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1、荷田水库开发项目一、 简介（1） 地理位置荷田位于湖南株洲醴陵市富里镇，是江西、湖南两省的交界处，也是古吴国和楚国的交界处。整个荷田村四周群山环绕，只西、北、东三个方向有狭窄出入口，内中地势平坦，东西长约10公里，南北宽约1公里，是一个窄长的垅段，面积约11平方公里。（2） 历史文化1958年在荷田垄段西北角筑坝建成荷田水库，蓄水超过1000万立方米，灌溉农田一万六千亩，形成了1300亩的水面。荷田更具魅力的是她作为吴楚边界重镇的千年文化积淀。千百年来在荷田流行一种龙王文化 ，地方流行为龙王做生辰，每年二月八日，醴、萍、浏各地人员纷至沓来，香客多达二、三十桌。正对着庙门照例建有戏台，届时一连两
2、三天上演花鼓戏，人流熙攘，钟鼓齐鸣，刹是热闹。（3） 交通从荷田往东南与江西交界，距萍乡上栗县仅7公里；北出富里、南桥接浏阳金刚；西经白兔潭通醴城，约30公里。是30年代抗战胜利后选定的跨省通道，近年大力开展乡村道路硬化工程，一条4.2米宽的水泥公路纵贯垄境，交通十分便利。 二、 环境分析（1）内部环境因素1、自然资源青山绿水：荷田四周，万亩青山，郁郁葱葱，号称九坡十坳。雪岭、云峰尤其峻秀。山间溪流潺潺，长流不息，汇成四条小河，。山泉经管道注入两千余户百姓家，其味甘甜。更有柏兰狮泉井，泉流量大，冬暖夏凉，经化验富含20余种对人体有益的矿物质，为纯天然优质矿泉水。 丹凤朝阳荷田水库：荷田水库，蓄
3、水超过1000万立方米，灌溉农田一万六千亩，形成了1300亩的水面。库水最深处达到16.9cm，更加难得的是库中还有一股温泉，冬季水温在15度以上，最适宜冬泳。整个水库自东向西倾斜，水库东侧有广阔浅滩，水草丰茂，狭长半岛深入水面数十米，恰似凤尾，称为“丹凤朝阳”，最宜垂钓。夏秋两季里，每日从长沙、株洲、浏阳、萍乡驱车而至的垂钓客多达两三百人，钓客的晴雨伞五光十色，如天女散花般散落水库周边。库北亦是浅滩，水深不超过两米，水中有鲤鱼山，青翠可见，摇头摆尾，仿佛正在游动觅食。再往北，又有三个乌龟形状的半岛，抬头深入水面，号称“三龟下水”。水库周边就是旱涝保收的稻田，秋风诈起，金黄色的稻浪翻涌，真是个
4、鱼米之乡！ 横山岭：荷田垅段的中心地，横卧一岭，称为横山岭。岭中凿开一条通道，自古是上栗通醴陵的便捷必经之地。沿着道路两旁，自然集结一些小店家，商、杂、医、饮、住都有，形成街道。水库建成后，街道已拆建于高处，通衢大道仍然穿街而过，两旁相继建起多幢四、五层的大厦，餐馆、旅店、网吧、书社一应俱全。也算是今日荷田人无愧于古人之处吧。 千米龙洞：洞口原只有住房门大，仅容一人进入。可惜当地人经十余年采石，炸开洞门，洞厅宽敞，可容千人。洞厅顶下垂钟乳石，如倒挂莲花瓣，形态各异，真是鬼斧神工，非人力所能为。洞内有清风徐徐吹来，可证下有潜流。据老人传说，洞内还有大洞，且有石桌石凳，曾有某仙人在此下棋。又云经过
5、投入秕谷验证，水出江西榉溪，两地相隔有数里之遥。蛤蟆石：蛤蟆石矗立在山巅上，一只庞大的蛤蟆头上压一块巨石，高约三丈，活灵活现。关于蛤蟆石也有个美丽的故事，说是叶家一位勤劳的放牛娃爱上了漂亮的地主小姐，两人私订终身。当是丰泉的农田里正好流行虫灾，小两口就通宵伏在山坳中扮青蛙叫，招引来成千上万的青蛙帮助灭虫。百姓为了感谢两人，就到地主家为牛伢子提亲。地主口头答应下来，却偷偷请来巫师施法将牛伢子变成一只青蛙，同时以石头镇住，永远无法变回人形。叶家坳西侧就是现在的丰泉水库，从库内浅滩到蛤蟆石一侧山坡，分布有相类似的石头小蛤蟆百许，形状各异，像是追随山颠被巨石压着的蛤蟆王。更加奇怪的是，每当风雨交加，库
