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1、你们都喜欢做白领公寓，但其实蓝领公寓更赚钱！群雄逐鹿，使得市场竞争激烈。最典型的就是产品和 服务的同质化竞争千篇一律的主打青年社区、休闲娱 乐、高品质生活。 导致的结果是盈利艰难。比如主打都市 白领的窝趣公寓 2015年至2017 年连续三年亏损近千万 元，随着其负债规模和净亏损持续扩大，去年铂涛酒店转 让了部分窝趣公寓的股权。 蓝领公寓供不应求还有政策利 好坪效和盈利性均好 目前，自如是分散式公寓里面的领头 羊，其也发现了蓝领公寓的蓝海。去年 3月29日，自如推 出第一栋企业服务式公寓自如城市之光，主要合作对 象为企业，为企业员工提供住宿。近日多家主营蓝领公寓 的运营商也顺利融资，如优客逸家
2、今年5月完成C1轮运 营，安歆公寓3月完成C轮融资，为什么蓝领公寓市场近 来如此热火了？ 1、蓝领占流动人口的 20%左右，租住需求 大 近 6 年来，我国外来流动人口的规模一直保持在 2 亿以 上，2017 年流动人口约为 2.44 亿人。在今后较长一段时间 内，大规模的人口流动仍将是我国人口发展及经济社会发 展中的重要现象。一般来说蓝领人群占外来流动人口的 15%-20%。因此，蓝领公寓也是租房市场的一个千亿分支。 明源地产研究院 制表此外，新生代流动人口成为“主力 军”，其中2016 年“90后”流动人口的比重升至 18.7%，并呈 现稳步增长的趋势。每年还有上千万名毕业生大军进入租 房
3、市场，同时城市房价不歇脚地上涨，租金也呈上升之 势，在这种买不起房，租房压力又比较大的时候，蓝领公 寓无疑是个不错的选择。另外，新蓝领阶层的群体觉醒， 追求更高居住品质。90 后蓝领受教育水平有所提升，随着 90 后在蓝领人群中占比越来越高， 蓝领群体的整体学历 水平也得到大幅提升，同时这一群体的消费习惯也在发生 变化。80 年代以前的蓝领工人吃苦耐劳，兢兢业业挣钱， 不在乎自身的物质需求，只求有一个睡觉的地方。而现在 的新蓝领阶层不同于父辈的克制型消费，更注重物质享 受，崇尚个人享乐，追求相对体面，服务配套设施完善的 租住环境，求一个舒适睡觉且能休闲娱乐的地方。 2、传 统群租房存在安全隐患
4、，低价位品牌公寓供应小过去，蓝 领多半住在群租房里。然而，这会带来很多安全隐患。去 年 11 月北京大兴聚福缘公寓的一把大火让本就寒冷的北京 更加寒冷，今年 4月份苏州常熟市一栋居民楼发生大火， 紧接着 5 月合肥明光市一栋公寓楼发生同样火灾这些事 故无不与一个词“群租房”有莫大关联，群租房的违规搭建存 在极大的安全隐患，市场期待规范公寓。可是，规范的蓝 领公寓市场一直供给不足，其实早在 2008 年，蓝领公寓就 开始出现在市场上，如今发展到第 10 个年头，目前市场上 这一细分领域的长租公寓运营商仍然不多。仅有安歆公寓、魔方的 9号楼公寓、新起点蓝领公寓、优客逸家、微 家公寓等具有一定的市场
5、辨识度。 明源地产研究院 制 表3、北京杭州等利好蓝领公寓发展的政策不断 之前，长租 公寓利好政策不断，连公寓运营方最头疼的消防标准问 题，北京市也率先定出消防安全细则。可是，针对蓝领公 寓的政策却一直缺乏。如今，北京市和杭州市先后明确提 出鼓励支持蓝领公寓的发展，运用前期补贴，费税减免等 方式支持其发展。 明源地产研究院 制表 4、蓝领公寓做的是立方生意，坪效远比白领公寓要高 首 先剪刀差大。虽然品牌公寓商有各种概念，但其最核心的 收入还是租金，如果是“二房东”模式，那就是赚租金差。安 歆公寓的 CEO 徐早霞曾讲过，如果没有租金差长租公寓是 活不下去的。由于蓝领公寓不必像白领公寓要选址在出
6、行 便利的交通线附近，这样一来，因为投资没有那么大，员 工公寓的剪刀差会更大一点。其次坪效高。白领公寓做的 是平方生意，蓝领公寓则是立方生意。以上海为例，白领 公寓的平均月租金在 3000 元到 6000 元，而同等条件（包 括区位、交通、面积等）下的蓝领公寓平均月租金则为 500 元/床位1600 元/床位（上下铺），且多以 6 人间、8 人间 为主，蓝领公寓这种化整为零的做法使得其空间利用率 （即坪效）比白领公寓要高得多，回报率自然也要高于白 领公寓。此外，蓝领员工的支付能力并不弱。据 58 集团 HRG的数据可知，2016年蓝领群体薪资较去年同期增长 18%，同期白领薪资上涨 9%。蓝领
7、公寓一个床位的租金在 1000 左右，这些人有足够的支付能力，如果遇到企业整 租，会更好。最后收益稳定。蓝领公寓面对的更多是B端 企业客户而非C端个人，客群稳定，而且即便一个房间8 个床位，只有 4 个人住，但是企业仍是缴纳 8 个人的住房 费用。在租金收入的稳定性及营销宣传和运营管理上效率 高很多。 拿准房、快拓客、双管理、全服务四招致胜蓝海 行动 相对于白领公寓渐入红海，蓝领公寓却拥有政策和需 求的双轮驱力，劲头正盛。但如何做好蓝领公寓呢？1、专 注集中式房源拿准房拿房难、改造难是各家长租公寓运营 商都面临的难题，蓝领公寓更是如此。但近来北京和杭州 等地的政策开始松动，明确可以利用闲置的厂
