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1、岗位工作手册（工程维修）物业YONGDAWUYE波大集团物业部编制目录企业文化 1 精神文明建设 1 员工誓词 1 展示语 2 项目区域工程维修主管岗位职责 2 维修员岗位职责 3 管道工岗位职责 3 电工岗位职责 4 电梯管理员岗位职责 4 智能化维护员岗位职责 5 义务消防队员职责 5 保密制度 5 员工守则 6 三级管理制度 9 劳动人事制度 10 考勤制度 12 请假及假期待遇制度 12 培训制度 13 奖惩条例 13 员工工作考评制度 17 首问责任制 18 管理处值班制度 19 维修回访制度 19 工作服、劳保用品管理办法 20 房屋维修养护原则 20 房屋修缮养护标准 21窨井、
2、阴沟管理规定 21 化粪池管理规定 21 电梯维修保养制度 22 电梯运行管理规定 22 柴油发电机日常养护制度 22 柴油发电机运行管理规定 23 电房倒闸操作制度 24 水泵房管理制度 25 客户投诉处理程序 25 客户报修工作流程 26 供配电运行安全操作规程 26 柴油发电机组操作流程 27 柴油发电机安全操作规程 28 水泵机组的维修养护规程 30 给排水系统故障排除措施 31 给排水设备（设施）操作规程 31 水池清洗操作规程 32 给排水系统维修保养规程 32 电梯操作规程 33 电动扶梯操作规程 33 电梯运行检查规程 34 紧急广播系统维修保养规程 36 电工安全技术操作规程
3、 36 发生停电及电力故障处理程序 37 消防救生操作程序 37 火警处理程序 38 电梯困人应急处理程序 38 给排水系统应急处理程序 39 进入客户单元维修工作流程图 41 公共部位设施维修流程图 42 发电机房巡查流程图 43 转换电源操作流程图 44发电机试运行流程图 45 水泵房巡查流程图 46 电梯机房巡查流程图 47 火警火灾应急处理程序图 48企 业 文 化企业宗旨：缔造经典品牌 拓展服务空间 超越客户期望 追求持续发展 质量方针：服务至诚 精益求精 热情奉献 温暖万家 服务理念：用我们规范的服务去感化业主经营理念：综合收支持平 多种经营盈利发展目标：创建一流的企业精神文明建设
4、遵纪守法，诚实待人；敬业爱岗，精诚奉献。 尊重领导，团结开拓；与时俱进，钻研业务。 举止文明，服务规范；助人为乐，维护秩序。 爱护财物，公私分明；兑现承诺，信誉至上。员工誓词我，很荣幸成为永大物业的一员， 愿接受永大物业的一切指导和培训。 视企业声誉如同生命， 视同事如同兄弟姐妹，视客户如同衣食父母，为客户服务是我的神圣使命，用我们规范的服务去感化业主，我将以热心、诚心、耐心、细心、贴心、放心的理念面对客户“主动、热情、周到、细致”是我服务工作的信条。“决不犯同样的错误”是我的誓言。我将为永大物业的腾飞贡献我的智慧与力量。展示语誓言：决不犯同样的错误管理：严格、系统、人性、协调服务：主动、热情
5、、周到、细致操作：严谨、规范、准确、熟练箴言：知自己不足之多少体他人工作之辛劳懂客户心中之需要克自我情绪之烦躁专业务知识之深奥悉与人沟通之巧妙步勤俭公众之正道创企业个人之荣耀每日省:工作程序是否规范对待客户是否热情处理问题是否及时听取意见是否专注释疑答问是否清楚对外承诺是否兑现遭遇无礼是否耐心项目区域工程维修主管岗位职责一、负责协调本项目区域工程维修养护工作。二、参与新开发项目工程建设和设施设备安装、调试及物业竣工验收、接管 验收工作；负责与开发建设单位工作联系协调。三、负责工程管理、安全教育和业务培训、技术指导，确保管理的设备、设 施处于安全、良好的正常运行状态。四、负责制定落实辖区的各类设
