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1、目 录第一章 总论11.1项目提要11.1.1项目名称11.1.2建设单位概况11.1.3项目概况11.1.4资金构成31.2 可行性研究报告编制依据31.3主要技术经济指标51.4项目综合评价6第二章 项目背景72.1项目的由来72.2项目建设的重要性与必要性及其意义102.2.1 项目建设的重要性与必要性102.2.2项目建设的意义112.3项目建设单位概况122.4项目建设区域及所在地概况132.4.1项目建设区域概况132.4.1.1自然地理条件132.4.1.2基础设施152.4.1.4经济建设232.4.1.5历史沿革302.4.2项目建设所在地概况35第三章 市场分析373.1概
2、况37下载后可任意编辑，修改3.3项目市场分析55第四章 项目总体方案设计584.1项目建设指导思想584.2项目规划原则594.3项目建设总体方案614.4项目建设内容63第五章 项目技术方案755.1技术方案原则755.2生产技术755.3绿色准则755.4质量标准785.5质量标准81第六章 投资估算826.1投资估算依据826.2项目建设投资估算836.3资金筹措866.4资金使用和管理86第七章 财务评价877.1评价依据877.2基本数据877.3利润估算及分配917.4财务盈利能力分析917.5财务不确定分析957.6结论96第八章 环境保护分析988.1 环境保护988.2节能
3、1008.3 安全101第九章 项目风险及防范措施1029.1市场风险1039.2筹资风险1059.3销售不确定性风险1069.4项目开发的风险1089.5成本控制的风险108第十章 组织机构与人力资源配置10910.1工程项目管理10910.2组织机构11010.3人力资源11010.4员工培训11010.5管理机构和设置11010.5.1组织架构11110.5.2岗位职责11110.6劳动定员122第十一章 研究结论与建议12812.1方案总体描述12812.2结论与建议12812.2.1结论12812.2.2建议129优秀甲级资质可研报告专业设计院设计word格式可编辑 1 产权酒店在中
4、国的发展现状1. 产权酒店在中国的发展现状1.1 产权酒店概述 1.1.1 定义产权酒店是指开发商将酒店客房的产权出售给小业主，小业主将自己拥有的酒店客房统一委托给一家酒店管理公司进行经营，经营期限及收益模式由双方约定。下面就产权酒店定义中的一些具体内容进行解析：A 开发商与小业主买卖的标的一定是按照日租模式经营的酒店客房，所以以中长期住宿租赁为主要特征的酒店式公寓不属于我们界定的产权酒店范畴。B 开发商目前出让酒店客房产权的形式不限于将该住宿单元的完全产权出让给一个小业主，也有采用以共有权形式出让给多个小业主的。C 小业主与酒店管理公司约定的收益模式一般包括两个方面内容： 投资回报的约定：目
5、前一般采用的有两种形式，第一种是经营分红，第二种是固定投资回报； 免费住宿天数的约定：不同的产权酒店，约定的小业主免费住宿天数不同，目前小业主在委托期限内每年获得免费住宿的天数从几天到几个月都有，也有的产权酒店不提供免费住宿。 1.1.2 商业模式 1.1.2.1. 酒店与旅游、房地产的关系酒店从旅游业的角度来看，它与旅行社、旅游交通一起，被称为旅游业的三大要素(三大支柱)，是旅游服务体系中的重要环节。酒店从房地产业的角度来看，由于其具有经营性，服务性和公众性的属性，按照功能划分属于商业物业，酒店的开发即是商业地产开发。 1.1.2.2 产权酒店的商业模式 图1：产权酒店的商业模式 开发商：开
6、发商负责酒店的开发，最初拥有该酒店物业的全部产权。之后通过出让部分或者全部酒店客房产权回笼资金，并将酒店的剩余产权面积（如餐厅、会议室、大堂吧等）委托给酒店管理公司统一经营，获取约定的投资收益及其他权益。 小业主小业主通过支付购房款获得指定酒店客房的产权，并与酒店管理公司签订委托经营合同，由酒店管理公司代为经营该酒店客房，获取约定的投资收益及其他权益。 酒店管理公司酒店管理公司接受酒店产权人（包括开发商和小业主）的委托，在约定的经营期限内负责该酒店的运营管理，并按约定兑现产权人的投资收益及其他权益。1.1.3 相关领域的概念说明分时度假又称时权酒店，起源于20世纪60年代的法国阿尔卑斯山。它和
7、产权酒店相比，有三个主要区别：出让的是酒店客房的使用权，而非产权。使用权的年限不低于3年；一个酒店客房的使用权出售给若干个权益人，但是每个权益人每年在该酒店的住宿权利不能低于7天；一般，分时度假酒店都会加盟度假交换网络，分时度假权益人可以通过交换的办法在度假交换网络中的任一酒店享受其住宿权益。分时度假和产权酒店同根共祖，皆源自欧美地区对房地产和酒店的创新经营模式，产权酒店其实是分时度假发展过程中衍生的一种特殊经营模式。但是在中国，分时度假和产权酒店可以说是同时进入中国的。而且产权酒店一开始出现在市场上的就是本地化产品，如三亚温泉大酒店；而分时度假则是作为一种新旅游度假方式进入中国，最早出现在市