6、内浅滩的蛤蟆石，在水面起伏，不时还能闻到呱呱蛙鸣。或许还在为蛙王鸣不平哩。 古刹古庙：醴陵旧县志上载库区有荷田、柏兰两座龙王庙，历经毁损，目前看到的是仿原型修复。庙的所在就是平常每隔五天一集会的集市，赶集的就是两省三县市的村民。醴陵的陶瓷、浏阳的鞭炮原料、上栗的农产品在集市上随处可见。雪岭山腰蔡家冲有一回龙古刹，相传是建于后唐的浏阳市大瑶金山寺的行脚庵。从山脚步行四十分钟即到，途中建有雨亭，可供休憩。现巳修通3米余宽的车道，驱车而上，几分钟即可达寺前。县志记载，此刹修建于明代洪武时，民间至今流传着朱元璋曾在此避难的故事。正殿正门有“慈云”古匾一块，字迹遒劲，不知何人所题。刹侧有乾隆光绪年间的古
7、墓多处，尤其是门前古柏、银杏树，胸围超过6尺，估记树龄超过千年，可证古刹之古。那红墙炭瓦，飞檐斗拱，掩映在参天绿树荫中，那经磬同韵，香烟缭绕，确实是一处难得的清修处所。 在雪岭北麓还有一座古建筑，就是五家庵。县志载，此庵最近一次重修在清嘉庆年间。相传是甲寅寇乱之时，闽浙沿海人移居此地，由五姓人合建，故名五家庵。五姓合建，已见当时民间团结。后随着外来移民日增，庙宇香火鼎盛，朝拜者自然超出五姓，大家一例和平共处，相互关照，心心相印，再次整修时即改名为印心寺，其史有待进一步考证。尔后，几经兵燹变乱，庙宇几建几毁，仅留存古花瓶一对。颇为神奇的是，几年前扩建时放炮炸石，竟炸出古陶颧、陶碗各一只，毫发无损
8、，观其形制似出于唐代，详情须经行家鉴定。一旦认定，实可算得上为镇寺之宝。今日印心寺，山门巍峨、殿宇雄伟、神像威严、梵音悠远，游人至此，确有心旷神怡、枉如世外之感。2、人力资源美国澳宝红（投 资）企业集团有限公司将聘请派出数名专家、工程师对荷田水库进行研究分析及开发3、物力资源醴陵市富里镇人民政府和美国澳宝红（投资）企业集团有限公司签订了关于荷田水库旅游开发项目的合作意向书，双方约定对荷田水库及其周边进行整体开发，修建与旅游相关的宾馆等设施。4、财力资源美国澳宝红（投资）企业集团有限公司将预计出资50亿人民币投资建设荷田水库，醴陵市富里镇人民政府也将出资建设荷田水库。（2）外部环境因素1、市场需
9、求状况根据世界休闲组织预测,一个地区人均GDP超过1000美元,大众型观光旅游需求将急剧膨胀;人均GDP达到2000美元,休闲需求急剧增长,形成对休闲的多样性需求和多样化的选择;人均GDP达到3000美元,度假需求规模化产生。从旅游发展的规律看,我国总体上虽还只是一个观光需求全面膨胀的时期,但已逼进休闲的界线,而在经济发达的长三角地区则已经处于休闲度假旅游规模化启的重要时期。 休闲度假的崛起为满足以旅游度假、旅游商务会议、旅憩休闲等为需求目标的度假旅游地产开发提供了极为广阔的发展空间。近年来作为城市的先知先觉者,大量的房地产投资商、开发商开始纷纷抢滩登陆,在风景优美的旅游胜地率先缔造了一个个度
10、假楼市传奇,一大批度假村、酒店、产权式酒店、酒店式公寓、度假别墅(公寓)等度假旅游房产品,来迎合 “休闲经济”、“会议经济”的需求。在这样一种市场的发展的潮流之下，美国澳宝红（投资）企业集团有限公司准确地瞄准了公司合作开发旅游休闲的项目“株洲醴陵富里镇的荷田水库”意向以荷田水库为中心，结合周边自然文化景点，着重打造一个以休闲为主观光为辅的旅游体验之旅。2、竞争状况长沙市的大托兴隆生态休闲园、百果园农庄以及衡阳市的灵芝泉，作为生态休闲旅游景点，在省内成为荷田水库的竞争对象。荷田水库拥有生态农业、生态果园、生态旅游资源，是集旅游、休闲、度假、农家乐、乡村体验于一体的生态旅游景点。但是在现在的旅游市
11、场上，很多产品都相互借鉴，相互模仿。要做到不被超越，必修不断创新，创立品牌。3、需求趋势滞留时间相对较长与观光型旅游“打一枪、换一炮”相比,休闲度假以“不劳心、不劳身”为原则,往往会选择以一地为据点,然后辐射周边,将休闲、观光、运动、体验甚至商务等有机结合,以慢节奏为特征的生活方式,所以休闲度假者往往在一地的停留时间较长。国外一般把一周称为短期度假,7至30天的称为中期度假,1个月至半年的称为长期度假。当然对于中长期度假,光有风光和酒店是远远不够的,社会配套资源起着举足轻重的作用。 复游率高与观光型旅游以一次性消费为主,重复性消费所占比重较小不同的是,好的休闲旅游房产品的复游率高,即游客认准了