8、房、商场、 写字楼、酒店等房屋进行改建，增加了房源供应渠道。未 来，其他城市有望跟进。例如安歆公寓在拿房时会全部选 择商业物业。相比住宅，其具有集中、易改造等诸多有 点。未来，如果允许闲置的厂房、商场等改造成的话，对 拿房会更有利。2、集中B端企业快速拓客蓝领公寓更合适 的说法应该是员工公寓，为劳动密集型行业人员定制员工 租房模式。有的企业如京东有足够资本可以自己建造员工 宿舍，但更多的企业一方面没有资本建造宿舍，另一方面 即便有实力建造公寓，但是需要企业自己管理，会占用企 业大量的管理资源和资金投入。蓝领公寓的出现能很好的 解决企业的这些需求痛点。因此，对蓝领公寓运营商来 说，直接拓展企业客
9、源，平台和企业直接对接，在销售上 不仅省时省事，管理上也更容易，因为企业要和平台一起 来承担管理义务。拓客时，在企业的选择上应集中于劳动 密集型、服务行业，如快递行业、电话呼叫行业（竞价推 广）、餐饮行业、航空行业等。例如 9号楼公寓现已覆盖北 京、上海、广州、深圳、杭州等 10 个城市，为 500 多家企 业的50000多名员工提供租住服务，营收占集团总量 15%左 右。 3、注重租户和宿舍双管理 公寓品牌的壁垒不在于单 纯的房源数量，而是在于背后所代表的管理能力。这种运 营管理主要体现在两个方面：一是人的管理，二是房的管 理。做好这两项，对于蓝领长租公寓的市场占领、规模扩 大、获得利润极为
10、重要。 入住者的管理，最早从事蓝领公 寓运营的安歆公寓具有可借鉴性。首先实行酒店化管理， 企业员工入住需进行实名登记，并汇总公安户籍系统；其 次设置完善的服务管理体系：保洁、保安、维修人员、管 家和前台；此外在运营管理标准方面，制定严格的入住人 员规定条例，包括杜绝使用大功率电器，禁止抽烟，并实 行一天三查房制度；一般一个店有六到八个人的管理，保 证一天24 小时都有人值班。 房的管理方面，安歆公寓CEO 徐早霞表示自己将病房多人间管理深刻的植入到安歆 公寓里面。一天三次查房，第一次店长查，第二次保洁 查，第三次保安查。在细节上尤其注意两个隐患：一个是 火的隐患，打造无烟公寓；另一个是电的隐患
11、，杜绝使用 大功率电器、手机充电器上不能遗留充电器、不许拉电 线、不允许有插电板、以及不允许床上有手机充电的盒子 等。4、关注核心需求，兼顾周边需求全服务员工公寓在满 足租客最基础最核心的住的舒适之外，还需要关注其住的 是否便捷，是否舒心。即核心需求和周边需求都得关注。? 拎包入住、定期清洁打扫、APP便捷化缴费一步不落首先 企业员工可以拎包入住；定期打扫客房，定期清洗更换床 上用品，定期进行公共区域的杀毒清洁；并且晾衣实施男 女分开隔离；其次通过 APP 实现一些缴费功能，方便快 捷；另外服务及后勤团队全天服务。? 挖掘需求场景，开发 周边服务在做好核心服务的同时，积极拓展开发周边服 务，引
12、进超市、快递站点等便捷租户生活。收集周边生活 服务信息，开发蓝领人群的线下入口，挖掘更多场景的消 费，提供相应服务。例如有的公寓运营商会提供兼职信 息，职工培训课程。满足生活需求的同时，尽力满足基层 员工精神上的需求。由于工作时长的原因，他们对于社会 的接触面较窄，但也有社交、学习的需求。像筑梦居会定 期组织一些拓展活动促进互动。比如过端午一起包粽子， 中秋节发月饼、过年包饺子等活动来丰富员工工作之余的 生活。蓝领公寓要想走的稳选准房源常抓消防安全很要紧 在需求和政策红利的推动下，蓝领公寓一片蓝海，但其租 客密度更大，要想让企业这艘船在蓝海里行驶得更平稳， 需要特别注意两点：拿准房、抓好安全。
13、1、不能一味追求 拿得快，得要拿得准蓝领公寓走的是B端路线，一个很大 的壁垒就是房源的多寡。拥有绝对数量的房源数才能占据 有有利的市场地位，拥有 10万房间数才有可能成为头部企 业。上面有讲在拿房方面可以利用闲置的厂房、商场、写 字楼、酒店等房屋进行改建。但是在利用这些房源时有以 下几点需要注意：? 产权不明确的物业要慎重拿。比如农民 的自建房，这类物业最常出现一房多售多租的不良现象；? 不健康的物业应尽量避开。比如被抵押的物业，存在很大 的不确定。? 改造后仍难符合消防合规性的要谨慎。例如许 多商业用房、工业用房消防报批基本是各类物业中最差 的，不能因为便宜而盲目拿。 2、消防安全不能丢，培训 演练要常抓 蓝领公寓从 2008年产生以来，一直是个低调 的存在。因为各地对于蓝领公寓的界定都比较模糊，很容 易和“群租”混为一谈。而围绕“群租”的主要话题就是安全， 蓝领公寓