6、备、设施养护工作计划和维修方案。五、配合协调各管理处的维修、养护工作，对突发事件和重大设备事故，负 责组织抢修。六、完成上级领导分派的其他工作任务。维修员岗位职责一、严格遵守规章制度，严格执行操作规程，服从管理处的工作任务分派。二、负责辖区内所有水电、管道及设施设备的养护和维修，保证各类设施设 备的正常运作。三、定期巡回检查各类设施设备及管线，做到小修不过夜、大修不拖延，特 殊维修及时上报审批，并做好维修记录。四、每日巡视辖区各类设施、设备的运行情况，并做好各类记录。五、接到报修电话或施工任务，应立即赶往处理，如一时不能修复应向管理 处报告，修复后在维修单签字。六、拟订各类电器、设备的年、季、
7、月维修计划和消耗材料预算，适时调整 及提出合理化建议，并做好材料领用手续。七、工作完毕后及时清理卫生，清点工具，交还剩余材料，并负责工具管理 工作及维护保养。八、积极认真的完成业主的委托维修任务，尊重客户，收费合理，完工后请 业主验收签单。九、准时按月抄记水、电等各类计量表数据报管理处。十、及时将各类记录上交管理处存档。十一、完成上级分派的其他工作任务。管道工岗位职责一、熟悉辖区内各类管道的铺设、走向，进水总水阀，水表的位置、数量， 进水管径、阀门尺寸，并会正常的操作。二、严格遵守公司制定的管道设备的运行、维修、保养制度，做到勤检查、 早发现，及时处理。三、熟悉消防设施的配置、位置，并能正确使
8、用消防设备，每日巡视水泵房、 做好设备的运行记录，并及时将各类记录上交管理处存档。四、对水泵房等设备每周清洁一次，及时检修，更换各类水泵泵头、阀门， 保持设备的整洁，完好。五、做好下水管道的维护、疏通，化粪池的清理、雨水井的检查工作。六、坚守岗位，做好各类巡查、维修、养护记录，保管好资料、工具。七、完成上级分派的其他工作任务。电工岗位职责一、熟悉辖区内供电、电梯、保安系统、消防系统；熟悉住宅区内高低压线 路号，各配电室出线回路走向；熟悉机电设备的配置和使用状况，会按规程操作 高低压设备，会操作消防设备，会处理电梯困人等。二、严格遵守公司制定的机电设备运行维修保养制度，按规定进行保养，做 到小修
9、不过夜，中修不拖延，能正确判断一般故障，并采取应急措施。三、保持室内设备的整洁，设备完好率达98以上，并及时更换通道照明开关、灯泡、保证照明率 100 。四、坚守岗位、做好值班记录，保管好资料、图表、工具。五、及时将各类记录上交管理处存档。六、完成上级分派的其他工作任务。电梯管理员岗位职责一、严格执行电梯巡视检查制度，每日应对电梯作例行检查，如发现有震荡、 不正常的声音或电梯有损坏，应立即停梯检修，将每次检查结果详细记录备案并 交管理处存档。二、按电梯定期保养项目表的内容对电梯进行保养。三、积极主动协助配合电梯承判商按电梯维修细则对电梯进行日常维修及大 中修工作。四、保持电梯及机房整洁，礼貌制
10、止违反电梯使用规定的行为。五、要妥善保管电梯门和电梯机房的钥匙，不得随便交与他人使用。六、电梯出现紧急情况，接到通知后及时赶到现场，分析故障原因，了解损 失程度并及时采取对策措施，对解决不了的技术问题应及时向主管领导汇报，联 系承判商处理。七、完成上级分派的其他工作任务。智能化维护员岗位职责一、参与对小区可视对讲系统、门禁系统、闭路电视监控系统和红外线防越 报警系统、消防报警系统等智能化设备安装、调试及验收和接管工作。二、熟悉小区智能化系统的分布、运作等技术资料，对相关资料进行汇编、 整理、统计。三、每日巡视辖区智能化系统的运行状况，每周对智能化系统进行一次全方 位检查，发现问题及时处理，做好
