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1、一、什么是房地产？ 是房屋和土地的社会经济形态， 是土地作为一种财产的总称。 又称为 “不动产 ”。二、什么是房地产市场及其分类？ 包括地产市场和房产市场。一级市场 土地市场 二级市场 增量市场 三级市场 存量市场三、房地产的基本概念？ 商品房：商品房是指具有经营资格的房地产开发企业（包括外资）开 发经营的住宅。包括住宅和非住宅两类。商品房的所有权包括四部分：房屋的使用权、所有权、处置权、收益 权。房改房：是有一定的福利性质的， 各产权单位按照政府每年公布的房 改价格出售给本单位职工的住房。 这类房屋来源一般是单位购买的商 品房、自建房屋、集资建房等。哪些家许可凭证明购房？ （1）夫妇 双方均
2、为机关工作人员、教师、国有或集体企业职工的家庭；（ 2）市政府批准的重点工程建设涉及被拆迁居民家庭和政府组织的危旧 房改造项目涉及被拆迁居民家庭。经济适用房和商品房一样吗 ?（ 1）经济适用住的销售并不是向社会公开销售的低价商品房。（2）经济适用住房的买卖、转让、出租手续也与商品房不同，实行专门的 经济适用住房产权证，具体办法正在制定中。 唯一不同的是经 济适用住房在出售时，购买人要按经济适用住房所在地标定地价的 10%交纳土地出让金。3、安居房：指实施国家 “安居工程 ”而建设的住房（属于经济适用房 的一类）。是党和国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低 收入家庭，特别是对 4 平方米
3、以下的特困户提供的销售价格低于成 本，由政府补贴的非盈利性住房。4、集资房：集资房是改变住房建设由国家和单位揽的制度，实行政 府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，政府及相关部门用 地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权 属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人 部分出资的，拥有部分产权。5、多层住宅：指四至六屋楼房住宅称为多层住宅6、小高层住宅：指七至十层的楼房住宅称为小高层住宅。7、高层住宅：指十层以上的楼房住宅称为高层住宅8、会所：以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设 施9、跃层：跃层是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式，是一套
4、住宅 占有上、下两个楼层， 上下层不通过公共楼梯而采用户内独有的内部 楼梯联系上下层；一般首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，最好 有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间的设计空间等 。跃层式 住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面， 即使朝向不好， 也 可通过光线弥补，通风好，户内居住面积和辅助面积，布局紧凑，功 能明确，相互干扰小 。10、复式：复式是受跃层式住宅的启发而创造设计的一种 经济羡慕 地住宅。 是建造上仍每户占有上下两层， 实际是在层高较高的一层楼 中增建一个 1.2 米的夹层，两 层的层高要大大低于跃层式住宅（复 式为 3.3 米，而一般跃层为 5.6）上层供休息，和储藏
5、用其目的是在 有限的窨里啬使用面积，提高住宅的利用率。11、错层：户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系，但没有完全分成两层， （适合大 面积住宅，小户型会显得局促。四、规划有关概念1、层高：层的高度，对楼房建筑来讲，指下层地板面至楼板面的距 离，层高减去楼板层的厚度为房间的净高。2、户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定 的每户居室的数量和大小。3、户室比：各种户型在总户数中所占的比例称为 “户室比 ”4、建筑系数： “建筑占地系数 ”的简称。指一定建筑用地范围内所有 建筑物占地面积与用地总面积之比以百分率计。 用以说明建筑物分布 的疏密程度、 卫生条件及土地利用率。 合理
6、的建筑系数应在节约用地 的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的窨 要求，并保证足够的道路，绿化和户外活动场地。五、与产权有关的概念1、房屋产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益和处分，并排 除他人干涉的权能，是物权的一种。房屋产权指房产所有者，按国家 法律规定所享有的权利。2、房屋权属登记：指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以 及由上述权利产生的抵押权、 典权等房屋他项权利进行登记， 并依法 确认房屋产权归属关系的行为。 房屋产权登记应遵循房屋的所有权和 该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。3、房地产权登记：房屋所有权登记，通常称为 “产权登记 ”（包括
7、房 屋所有权登记和房屋法确认房屋所有权的法定手续。 在规定登记范围 内的房屋不论属谁所有， 都必须按照所有权登记办法的规定， 向房屋 所在地房管机关申请所有权登记， 经审查确认产权后， 由房管机关发 给房屋所有权证。 房屋 所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段， 只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理 .4、共有产权：指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有 人，在又有按份共有权益， 并承担相应义务；后者是指两个以上权利 人对全部共有的房地产享有同等的权利，并承担同等的义务。5、房屋抵押：产权所有人以房契作为抵押，取得借款，按期付息。 房屋产权仍由产权所有者自行管理，
