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1、2005年第一季度郑州房地产市场动态分析一、 郑州市房地产市场政策信息（一） 政府垄断土地一级市场2005年3月日上午，郑州市政府召开新闻发布会宣布：即日起，市政府将通过土地储备，实现对土地一级市场的垄断。今后，所有经营性建设项目用地的取得，都必须通过土地储备中心。政府提出，今年土地储备收益将力争超过20亿元。据介绍，实行土地储备后，实行土地储备后，在郑州，凡需有偿使用新增国有建设用地，用地单位不能直接与农村集体经济组织签订征地协议征收土地，需使用土地的单位应向土地储备机构提出用地申请；土地储备机构编制储备计划，由政府统一征收储备后，以招标、拍卖、挂牌或协议方式供应土地；企事业单位不得改变原土
2、地用途用于商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性开发，须改变为上述用途的，应由政府统一收购后，以招标、拍卖或挂牌的方式重新确定土地使用者。非因城市规划的更新和调整，不得改变土地用途。划拨用地转让的，也应由政府收购储备后以招标、拍卖、挂牌或协议的方式出让。（二） 经济适用房实行招投标 郑州市经济适用房建设管理中心发布信息：今年起，所有新建设的经济适用房项目都必须经过招投标的方式选择承建单位，不通过招投标方式，不得承建经济适用房项目，不得享受任何经济适用房的优惠政策。实行招投标后，经济适用房开发项目的容积率、绿化率、房价、配套设施、建筑质量参数等都将作为标的，一旦中标，开发商就必须按照标书来完成，否则
3、将受处罚。政府主管部门作为项目实施的监管单位，对开发项目的质量进行监控。并且从今年起，郑州市新批经济适用房项目时补差房项目暂停审批。二、一季度郑州房地产市场整体状况（一）一月份整体情况分析1、整体投放与销售情况市场整体投放面积对比：( 以下数据不计入郑东新区)2005年1月份，投放项目22个，较去年12月份减少了22个，较去年同期增加了3个；投放面积60.74万平方米，较上月下降了26.77%，同比增长113.42%。共计销售商品房4194套，较去年同期增长了215.34%。市场整体销售面积对比：( 以下数据不计入郑东新区)2005年1月份销售面积为51.21万平方米，较上月下降了9.6%，分
4、析原因主要是由于临近春节，整体购买力相对集中于其他方面消费造成。 04年12月与05年1月销售均价对比：( 以下数据不计入郑东新区)2005年1月份销售均价为2526元/平方米，较上月下降了13.7%，较去年同期有1.37%小幅下降。造成下降的原因分析认为是由于05年1月份小高层、高层等相对价格较高的物业以及别墅等高价格物业销售面积比04年12月份有所下降引起。2、住宅类物业投放与销售情况住宅类物业投放面积对比：( 以下数据不计入郑东新区)全市投放情况中，住宅投放55.78万平方米，从各行政区投放来看，金水区投放项目12个仍居首位，面积达31.96万平方米，占总投放的52.62%；其次是二七区
5、和惠济区。从物业投放类型看，多层投放41.47万平方米，占住宅投放比例的74.35%，较上月所占份额下降10.05%；而电梯房（包括商住两用性质物业）占住宅投放比例的17.16%，较上月有1.6个百分点的增长。住宅类物业销售面积对比：( 以下数据不计入郑东新区)从住宅市场销售情况看，销售3901套，较上月增长216套，较去年同期增加了216.38%；销售面积达48.07万平方米，较上月减少了3.04万平方米，降幅不大。住宅类物业均价对比：( 以下数据不计入郑东新区)2005年1月份住宅均价2301元/平方米，较上月每平方米下降了233元。其中，多层物业仍是住宅销售的亮点所在：销售2430套，面
