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1、物业公司企业理念1. 企业宗旨：依法管理，业主至上，五心营造温馨家园2. 企业精神：敬业修德高效创优诚信进取3. 工作态度：主动热情周到细致4. 服务准则：用我们的真心、热心、爱心、细心、精心为业主提供五心服务5. 企业管理理念：5.1什么叫做不简单？能够把简单的事情天天做好，就是不简单；什么叫做不容易?大家公认的、非常容易的事情。非常认真地做好它，就是不容易。5.2领导与管理不是耍威享福，而是引导与劝戒，更是支持与服务。5.3兼听则明，偏信则暗。5.4上级不引导，下级无目标。5.5要求下级做到的，自己要先做到。5.6谁砸企业的牌子，企业就砸谁的饭碗。5.7奖励20%的优秀者，鼓励70%的普通
2、者，淘汰10%的落后者。6. 员工修养理念：6.1勿以恶小而为之，勿以善小而不为。6.2天下大事，必做于细；天下难事，必做于易。6.3决不耗。6.4无成见地对待团队中的每一位同事。6.5成就企业，成就自己。6.6每日学习，每日进步。7. 企业服务理念：7.1我们所有的工作就是把客户的不满消除到零。7.2客户对同一事件的投诉最多只能一次。7.3迅速反应，马上行动。7.4不要计较客户的态度如何，你需要做的就是把服务做到位，记住，这就是你的工作。7.5永远不要与客户争辩。7.6始终保持耐心，始终保持微笑。7.7服务机制与服务理念创造企业最核心竞争力。7.8企业的每一位员工都是企业的形象代言人，每一个
3、人的一举一动都代表着公司形象。7.9客户的事，既使是一件小事，也比其它任何事都重要，甚至是领导的事。7.10客户的关切是我们工作的重中之重。7.11客户服务无小事。7.12专精创造卓越。7.13有缺陷的服务等于无效服务。7.14将投诉做成惊喜。7.15日清日审。业主的报修、投诉、求助事项每天都要清理汇总，检查是否都已经按要求的时 限与时处理，是否有遗漏，由于工程复杂程度与难度因素没有处理完毕的，要 日日跟踪，与时给业主回复处理的进展情况。8. 企业愿景：8.1做本地最好的物业企业，永远领先对手一步。8.2危机感不但是企业发展的动力，也是个人成长的动力。8.3学则逆水行舟，不进则退；企业不发展就
4、是退步。2.0项目基本情况1.XX 一期项目概况1.1XX 一期经济技术指标和主要配套概况项目指标备注总用地22176 皿33亩总建筑面积57215 皿不含地下室其 中住宅53475 皿商业3540 皿配套公建200 皿（会所）地下室6500 皿停车与设备用房建筑密度29.5%绿地面积7760 皿绿地率35%规划总户数459 户以每户3.5人计规划总人口1600 人停车位设置一览表项目数量备注小车位246 位（不含8号楼）地面12位地下126位地面停车库64个地面自行车停车面积780皿地面摩托车停车面积600主要电项目数量柴油发电机组1组变配电室1间小区变配电室1间专用配电室1间消控中心、监控
5、中心1间电梯20 部相关小区共18个梯,2个地下车库出入口,1个 个人行消防通道,8号楼独立幢独设1个出 生、河市马甲、市地质大队、洛江政府人皿地下气设备位置备注地下室地下室地下室住户用电地下室公共用电6号楼一层1至8号楼共18个楼梯信息小区主入口,1个小区出口,1个消防通道,1 入口,二期未开发。主要业主群为： 院医 员。2.项目物业管理分析小区地处洛江区政府附近，距现管小区较远，规模属中小型，又8号楼为独立幢， 与二期形成一个小区三个组团格局。因此，该小区的物业日常管理与市中心的资源共 享空间相对较少（仅在绿化管养和技术临时缓助两方面的共享），部门设置应较齐全， 人员相对较多。该小区属商住
6、小区，商业与住宅应分离管理，商业店面实行开放式管理，住宅应 实行全封闭式管理的模式。由于小区的3号楼、4号楼、7号楼的一层架空层作为停 车场，无法形成人车分流管理，人车出入较混杂，安全系数较低，车场分布较散，考 虑到成本核算，不可能每个车场设车管员，因此，整个小区的安全管理和秩序管理主 要是从以下两方面实施：1、应增设小区的监控探头，包括小区出入口处、车场车库 出入口与场主要位置、车辆出入通道、外围店面和四周围墙；2、加强小区出入口物 品、车辆、人员的控制和小区的巡查力度。该小区的业主群大多为上班族，素质和收入水平较高，对物业管理水平要求也较 到位，加之按小区的配套档次也较高。这就要求物业管理