8、 债权人只能按期取息， 而无使用 管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契，抵押即告终结。6、过户：即更换房屋产权人姓名。六、房屋结构的基本知识1、砖木结构：用砖墙，木柱（砖柱）和木屋架作为主要承重结构的 建筑物2、砖混结构：竖向承重结构用砖墙，水平承重构件用钢筋，混凝土楼板作为主要承重结构的建筑物3、钢筋混凝土结构：房屋的主要承重结构构件全部采用钢筋混凝土 制作的建筑物。七、与面积有关的概念1、建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以 上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积。 商品房销售面积 = 套内建筑面积 +分摊的公用面积。 套内建筑面积 =套内使用面积 +套 内墙体
9、面积 +阳台建筑面积2、公摊面积： 1、公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用的建筑面积。2、单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的 50%3、使用面积：建筑面积各层平面中直接为生产生活使用的净面积的 总和。使用面积大于等于地毯面积。八、房地产开发及预售的相关概念 。 五证与两书 1. 国有土地使用证：是证明土地使用者向国家支付 使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭 证。 建设用地规划许可证：是建设单位在向土地管理部门申请 征用，划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范 围符合城市规划的法定
10、凭证。 建设规划许可证：是有关建设工 程符合城市规划要求的法律凭证。 商品房销售（预售）许可证： 是市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的 批准性证件。2、住宅质量保证书是房地产开发企业在商品房交付使用时，向 购房人提供的住房质量保证文件。住宅使用说明书是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购 房人提供的有关住房使用说明。3、房屋预售：房屋还未建成就预先出售，一般是先收取部分款项 作为定金。这种形式有利于房地产开发公司加快资金周转， 在房屋供 不应求时，房屋出售往往采用这种形式。 契税：指房屋所有权发生转移时，就当事人所订契约，按房价的一定 比例向亲的房屋产权人征收的一次性
11、税收。 它是针对房地产产权变的 一个专门税种，也是购房过程中购房者所承付税 额最大的一次税费。 一手楼交易流程 1、看房 2、洽谈 3、交订金 4、签约 5、交全款开 三联收拒 6、交进户费 7、进户 8、换正规发票“黑龙江省商品房销 售专用发票“9、办产权所需材料： 1 发票 2 合同 3 买受人身份证 原件及复印件 4名章 5商品房销售 10、出证 二手房交易指南 一、土地证过户须知 原房主产权证 （复印两份 ），原 房主身份证复印件 现房主的身份证复印件 买卖协议书，原件复印件二、二手房如何估价？1、房屋每年折旧费，每年折旧 2%2、户型因素：房屋类型为小厅、小卫、小厨“三小”类型，扣减
12、 10%： 房子所在楼层不同价格不一样： 2、6层是基准价， 5-6 层扣减 3%， 7层减 5%，3-4 层加 3%，楼顶减 5%；3、朝向因素：如房子没朝南的门窗，减 5%：4、小区环境：没有物业管理，扣减 5%，小区没有单独封闭减 5% 属于重点中小学区域的房子加 15% 基准价为当地商品房的零售价。三、什么样的二手房可以交易？ 私产房，并且共有人同意出售： 房改房，原售房单位允许出让的，无抵押、查封和其它权利问题记录 的，没有私搭乱建性质的。四、卖房者需提供什么证件？产权证书 房主身份证 有共有权证的，需出具共有人同意出售的证 明； 户口 土地使用权证 1、定金：定金是一种合同履行的担
13、保，是 指当事人约定由一方向对方给付的作为债权担保的一定货币， 它属于 一种法律上的担保方式， 其目的在于促使债务人， 履行债务保证债权 人得以实现 2、订金：通常是在购房者与发展商就房屋买卖的意向， 初步达成协议后， 准备进一步协商签订的临时认购协议， 通常做法是 在约定的选房号，面积，房屋单价及总价款后，约定一个期限，买方 需在此期限内与卖方签署正式合同 六、什么样房产不能转让 ？1、根据城市规划，市政府决定收回土地使用权的2、司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其它形式限制房 地产权利的3、共有房地产，未经其他共有人书面同意的4、设定抵押权的房地产，未经抵押人同意的5、权属有争议的
14、6、法律、法规或市政府规定其它情形 七、产权证，如何识真假？ 在二手房交易中， 房产证的作用也越来越重要。 在我市日常从事二手 房交易和房产租赁过程中，也发生过 “假证行骗 ”的事情，在此市房地 产专业人事， 向您介绍如何识别房屋所有权证的真伪， 不给骗子们可 乘之机1、封皮：材质为进口涂塑纸，封面上部印有中华人民共和国国徽， 下部第一行字 “中华人民共和国 ”是用圆体字印制，第二行字 “房屋所 有权证 ”为黑体字印制，全部为金黄色。2、建房注册号：由建设部对每个能够发证的市、县级发证机关进行 注册登记并予以编号，哈尔滨市统一建房注册号为 230013、团花：在封面里页上有红色和绿色两色细纹组
15、成的五瓣叠加团花图案，线条流畅，纹理清晰4、水印：为宋体 “房屋所有权证 ”底纹暗印5、发证机关盖章：法定的发证机关是哈尔滨市房地产管理局，房产 证上所盖的发证机关印章均是机器套印，印迹清晰，干净，印色均匀6、用纸：浅粉色印钞纸7、花边：在首页，有上下左右均等宽对称的咖啡色花纹边框，花纹 清晰，细腻8、填发单位：在第二页右下角为填发单位（盖章）：例如 “哈尔滨市 房地产产权临理处发证专章 ”即为房屋产权所在区、县房屋土地管理 局印章。9、编号：在封底 “注意事项 ”右下欠，同一发证机关的权证号码是连 续的 8 位数。以上特点为新房屋产权证所具备的， 而假的一般为用纸 粗糙，花纹，团花线条粗细不
16、一，印刷不清，而证章多为私刻，大小 不一，字体斜歪等，只要稍加注意，很容易区分，如您 对交易方手 中房屋产权证有疑虑，可到房产所在区房屋土地管理局核查，鉴 定，制作再好的假产权证也会暴露无遗。 八、落户指南：1、无公职人员凡在哈购买 15 万元以上商品住宅，二手商品住宅，贷 款购商品住宅一次性交齐 15 万元以上，抵债，法院判决，经房地产 部门评估达 15 万元以上的商品住宅均可给购房者本人、配偶，及未 成年子女落户， （携带本人申请，产权证，商品房销售专用发票，完 税证明，户口，身份证，结婚证，原籍派出所证明直接到市公安局申 请落户）。 1、买 2处商品住宅累积达 20 万以上 2、购买商品门市 30 万以上九、二手房房价分析1、地点直接影响房价 好地点
