《清原县基准地价使用说明》由会员分享，可在线阅读，更多相关《清原县基准地价使用说明（10页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、清原满族自治县基准地价使用说明一、基准地价概念及基准地价内涵1、基准地价概念:根据城镇土地估价规程、关于开展城镇土地级别调整和基准地价更新工作的通知（辽国土资发00710号）以及基准地价评估应用经验，本次更新评估基准地价定义为：“基准地价是指在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，对现状利用条件下不同级别或者均质区域的土地，按照商业、居住、工业等用途,分别评估确定的某一估价期日法定最高出让年期国有土地使用权的平均价格”。城市基准地价按照城市主要用地类型评估，按商业、住宅、工业等用途区分，各用途的使用年期确定为法定最高出让年限，它具有平均性、综合性、时间性、区域性、级差性、公开性等特点。表1
2、 各种用地类型法定出让年限用地类型法定最高出让年限(年）商业用地40住宅用地0工业用地2、基准地价内涵的构成根据关于开展城镇土地级别调整和基准地价更新工作的通知（辽国土资发2130号），清原满族自治县基准地价内涵有三大部分构成。国家土地所有权收益的资本化部分。从理论上讲，是绝对地租、级差地租I和垄断地租的构成部分，是自然界形成的垄断产生的；土地外部间接投资开发（即基础设施、公用服务设施等项目)所贡献的地租（纯收益)的资本化部分。理论上是部分级差地租II的构成部分；土地内部直接投资开发所贡献的地租（纯收益）的资本化部分。通俗化即为土地取得成本、土地开发成本和土地纯收益三部分.3、基准地价内涵基准
3、地价的对应容积率为该级别某种用途土地的平均容积率水平，基准地价的土地权利性质设定为国有土地使用权。商业一级、二级用地容积率为1，商业三级、四级用地容积率为1.2,住宅一级、二级用地容积率为1。，住宅三级、四级用地容积率为1,工业用地容积率为。0；基准地价的土地使用年限按中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（199年月19日国务院第5号令）第二十二条规定的土地使用权出让最高年限设定：居住用地0年；工业用地0年；商业、旅游、娱乐用地40年。基准地价的土地开发程度根据城镇土地级别和土地用途分别确定。土地开发程度应为当地能够满足现状需要的各级别平均开发程度。商业用地设定为“六通一平”（宗
4、地外通上水、通下水、通电力、通热力、通电讯、通道路和宗地内场地平整)；住宅用地设定为“六通一平(宗地外通上水、通下水、通电力、通热力、通电讯、通道路和宗地内场地平整)；工业用地设定为“五通一平”(宗地外通上水、通下水、通电力、通电讯、通道路和宗地内场地平整），具体的土地开发程度可视当地实际情况作适当调整。宗地内部土地开发状况为已在使用的开发完好的熟地状态;土地还原利率： 6。%;各类用地的地价影响因素均为一般状态.二、基准地价更新工作范围本次清原满族自治县基准地价确定的范围为清原满族自治县县城及各乡镇所在地建成区的国有土地。三、基准地价更新的基准日根据辽国土资发2073文件要求,将基准日设定在
5、007年1月1日。四、基准地价级别清原镇级别见图,其他乡镇见下表：表2 十三个乡镇土地级别土地级别区域 分值3级级红透山镇62英额门镇55草市镇55南口前镇5北三家乡4湾甸子镇47大孤家镇5夏家堡镇45南山城镇45枸乃甸乡43土口子乡43大苏河乡43敖家堡乡43五、基础设施配套条件说明情况 “六通一平”：指宗地红线外通路、供电、通讯、通上水、通排水、供热及宗地内红线内土地平整;“五通一平”:指宗地红线外通路、供电、通讯、通上水、通排水及宗地内红线内土地平整.最终确定土地还原利率取6。房屋还原利率分别比土地还原利率高出1个百分点,即确定为7%。六、基准地价表3 清原满族自治县基准地价表土地用途土
6、地级别地价（元/平方米）土地取得费(元/平方米)土地开发费（元/平方米)土地纯收益（元/平方米)商业1970520227938500340725012441417住宅1612308120142428210901227135683416787350工业2168838670715604541204303表4 国有土地使用权年租金征收标准表地 类级别纯地价(元/平方米)租金标准（元平方米)商业12911.52041153127474住宅40.421287.283.403工业1885673345。546表5 出让用地增加容积率补交土地出让金楼面地价标准表 单位：元/平方米级别用途 楼面地价一级二级三级
7、四级商业647433住宅02533说明:商业、住宅用地补交土地出让金标准根据商业、住宅用地该级别的基准地价和平均容积率计算。工业用地不改变用途，经规划部门批准增加容积率的,暂不加收土地出让金。七、各因素影响地价修正修正幅度可以用级别或区域的地租来确定，也可以用市场交易地价资料表确定，具体确定方法与城镇土地估价规程相同。、基准地价修正系数说明及修正系数表表6 商业用地修正系数说明表项 目优较优一 般较 劣劣商服 繁华情况商店密度个数/公顷50以上0503020100以下距商业中心 (米）300以 内00050800800-1000100以上交通情况距公交站以内80-200200303050050
8、0以上公交车流量辆/小时20以上2010-155105以下距火车站（米)200以下200-40000-6000100100以上距长客站（米）20以下200-4004000600-1001000以上宗地自身条件面积（平方米)000以上50-10000-500102000以下形 状对利用无影响对利用略有影响严重影响利用临街状况所临 街主要商业街 次要商业街一般主街道次主街道背 街街 路 宽度12米以上9-12米7-9米57米米以下宽 深 比2以上150。1。50。080.以下人口密度流 动 人 口人数/公顷万以上-3万1-2万0。5万.5万以上宗地情况地质条件承载力强较好一般不好非常不好区域划分优
9、较优一般较劣劣表7 商业用地系数表项 目优较 优一般较 劣劣商服 繁华情况商 店密 度个数公顷40-24距 商 业中心(米）1.50-1。53交通情况距 公 交 站31.15公交车流量辆/小时2024距火 车 站（米）1012距 长客 站（米）012宗地自身条件面积(平方米）0。50-1形 状01临街状况所 临 街20-24街 路 宽 度2112宽 深 比10-1-人口密度流动 人 口人数公顷0-1-2宗地情况地质条件0.5.5-1区域划分84-4-8402204表8 住宅用地修正系数说明表项目优良一般较劣劣公共设施情况距公园（米）30300-50000-0001000000以上距离中学（米）
10、550-00800-10010050150以上距离小学（米)303050008000-10010以上距离医院(米）505008080010105150以上文体娱乐距离（米）20050050-000-000013001300以上交通情况公交车流量(辆/小时)215201-155105以下公交车站距离（米)30300550080080-00100以上火车站距离(米)0060001000-15001500200200以上长客站距离(米）30-600600801000100150500以上购物方便情况距离县级商业 （米）00080-500150-500250-00030以上距离乡镇级商业(米)20以内20-0040600600-0080以上距离自由市场 （米)5以内510000030500500以上宗地自身情况小区条件优较优一般较劣劣区域划分优较优一般较劣劣形状不影响土地利用略有影响有一定影响影响较重严重影响利用环境污染无污染微污染一般污染污染较较严重污染严重绿化好较好一般不好差表9 住宅用地修正系数表 项 目优良一般较劣劣公共设施情况距公园(米)31。50-。5-3距离中学（米）10051距离小学（米）2101距离医院（米)3501.53文体娱乐距离（米）1-2交通情况公交车流量（辆/小时)2101-2公交车站距离（米)20-1
