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1、 中国地产商域网目 录第一章 申报单位及项目概况11.1项目申报单位概况11.2项目概况1第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析252.1发展规划分析252.2产业政策分析272.3行业准入分析30第三章 资源开发及综合利用分析323.1资源开发和利用方案323.2工程物料消耗323.3资源节约措施33第四章 节能方案分析354.1建筑节能的政策举措354.2采用标准和节能规范454.3建设项目能源消耗种类和数量分析474.4项目所在地能源供应状况分析474.5建筑物的节能综合指标494.6节能措施和节能效果分析504.7给排水节能56第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析585.1项目选
2、址及用地方案585.2土地利用合理性分析60第六章 环境和生态影响分析636.l环境和生态现状636.2南水北调东线工程686.3区域环境质量现状686.4污染物排放标准716.5污染控制目标736.6生态环境影响分析746.7施工期工程分析746.8营运期工程分析846.9污染控制标准916.10施工期污染防治及评述926.11营运期污染防治及评述99第七章 经济影响分析1077.1投资估算及资金筹措1077.2项目效益估算109第八章 社会影响分析1158.1社会影响效果分析1158.2社会适应性分析1168.3社会风险及对策分析117第九章 工程招投标1199.1编制依据1199.2招标
3、基本情况119第十章 组织机构、物业管理和施工进度12210.1组织机构12210.2物业管理12210.3进度安排123第十章 结论 中国地产商域网第一章 申报单位及项目概况1.1项目申报单位概况薛城区陶庄镇房地产开发有限公司成立于1992年，公司共有员工30人，公司具有集开发建设、建筑安装、装饰装修、物业管理服务为一体的综合服务网络，主要从事房地产开发，工业民用建筑，市政基础设施建筑，目前取得了良好的社会效益的经济效益，同时企业大力推行经济适用房建设工程，为枣庄市的旧城改造和经济适用房开发建设做出了突出的贡献。1.2项目概况1.2.1 项目简况项目名称：通晟公司棚户区改造工程建设单位：薛城
4、区陶庄镇房地产开发有限公司建设地址：薛城区陶庄镇店韩路东侧住房类型：经济适用房项目总投资：9000万元建设周期：12个月企业法人：孟凡奇项目负责人：张东联系电话：133756588991.2.2项目的建设背景1、枣庄概况枣庄市位于山东省南部，微山湖畔，是著名的“铁道游击队”的故乡。全市面积4550平方公里，辖市中、薛城、山亭、台儿庄、峄城5区和滕州市（县级），共5个街道办事处、39个镇和46个乡。枣庄是以煤炭、电力、建材工业为重点的组群型工矿城市，是山东省重要的能源基地之一，盛产的优质煤驰名中外，水泥、石膏产量居全省之首，有“鲁南煤城”和“建材之乡”之称。枣庄早在唐宋时期就已形成村落，因多枣树
5、而得名。市区原为峄县，夏时为郐国地，金称峄州，明置峄县，属济宁府。建国后，属台枣专署，1953年属济宁专署，1958年9月县机关迁至枣庄镇，1960年改为枣庄市（县级），1961年11月定为省辖地级市。枣庄自然资源丰富，尤其是矿产资源品种多，储量大。已探明的地下矿藏有煤、铁、铜、铝土、石膏、石英石、稀土、陶土、粘土、蛭石、大理石、花岗岩、石灰石等20余种。煤炭开采已有近千年的历史，地质储量64.4亿吨，按目前年产1500万吨计算，可继续开采300年以上；煤层贮存条件好，煤质优良，具有低灰、低硫、发热量高、胶质层厚、粘结性强等特点，适宜焦化、气化、乙炔化，不仅是冶炼钢铁的优质燃料，而且煤化工发展