8、场上的是境外的分时度假产品，如94年在上海销售的澳大利亚皇家泰挪里拉度假村。1.2 产权酒店的产生与发展1.2.1产生与发展1.2.1.1. 产生中国的产权酒店产生于二十世纪九十年代初期的海南，当时宏观调控政策导致海南房地产市场出现下滑，为了盘活手中的楼盘，有些开发商参照国外的产权酒店概念，将手中的楼盘包装成可以委托经营的“假日住宅”，如海口市的兰梦家园、三亚东方花园酒店、万华大厦等。从此“产权酒店”四个字开始进入了中国人的视野。然而这种创新概念，在房地产市场整体萎缩的大势之下，依然无力回天。上述几个项目没有逃过失败的命运，后来三亚东方花园、万华大厦变成了酒店式公寓，兰梦家园一直处于烂尾状态。
9、又由于这些“产权酒店”主要是在海南本地销售，所以没有形成任何市场影响力。1.2.1.2 发展 图2：中国产权酒店年度新增数量统计 （数据来源：友择咨询）中国产权酒店的发展可以分为四个阶段：第一个阶段：即1993年-1999年，这个阶段可以称之为探索阶段。这个阶段在前文（即“产生”）部分已经做了分析，这里不在赘述。第二个阶段：即2000年，这个阶段可以称之为破冰阶段。2000年，海航集团收购了康乐园大酒店，并将其准备建设的四期规划为产权酒店对外销售，销售地点选在广州、北京、上海，并获得了比较理想的销售业绩。产权酒店概念开始受到了各地房地产开发商的关注，产权酒店行业开始进入快速发展的轨道。可以说海
10、航康乐园大酒店产权酒店操作的成功对于中国产权酒店行业发展具有里程碑式的意义。第三个阶段：即2001年-2003年，这个阶段可以称之为井喷阶段。这个阶段的项目主要集中在经济发达地区和知名旅游度假地，如广东、北京、海南、上海、浙江等地。主要是处置在上一轮房地产发展周期中遗留下来的烂尾楼盘和存量房产。由于这个阶段开发产权酒店项目的均为房地产开发商，他们虽然都打出了产权酒店的旗号，但是对于酒店的运营却全无了解，对于投资回报率没有进行专业的测算，所以这个阶段失败的案例较多，失败和有纠纷的项目比例达到了28.93%，给产权酒店带来了较大的负面影响。 图3:1994-2003年产权酒店数量统计 （资料来源：
11、友择咨询）第四个阶段：即2004年到现在，这个阶段可以称之为理性发展阶段：自2004年，为了产权酒店行业的良性发展，行业开始自发组织一年一度的“产权酒店合作发展论坛”：总结经验教训，研讨解决重点、难点问题，表彰行业先进。产权酒店投资商，开发商，酒店管理公司包括产权酒店购买者逐渐的走向成熟。特征包括：项目前期聘请专业的咨询公司介入，定价及投资回报率的趋于合理，售后和经营阶段重视和小业主的沟通，交换概念的引入和发展等等。这个阶段的项目也不再是以盘活存量的资产，更多的是基于新建酒店建设融资的考虑，项目开始逐步发展到二、三线城市。如图，1994-2003年新增产权酒店数前三名为广东、上海、北京，这三地
12、聚集了较多的存量房产；而2004-2009年新增产权酒店数前三名为浙江、海南、江苏，这些区域大部分是由于经济、旅游发展而产生的酒店需求作为主要驱动力的。 图4：2004-2009年新增产权酒店数量统计 （资料来源：友择咨询）经过10多年的发展，中国产权酒店的数量已经超过了1000家，分时度假酒店却还不超过20家，与国外将分时度假为主流产品的情形恰恰相反，我们认为这与国外拥有较成熟的法律及信用环境有关。中国目前还没关于这个行业的政策法规，而信用环境又相对较差，所以中国人更愿意选择有国家颁发的产权证书作为保障的产权酒店投资。1.2.2 现状分析1.2.2.1 成功与失败的比例 图5：中国产权酒店运
13、营现状 （资料来源：友择咨询）失败是指该项目作为产权酒店操作失败，最终结果可能是项目改变用途或烂尾。产权酒店失败的原因主要有以下三种：资金不足，如秦皇岛维多利亚海湾；股东出现利益纷争，如上海太平洋国际酒店无法实现产权分割，如桂林阳朔一尺水酒店。有纠纷主要是指酒店没有按期兑现小业主投资回报。截止到现在，产权酒店失败和有纠纷的项目占全部产权酒店的13.25%，而且大部分集中在上文所述的第三阶段（28.93%），在第四阶段（2004-2009）六年的发展历程中，新增失败和有纠纷的项目仅占新增产权酒店的7.94%。我们认为产权酒店在中国经过10几年的发展，正在步入良性发展轨道。1.2.2.2 不同星级
14、档次的比例 图6：中国产权酒店星级分布现状（1994-2009） （资料来源：友择咨询）中国产权酒店五星级（含准五星级）占34%，四星级（含准四星级）占46%，由此可以看出中国的产权酒店还是以高星级酒店开发作为主流。分析其原因，第三阶段的产权酒店项目主要来自于存量房产改建，而这些存量房产一般占据的都是城市的黄金地段，开发高档酒店不但可以满足高档酒店消费需求，也能给开发商带来更丰厚的利润；第四阶段的产权酒店主要来自于经济快速发展的二、三线城市，这些城市或者隶属于他们的旅游度假区原有的宾馆酒店大多陈旧，满足不了现代旅游、商务住宿要求，新建的产权酒店往往承担着当地城市住宿接待的升级任务，很多产权酒店都是当地的形象工程。从另一方面来说，产权酒店星级分布特征也反映了中国酒店住宿业的发展趋势，即高档酒店和经济型酒店快速发展，二、三星级酒店逐步失去市场竞争优势，出现一定程度的萎缩。1.2.2.3 投资回报方式 图7：中国产权酒店投资回报方式现状（1994-2009） （数据来源：友择咨询）由图可知，目前产权酒店采用的回报方式有三种：固定回报分红保底回报+分红。其中采用固定回报率的占绝大多数（92%）。我们认为原因在于酒店管理专业性太强，加之财务监管困难，如果采用分红模式，小业主担心由于信息不对称，或者道德风