6、积达26.87万平方米，占整个住宅销售面积的55.9%，均价为2074元/平方米；高层在经历上月的占住宅45.43%高额销售比例之后，销售面积有一定程度回落：共销售848套，销售面积13.15万/平方米，是上月销售面积的56.63%，而均价2966元/平方米，较上月有3.85%的上涨。小高层作为日益受到消费者青睐的物业类型，本月销售460套，销售面积6.78万平方米，均价达2688元/平方米。（二） 二月份整体情况分析1、 整体投放与销售情况市场整体投放面积对比：( 以下数据不计入郑东新区)二月份，全市批预售项目共计16个，比上月减少了6个。投放面积12.42万平方米，较上月减少了79.6%。
7、市场整体销售面积对比：( 以下数据不计入郑东新区)本月销售各类商品房1716套，比上月减少了2478套，较去年同期减少了847套；销售面积21.04万平方米，比上月下降了58.9%。05年1月份与05年2月份销售均价对比：( 以下数据不计入郑东新区)本月销售均价为2676元/平方米，较上月却上升了5.9%，较去年同期上升了24.6%。由此可见，二月份楼市显得有点“疲软”，楼市受过春节的影响，销售量明显减少。2、 住宅类物业投放与销售情况住宅类物业销售面积对比：( 以下数据不计入郑东新区)本月住宅类商品房销售1586套，销售面积19.12万平方米。较上月分别下降了了59.3%、60.2%。住宅类
8、物业均价对比：( 以下数据不计入郑东新区)2005年2月份销售均价为2324元/平方米，较上月上涨了0.09%。从行政区域销售分析，金水区销售884套，销售面积10.42万平方米，雄居第一，分别占总量的55.7%、54.5%，占总量的一半还多。中原区销售278套，销售面积3.37万平方米，占据第二，二七区、管城区分别销售177套、165套，基本持平。惠济区销售相对较少，仅销售82套，占总量的5.2%。从物业类型销售上看，多层物业销售988套占总量的57.6%，多层住宅一直以得天独厚的优势一直受到消费者所喜欢，成为购房置业的首选。本月多层物业中三室二厅的户型销售成为亮点，销售461套，占总量46
9、.7%。（三） 三月份整体情况分析1、整体投放与销售情况市场整体投放面积对比：( 以下数据不计入郑东新区)2005年3月份共投放11个项目，较上月和去年同期增加了3个，投放面积18.04万平方米，较上月增加了45%，比去年同期减少36%。市场整体销售面积对比：( 以下数据不计入郑东新区)2005年3月份共计销售商品房4373套，较上月增加了155%，较去年同期增长了14%，面积为54.2万平方米，较上月增加158%，比去年同期增长了17%。05年2月与05年3月销售均价对比：( 以下数据不计入郑东新区)2005年3月份销售均价为2599元/平方米，较去年同期上涨了9%，但较上月出现了少有的下降
10、，降幅为3%，究竟价格下降只是偶然，还是政府的措施见竿立影，还需继续观望。2、住宅类物业投放与销售情况住宅类物业销售面积对比：( 以下数据不计入郑东新区)从住宅市场销售情况看，住宅销售4137套，较上月增长2551套，较去年同期增加了14%；销售面积达51.03万平方米，较上月增长了31.91万平方米，增幅167%。住宅类物业均价对比：( 以下数据不计入郑东新区)2005年3月份销售均价为2426元/平方米，较上月每平方米增加105元。其中，多层物业仍是住宅销售主力：销售2940套，面积达33.3万平方米，占整个住宅销售面积的65%，均价为2159元/平方米；本月多层物业中，“二十一世纪二期三
