡察内容：巡察全部设备设施运行状况，检查外围的灯具、照明器械，样板楼的电气运行状况，发觉问题准时处理。 （五）节能运行管理 1.0目的 加强设备运行管理，最大限度的降低运行成本，节能增效。 2.0范围 适用于XX物业工程部所管辖的XXXX项目。 3.0内容 3.1.1使设备、设施经常保持良好的机能和状态。 3.1.2合理支配公共区域照明时间和照度，做到人走灯灭。
5、3.1.3确保冷冻水管、热水管保温层完好，防止冷、热损耗。 3.1.4合理支配设备的运行时间。 3.1.5准时抄表，监视能源消耗。 3.1.6尽可能让设备处于合理的运行状态。 （六）设备资料建档及管理 1.0目的 加强设备档案资料管理，便于今后的修理保养工作。 2.0范围 适用于XX物业工程部所管辖的XXXX项目。 3.0内容 3.1.1建立设备台帐并对管辖范围内的每一台设备建立设备卡片。设备卡片应填写设备名称、编号、型号、安装地点、制造厂，供应商、联系电话、地址、设备的主要数据，其他数据、备件存放地点、维护保养要点，检修时间及内容、事故分析等项。 3.1.2建立全部工程技术资料、图纸及设备使
6、用说明书的台帐并进行分类保管。 3.1.3制定资料档案的借阅制度，并专心执行。 （七）接管验收标准 1.0目的 统一验收标准，提高验收质量。 2.0范围 适用于XX物业工程部所管辖的XXXX项目。 3.0内容 新建房屋的接管验收标准 3.1主体结构 3.1.1地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。 3.1.2钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值。 3.1.3木结构应结点牢固，支撑系统牢靠、无蚁害，其构件的自动检索须符合结构工程施工及验收规范规定。 3.1.4砖石结构必需有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝
7、。 3.2外墙不得渗水 3.3屋面 3.3.1各类屋面必需符合屋面工程施工及验收规范的规定，排水畅通，无积水，不渗漏。 3.3.2平屋面应有隔热措施，三层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔。 3.3.3阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、沟、落水管应牢固，接口严密，不渗漏。 3.4楼地面 3.4.1面层与基层必需粘结牢固，不空鼓。整风光层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平正，接缝匀称顺直，无缺棱掉角。 3.4.2卫生间、阳台、浴洗间地面及相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。 3.4.3木楼地面应理整牢固，接缝密合。 3.5装修 3.5.
8、1钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关敏捷，零配件装配齐全，位置精确，钢门窗缝隙 严密，木门窗缝隙适度。 3.5.2进户门不得使用胶合板制作，门销应安装牢固，底上窗、楼梯公共走道窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏。 3.5.3木装修工程应表面光滑，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，必需钉牢。 3.5.4门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固。 3.5.5抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。 3.5.6饰面砖应表面干净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角。 3.5.7油漆、刷浆应色泽全都，表面不应有脱皮、漏刷现象。 3.6电气 3.6.1电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。
9、导线连接必需紧密，铅导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必需紧密、牢靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有牢靠的接地。每回路导线间的地绝缘电阻值不得小于1M/KV。 3.6.2应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。 3.6.3照明器具等低压电器安装支架必需牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。 3.6.4各种避雷装置的全部连接点必需牢固牢靠，接地阻值必需符合电气装置安装工程施工及验收规范的要求。 3.6.5电梯应能精确地启动运行，牵引机的噪声和震惊不得超过电器装置安装工程施工及验收规范的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏牢靠。安装的隐藏工程、试运转记录、性能检测
10、记录及完整的图纸资料均应符合要求。 3.6.6对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线。 3.6.7除上述要求外，同时应符合地区性低压电气装置规程的有关要求。 3.7水、消防 3.7.1管道应安装牢固，掌握部件启闭敏捷，无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必需符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求。应按套安装水表或预留表位。 3.7.2高位水箱进水管与水箱检验口的应设置便于检修。 3.7.3卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过8m，并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污等接口、检查口不得渗漏，管道排水必需流畅。 3.7.4卫生器
11、具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固，部件齐全，制动敏捷。 3.7.5水泵安装平稳，运行时无较大震惊。 3.7.6消防设施必需符合建筑设计防火规范、高层民用建筑设计防火规范的要求，并且有消防部门检验合格签证。 3.8采暖 3.8.1采暖工程的验收时间，必需在采暖期以前两个月进行。箱罐等压力窗口应安装平正、配件齐全、不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷，安装完毕后，必需具备有关部门的检验合格签证。 3.8.2各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必需敏捷、牢靠，掌握阀门应开关敏捷。 3.8.3管道的管径、坡度及检查井必需符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求，管沟大小及管道排列应便于修理，管架、
12、支架、吊架应牢固。 3.8.4设备、管理不应有跑、冒、滴、漏现象，保温、防腐措施必需符合采暖与卫生工程施工及验收规范的规定。 3.9附属工程及其它 室外排水系统的标高、窨井（检查井）、管道坡度、管径均必需符合室外排水设计规范的要求。管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。 3.9.1化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯。 3.9.2明沟、散水、落水沟内不得有断裂、积水现象。 3.9.3房屋入口处必需做室外道路，并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象。 3.9.4房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置须符合规定。挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道、垃圾道应畅通，无堵塞物。 3.9.5单体工程必需做到完工料净场地清，临时设施及过渡用房拆除清理完毕。室外地面平整，室内外高差符合设计要求。 3.9.6群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。 1