6、前景广阔。石膏矿田面积70平方公里，总储量12.7亿吨，约占全国的六分之一，品位高，易开采。石灰石、陶土等分布广，量大质优。枣庄市属淮河流域南四湖湖东区，全市有100平方公里以上流域面积的河流10条，水资源比较丰富，年可利用的地表水和地下水18亿立方米，是山东的富水区。枣庄建市以来，特别是改革开放以来，社会经济发生了巨大变化，经济实力和发展后劲不断增强。工业发展迅速，已经形成了以煤炭、电力、建材工业为主体，同时拥有纺织、橡胶、冶金、化工、机械、卷烟、造纸、陶瓷、食品、制药、酿造等门类较为齐全，轻、重工业比较协调，综合配套发展的工业经济体系。近年来，先后有气象色谱仪、棉纱、果脯、自行车链条、钢编
7、胶管、尼龙运输带、尿素、牛仔布、涂布白板纸等205种产品，被评为省以上优质产品，畅销国内外市场。农业条件较好，无霜期190210天，年平均气温在13.6至14.2之间，年平均降水量为815.8毫米，农产品比较丰富，主要有小麦、玉米、地瓜、大豆、高梁、谷子、花生、棉花、芝麻、甜菜、麻类、黄烟、石榴、黄梨、大枣、板栗、核桃、山楂、苹果等，其中峄城石榴个大皮薄，酸甜可口，闻名全国。近年来，随着利用世界银行和各地政府贷款进行的房地产开发大规模展开，枣庄的农业发展已由粗放经营向集约经营转变，并取得了明显成效。2、项目选址和理性分析通晟公司棚户区改造工程址于薛城区陶庄镇店韩路东侧，交通方便，资源环境优越。
8、交通区位优势明显，是商家普遍看好的地块。项目投资方充分依据自身的开发优势和项目的独特地理位置，进行房地产开发，具有很好的市场前景。项目选址方圆1000米内，有学校、医院农贸市场等多家单位，绿色健康的生活环境在这里触手可及，是市民居住、商贸的理想选择地。由于本工程规模和所处地段的特殊性，根据枣庄市规划局提供的用地地形图、枣庄市规划局已核发的规划设计要求，进行房地产开发项目建设。原场地与周围的整体环境极不协调，反差很大，影响了居住区的整体观瞻和城市的形象。为更好地配合城区的开发建设，薛城区陶庄镇房地产开发有限公司根据国土局出让的地块，作为市总体规划的一部分，在该地块建设通晟公司棚户区改造工程经济适
9、用房项目。这对于枣庄市形成布局合理、设施配套、交通便利、环境优美、具有现代化园林特色的新城市，具有积极面现实的意义。3、项目建设的必要性（1）本项目建设是满足住房消费的需求住房是人们生活的基本要素之一，也是当前城乡居民最为关心的问题之一。随着社会经济的发展、人们生活水平的提高、消费个性化倾向发展等因素，促使人们对住房的需求无论在量和质上都日趋增强。随着生活节奏的加快，在繁忙的工作之余拥有一个舒适的休息环境已成为人们迫切的愿望。改善人们的居住条件，提高人们的住房水平，是实现这一愿望的必由之路。目前枣庄市内住房价格偏高，经济适应型住房较少，目前多时居民没有足够的经济实力去购买价格昂贵的住房。薛城区
10、陶庄镇房地产开发有限公司利用项目位置优势，建造现代化居住社区，有助于和谐社会的构建，改善提高当地居民人居环境，加快城市化建设的需要。同时本项目主要是建设具有针对性的经济适用住房，住宅面积较小，销售价格较低，满足消费者的心理需求，创造出价格、地理位置、建筑质量、环境等优势，获得当地老百姓尤其是单位内部职工的认可，必将成为消费者购房的首选楼盘。（2）此项目的实施是提升居民生活水平进程的需要项目所在地属于枣庄市人口较多地区，此项目的实施可以推进项目区域的城市化进程，从本项目的实际情况看，近年来，随着经济的发展，人们的各种消费需求也越来越迫切。市委、市政府将按照省委、省政府相关的要求，着力做大、做强、