12、一个度假地,甚至一个度假酒店,其忠诚度会非常高,这是度假旅游的又一个特点。在观光型旅游点适合开发以酒店为主的物业,通过面向不同的消费对象,来解决旅游物业高效率使用问题。在休闲度假区则可以开发直接面向业主购买需求的物业。但即使对于复游率高的旅游产品,业主对物业使用率总体仍是低的。 实现异域家的感觉基于滞留时间相对较长和复游率高的特点,消费者要求休闲旅游房产品能带来家的感觉,要求具有更大的独立性和自主性。而传统酒店给消费者更多的服务性,较少独立性,这也是近年来度假公寓、度假别墅成为传统饭店业强大竞争对手的主要原因之一。同时,休闲旅游房产品不是解决最基本的居住需求,它是满足休闲度假需要,提供生活享受
13、需求,这又决定了其要有与惯常居所不同的感觉,产生一种异域感。这种异域感可来自于自然环境的不同、文化的不同、建筑产品的不同、体验性项目的不同等。旅游者休闲旅游是为了“逃离”惯常环境,寻求异域的刺激。而传统的房地产产品,由于其不可移动性和不易变现性,决定了其不能适应消费者寻求异域刺激的需求。传统饭店产品的灵活性虽然能够满足消费者对不同地域的选择,但由于传统饭店产品的标准性,不仅缺少了异域的感觉,更没有家的感觉。所以,荷田水库打造的休闲旅游产所应着重给消费者一个异域家的感觉也是作为创新休闲旅游房地产产品关键。 需求弹性系数大与传统第一住宅的刚性需求不一样,度假旅游地产的需求弹性系数大。度假旅游地产是
14、有钱有闲阶层的选择消费目标,并不是其必需消费品。从纯经济角度来说,购买低使用率的度假旅游房产是非常不合算的,因此,度假旅游房产品必须具有引起消费者购买冲动的某种吸引特质,如独特的旅游资源、美丽的景观、宜人的气候、特色建筑等。一些度假胜地旅游地产的成功正是得益于拥有吸引人的特质。明媚的阳光,风景如画的海滨,国内独有的热带风情和气候宜人的暖冬,使得海南岛成了旅游房产的领航者。丽江则以优美的自然风光和悠久灿烂的纳西东巴、摩梭人母系等民俗风情和天人合一的人居环境吸引国内外大量旅客,为其开发旅游地产提供了最为重要的市场基础环境。在荷田水库项目开发中,其核心内容是以荷田水库的为主体的休闲体验,其次是寺庙文
15、化观光，最后才是酒店、度假公寓、景观住宅等产品。 三、资源特色分析1、 荷田四周，万亩青山，郁郁葱葱，号称九坡十坳。雪岭、云峰尤其峻秀。山间溪流潺潺，长流不息，汇成四条小河，解放后相继建成4个小型水库，成为别具一格的田园水利工程。2、 山泉经管道注入两千余户百姓家，其味甘甜。更有柏兰狮泉井，泉流量大，冬暖夏凉，经化验富含20余种对人体有益的矿物质，为纯天然优质矿泉水。3、 水库东侧有广阔浅滩，水草丰茂，狭长半岛深入水面数十米，恰似凤尾，称为“丹凤朝阳”，最宜垂钓。4、 瓷城醴陵的陶瓷有着千年的文化沉淀，制作工艺达到如火纯青的地步。5、 雪岭山腰蔡家冲有一回龙古刹，相传是建于后唐的浏阳市大瑶金山
16、寺的行脚庵。此刹修建于明代洪武时，民间至今流传着朱元璋曾在此避难的故事。6、 古刹旁边有乾隆光绪年间的古墓多处，尤其是门前古柏、银杏树，胸围超过6尺，估记树龄超过千年，可证古刹之古。7、 云峰山麓叶家坳的蛤蟆石也值得一看。蛤蟆石矗立在山巅上，一只庞大的蛤蟆头上压一块巨石，高约三丈，活灵活现。关于蛤蟆石还有个动人的传说。四、初步构思总体规划以人和自然的和谐为主旨，树立科学的发展观，处处体现一个“农”字。结合地形因地制宜，依山就势。主要造型简洁、大方，外观装饰朴实、明快。充分利用当地现有资源，建造一个韵味独特，新颖别致的农家湖庄。集旅游观光、休闲垂钓、健身娱乐于一体。（1）核心产品1、吃荷田美食原料取自农家禽畜、蔬菜及水库的水产，绿色无公害，营养丰富，用精湛的烹饪工艺，口味注重香鲜、软嫩，味道鲜美可口。醴陵酱板鸭醴陵酱板鸭选用的是野生放养的未生蛋和