11、日常养护，定期检测系统使用功能。四、负责解答业主使用智能化设备遇到的实际问题。五、不断完善智能化系统、提高服务质量。六、完成上级分派的其他相关工作任务。义务消防队员职责一、公司全体员工都为义务消防队员。二、学习公司有关消防知识，正确使用各种消防器材和设备。三、积极开展小区消防知识宣传，深入客户、商场、活动中心、公共娱乐场 所开展安全检查，发现问题及时整改。四、制止任何违反消防安全的行为。五、管理好辖区内的消防器材和设备。六、发生火灾时，义务消防队员都必须立即投入抢救现场，实施抢救，不得 借故逃避，要立即报告有关部门和报警，组织人员进行自救、疏散，采取适当措 施，力争尽快把火扑灭。七、做好现场安
12、全保卫工作，严防坏人趁火打劫和搞破坏活动。八、协助有关部门做好善后处理。保密制度、本制度是处理涉及机密的文件及其机要事项而制定。二、本规定中所称机要是指不得泄露事项，凡符合下列条款之一者均属于此。1、关于重要决策或计划。2、关于人事问题。3、关于会议重要的讨论事项。4、关于业主或租户的档案资料。5、契约、协定或根据协商而决定的事项。6、特别指定的事项。三、机要文件按保密等级可分为以下三种：1、秘密。不能向相关人员以外者公开。2、机密。不能向外公开。3、绝密。不能向特别指名的最小范围内的工作人员以及承办人员以外者公开。四、机要文件、机要事项及其种类的认定，原则上由所管部门的负责人负责。五、机要文
13、件由其制发部门制成正、副本两份，一份由制发部门分类加以保 管，另一份由所管部门的负责人保管。六、机要文件的制发部门应备有发文簿，文件发至有关部门时，必须有收件 人签字。七、机要文件来往传递（包括传真） ，应指定专人传接或采取亲启信函方式进 行。八、机要文件须经制发部门负责人同意后方可复制。机要文件复制时，制发 部门应将复制件数量在原件或副本上详细记录， 并在发文簿上记载复制件的去向。九、秘密文件或公司外秘密文件以及秘密事项，由制发部门负责人负责，由 专人进行分发和传送。十、机要文件及其相关草案、其他无用资料的销毁，由所管负责人负责销毁。员工守则 服务准则：“端正态度、热情主动、摆正位置、尽心尽
14、职” ，“用我们规范的服务去感化 业主”，使业主（住用人）对我们的服务无可挑剔，是全体员工共同遵守的服务准 则。 职业道德：一、敬业爱岗。吃苦耐劳、积极肯干，热爱本职、乐于奉献。二、遵纪守法。严格遵守国家政策、法规、法令和企业的规章制度。三、诚实守信。诚信为本、坦诚待人、实事求是、兢兢业业。四、刻苦钻研。认真学习科学文化和专业知识，努力钻研管理业务技术水平, 不断提高服务质量。五、公私分明。爱护财物，不谋私利，廉洁奉公，自觉维护公司的利益和声 誉。六、勤俭节约。具有良好的节约意识，勤俭办公，节约能源。七、团结合作。严于律己，宽以待人，正确处理好集体和个人、同事之间的 关系，树立良好的团队精神。
15、八、严守秘密。不该问的绝对不问，不该讲的绝对不讲；不得任意向外界传 播或窃取企业的保密资料。 工作态度：一、服从领导一一不折不扣地服从上级的工作安排及调配。二、严于职守一一坚守本职岗位，不得擅自离岗、串岗、睡岗。三、正直诚实一一对上级领导、同事和客户要以诚相待，不得阳奉阴违。四、相互协作一一部门之间、员工之间要互相配合，发扬团结精神，齐心协 力地解决困难和完成工作任务。五、勤勉高效一一发扬勤奋踏实的精神，优质高效地完成所担负的工作。 服务意识：一、礼貌 是对客户和同事最基本的态度。二、 乐观一一以乐观的态度接待客户（对待每一天或每一项工作）。三、微笑一一微笑要自然得体、发自内心、使他人感到温馨和谐、轻松愉快、 宾至如归。四、热情一一尽可能为客户和同事提供方便，热情服务。五、