11、做优、做美枣庄市，加快城市现代化建设步伐，上述市委、市政府的决策，将给本项目的开发带来千载难逢的大好机遇。本项目的实施将有利于美化环境，完善城市功能，该工程的实施，是按照城市总体规划要求，加快城市中心地段城市化建设步伐的有力举措，具有综合的社会经济效益。（3）本项目建设是社会与经济发展和区域发展的需要本项目建设占有土地 72000平方米，容积率1.036，建筑密度26.3，住宅建筑层数为多层，绿地率为37，符合国家集约节约土地资源的政策要求。成片开发的住宅小区建设是住宅建设的重点。本项目为经济适用房开发建设，价格合理，主要为针对通晟公司旧棚户职工进行的改造工程，主要销售对象为通晟公司现有住房难
12、、收入低的人群。既可以满足低收入居民家庭的住房需求，扩大住房消费，还可以改善住房供应结构，有效平抑房价，防止产生房地产“泡沫”。综上所述，本项目建设具有较好的经济意义和社会意义，因此，项目建设是可行的，也是十分必要的。1.2.3本项目规划方向本项目选址于薛城区陶庄镇店韩路东侧，交通方便，资源环境优越。规划总用地面积72000平方米，总建筑面积74600平方米，住宅23幢，为5层建筑，住宅建筑面积68000平方米，公建设施建筑面积6600平方米，主要包括厕所、泵房、物业管理、煤气调压站等。1、规划范围整个地块北到矿中小学，东前院山小学，西至店韩路，规划总用地面积72000平方米。2、规划思路（1
13、）从全局利益出发，确定合理的功能定位；（2）优化空间布局，综合调整土地利用规划；（3）积极保护生态，坚持可持续发展的原则；（4）注重弹性规划，强调规划的前瞻性与灵活性。3、规划重点（1）以枣庄市城市总体规划(2007年2020年)和枣庄市土地利用总体规划(19972010年)为基础，严格结合经济适用住房建设管理办法，结合现状调研分析与相关规划研究，确定地区功能定位，调整功能布局，优化地区环境，改善居住品质；（2）结合土地利用现状，合理调整土地使用；（3）明确六线控制范围，兼顾规划合理性与可操作性；（4）完善公共服务配套与市政基础设施；（5）合理组织交通结构，充分利用对外交通优势；（6）确保城市
14、生态绿地，控制城市景观，塑造地方特色。1.2.4建设地点、主要建设内容和规模1、建设位置薛城区陶庄镇店韩路东侧。2、建设规模与目标通晟公司棚户区改造工程规划总用地面积72000平方米，总建筑面积74600平方米，住宅建筑面积68000平方米，公建设施建筑面积6600平方米，主要包括营业房、厕所、泵房等。总投资9000万元，项目建设期约12个月左右。2、主要建设条件（1）规划条件枣庄市规划局已就该地块出具建设用地规划设计条件通知书，建设单位依据城市总体规划和规划局建设项目规划设计条件，委托有资质的单位编制建设方案，方可办理规划的报批工作。（2）土地条件项目建设方已取得了该地块的土地使用权证。土地
15、用途为住宅用地。（3）拆迁情况该项目所在地有部分旧式棚户区，已达成拆迁协议，拆迁工作由政府办理。本项目关系到原有建筑物拆迁的经济补偿问题，至项目开工之前，原有建筑拆迁的安置补助、青苗、附着物补偿费用由枣庄市人民政府合理安排，妥善解决，目前补偿费已到位。（4）基础设施情况拟开发的地块处于店韩路东侧，周围基础设施达到三通要求。该地块交通便利，各项基础设施完善，适合于房地产开发。（5）周边环境分析项目所在地北侧为矿中学校、东侧为前院山小学，周围农贸市场、学校、超市等设计逐步完善，附属设施齐全，居住条件良好。（6）主要技术经济指标项目产品定位为具有现代居住条件的经济适用房，主要针对通晟集公司棚户区职工住房问题，建筑形式采用多层建筑，针对目前企业内部职工多数为多人口家庭，为满足需要，本项目建筑以中套经济适用房为主。中套住房面积控制在80平方米（5平方米），小套住房面积控制在60平方米（5平方米），初步确定项目主要技术指标如下：综合技术经济指标项目单位数值所占比重