7、的人员配置与专业水平标准 更高，立求精、细、与时、到位的服务。3.0收费项目与标准报备1.关于物业管理收费的初步意见法律依据：国务院物业管理条例发改委、建设部物业服务收费管理办法省省物业服务收费管理实施办法，并根据本地的物业管理市场实际情况制定。项 目类别计价单位标准备注物业管理费（住宅）m2/元.月1. 0物业管理费（住宅改办公）m2/元.月1.8物业管理费（商铺）m2 /元.月1 .0门镜可视对讲系统户/元600信报箱户/元78车辆服务地下车位维护费个月120元地面车位维护费个月120元临时维护费（四轮机动车）0.5小时以不收费次5元临时次10元过夜自行车辆0.3元/次临时辆0.6元/次过
8、夜辆/月12元电动车辆0.7元临时辆1.5元过夜辆/月30元/月含充电费摩托车辆1元/次辆2元过夜辆/月40元/月装修管理装修暂收款每户1000 元装修验收合格后归还楼道修缮费100元/套公共部分水电周转金200元/套电梯电费地面二层以上地面架空一层以上按系数分摊二次加压水泵运行费变频泵加压层按建筑面积分摊公共水电费按建筑面积分摊说明:1.1 一梯两户电梯电费的系数分摊法：地面一层住户不分摊电费，地面架空的1层按系数“1”分摊电费，各楼层住户 按所在层数计分摊系数：每户应分摊电费二应分摊电费各楼层楼系数/ (应分摊电费各楼层系数之和X2) X本梯位当月电费总量X当月电费单价例：设某梯位1-11
9、层共22户(地面为架空)某月电梯共用电660度，每度电为0.5469 元，1 层的住户电梯电费为1/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11) X2X 660 X 0.5469=2.8 元；2 层的住户电梯分摊电费为2/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11)X2 X660X0.5469=5.5 元；3 层的住户电梯分摊电费为3/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11)X2 X660X0.5469=8.2兀；11 层住户电梯分摊电费为11/（1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11） X 2 X 660 X 0.5469=30.1 元。1.2两梯两户的电费分摊
10、方法：每户应分摊电费二应分摊电费各楼层楼系数/ （应分摊电费各楼层系数之和X2）X本梯位两部电梯当月用电之和X当月电费单价；1.3二次加压水泵运行费的分摊方法；加压层每户应分摊运行费二（运行费总和/应分摊水费总量（吨）X该户用水量；1.4公共水电费每户应分摊数量二该户建筑面积/住宅总面积X公共水电费总量。4.0组织架构、人员编制与薪酬福利4.1管理机构设置总经理项目经理客户服务部会所管理综合事务管理品质监督出纳事务助理4.2人员定编部门LUd冈位定编数备注一期到岗日期二期增编项目经理107. 4事务助理107. 6客户服务部客服主管107. 4客服助理307. 4前台接待107. 6出纳107
11、. 6工程服务部主管107. 4水电维修207. 4安防服务部主管107. 6班长307. 6队员1207. 73监控307. 72车管员407. 72环境服务部主管107. 6保洁员607. 72绿化工207. 7品质监督事务助理兼任会所管理事务助理兼任行政后勤事务助理兼任食堂厨务107. 74494.3人员薪资体系4.3.1工资LU1冈位基本工资岗位工资职务工资超时补贴技能（工作量）补贴正常工资试用转正事务助理450550850300200特定1800出纳4504006001501200部门主管450450750150150特定1500客服助理450400600150特定1200安防班长4
12、503504001001502001300安防员450350500300特定1250监控450250350特定800车管员45050150200800保洁员450150250特定700工程人员450400500150特定1100绿化工450250350特定800厨师4502503508004.3.2过节费4.3.3高温补贴4.3.4加班费4.3.5年终奖4.3.6福利费4.3.7社保、医保按公司规定另外提取5.0开办测算与日常管理测算5.1前期投入明细表费用项目子项目数量单价费用小计备 注前期投入费用摊销印刷品125002500办公场地布置150005000员工宿舍用品11000010000标识系统11000010000员工服装1批4000040000办公用品1批2000020000保洁机具1批150005000安防器械1批170005000维修工具1批1500015000134500费用小计134500 元5.2详细的成本测算、管理成本构成与测算结果一览表 年经营支出汇总表费用项目月支出 额（元）年支出