11、区”、“人和花园”、“林荫大道”等项目销售不错。高层销售为7万平方米，共销售453套，占住宅15%，均价3254元/平方米，较上月上涨4%。小高层作为日益受到消费者青睐的物业类型，本月销售559套，销售面积8.3万平方米，均价达2856元/平方米。三、2005年1、2、3月份销售价格分析销售价格分析：( 以下数据不计入郑东新区)从销售价格上看，商品房多层1、2月份的销售价格继去年以来持续下降，但3月份已经回升。经济适用房的价格较为稳定，高层的均价也在正负4%的范围内合理波动。别墅的销售价格起伏较大，在1月和3月与其它住宅还保持着一定的距离，而在2月份几乎与高层的价格相差无几了。究其原因，郑州本
12、来就缺乏高端的顶级别墅，价位本来就不高，5、6套单价在2200元/平方米的联排叠加别墅的参与总体的价格就落下来。四、一季度市场整体情况分析（一）市场整体投放情况（以下数据不包含郑东新区数据）本季度市场投放像往年一样进入楼市的“萧条”阶段，郑州市共投放项目42个，同比增加了6个，与上季度减少了59个；投放总面积91.2万平方米，比去年同期增加34%，比上季度下降了57%。在本季度投放中一次性批准预售数量主要集中在2万至3万平方米，达到29%，而去年同期仅达到12%，“21世纪社区二期三区”本季度一次性批准预售数量最大，达到11.56万平方米。按物业类型分：（单位：万平方米）（以下数据不包含郑东新
13、区数据）从表中可以看出，本季度普通多层仍然为投放量最多的类型，达到55.05万平方米，占总投放量的60%，比去年同期增加近一半，增幅为103.9%，经济适用房为4.74万平方米，占本季度总投放量的5%，比去年同期增加144%。而在非住宅中，办公用房与商业用房在本季度都有一定程度的减少，分别比去年同期减少19%和39%。按行政区划分：（以下数据不包含郑东新区数据）( 以下数据不计入郑东新区)从上表对比可看出，各区域投放量都有所下降，管城区尤为明显，但两个季度金水区都保持各区之首。（二） 市场整体销售情况1、销售面积与04年4季度对比情况：（该销售面积不计入郑东新区数据）2005年1季度已完成销售
14、126.45万平方米，较上季度下降了14%；2005年第一季度共销售商品房10283套，与上季度相比下降了19个百分点；下降的原因分析认为由于3月17日银行二次加息以及国家拟制控制房价过快增长政策的消息影响造成。按行政区分（以下总量不加入郑东新区的数据）04年4季度销售面积(万平方米)二七区, 16.95金水区, 80中原区, 14.87管城区, 19.63惠济区, 5.89二七区金水区中原区管城取惠济区05年1季度销售面积(万平方米)二七区, 17.78金水区, 65.36中原区, 18.79管城区, 17.83惠济区, 6.68二七区金水区中原区管城取惠济区从表中可以看出，除了管城区和金水
15、区比上季度少有下降外，其他各区均超过上季度水平，去年五个区的销量占比为二七区16%、金水区占48%、中原区占13%、管城区占20%、惠济区占4%，今年五个区域的销量占比为二七区占14%、金水区占52%、中原区占15%、管城区占14%、惠济区占5%，其中金水区增加的总量最大，为19.23万平方米，上升了4个百分点；惠济区比去年同期上升了1个百分点。金水区的销售稳居首位，良好的气候特征、完善的生活设施及便利的交通吸引了大量的消费者。中原区和金水区住宅销售中仍以多层为主，管城区住宅销售中则是高层占比略高。按物业类型分：（以下总量不加入郑东新区的数据）从上表对比可看出，05年一季度多层有小幅上升，经济适用房有明显上升；其余物业均有不同程度下降。这是因为政府大量投放经济适用房以抑制房价有着直接的关联。2、本季度投放与销售对比05年1季度投放：（各物业类型）（以下数据不包含郑东新区数据）05年1季度销售：（各物业类型）( 以下数据不计入郑东新区)3、销售价格各物业类型均价（以下总量不加入郑东新区的数据）从以上图表分析可看出，05年1季度多层和电梯房（包括商住两用性质物业）销售价格比上季度均有所上升，而住宅类价格却有所下降，出现这样的情况是因为：首先，经济
