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1、会计实务类价值文档首发！普通住宅税收优惠政策要“分段”辨别-财税法规解读获奖文档某房地产开发企业2010年取得一宗开发用地，建设、规划等政府行政管理部门批准该项目的建筑容积率为2.5，单套建筑面积在80至100平米之间，总可售建筑面积为4.5万平米，共500套。2010年8月首次推出200套，可售面积为1.8万平米，单位面积最低售价7700元，本年底售完；2011年7月推出200套，可售面积为1.8万平米，平均单位面积售价8000元，也于当年售完；2012年8月，企业推出最后剩余的房源100套，可售面积为0.9万平米，平均单位面积售价8000元，于2013年上半年销售完毕。当地政府相关部门规定
2、的普通住宅条件是：建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格为同级别住房平均交易价格的1.2倍以下，于销售合同签订并在房地产管理部门备案时确认。分期公布的平均交易价格是：2010年下半年为每平米6300元；2011年下半年为每平米7100元；2012年下半年和2013年上半年均为每平米7300元。2013年底完成项目结算并达到了土地增值税应清算条件。2014年5月，企业向主管税务机关提交了自行清算报告和清算所需的相关资料。自行清算结果是：项目总收入为35460万，扣除项目总额30033.85万，项目增值率为18%，并以普通住宅为由申请免征项目土地增值税。主管税务机关受
3、理后，根据企业提供的建设、规划相关资料、销售发票、销售合同、土地取得及各类建造合同及结算等资料进行了详细的数据审核，认定该企业申报所列收入、扣除项目金额等计算正确。但在分项审核时，认定该项目2010年首次销售的200套房屋不符合普通住宅标准，应按规定缴纳土地增值税560余万元，其余销售部分符合土地增值税的免税条件。从本案例来看，在税收优惠政策的实际运用上，税企双方到底在哪些事项上出现了差异？要回答这个问题，必须从以下三个方面来厘清：1、普通住宅标准与税收上的认定 普通住宅标准，按照财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知财税200621号文规定，按各省、自治区、直辖市人民政府根据国务院
4、办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知（国办发200526号）制定并对社会公布的执行。对此，各地政府相关部门都根据当地不同时期的不同情况，分期制定出了明确具体的认定标准。总的来说，普通住宅必须同时符合以下三个硬性标准，即项目容积率、单套建筑面积和销售价格在政府相关部门公布的市场销售平均指导价格的浮动上限范围内。而在税收政策的认定上，除了要执行上述标准外，还要符合增值率不超过20%的规定，否则，也不属于普通住宅。2、普通或非普通住宅的具体认定时间对于一个开发项目来讲，其容积率、单套建筑面积已在开发前确定，而平均指导价是随不同时期、不同宏观调控政策调整而变动的。因此，政府相关部门
5、时时公布的市场指导价格与企业实际销售价格的比对就成为了能否享受土地增值税优惠的一个重要判断依据了。在普通或非普通住宅的认定时间上，税务机关是按照相关税收政策规定，结合购销双方所签订的销售合同并在房地产登记管理部门登记备案的时间作为房屋在税收上确认的销售时间，与此时段政府相关部门公布的市场指导价来分段辨别认定，只要销售成立，销售的是普通或非普通住宅就已确定。该企业2010年首次销售的200套，每套房屋的单位面积售价超过了当地政府相关部门当期公布的市场指导价6300元的1.2倍即7560元的标准，属于非普通住宅。该企业是以清算项目在清算时点上所计算的平均单位价格与清算时点政府相关部门公布的市场交易
6、平均指导价来确认，属于政策适用错误。3、关于土地增值税的计算 土地增值税相关政策明确规定，清算项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。同时，在清算审核时，应审核不同类型房产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。各地税务机关对此也都规定了明确的分类计算标准。在具体实务操作中，按照相关税收政策的规定，对一个清算项目，容积率、单套建筑面积都符合普通住宅标准，但在项目清算时，还要根据企业不同时期的销售情况与销售备案当时政府相关部门公布的市场指导价进行比对判断，对于价格超过规定浮动上限标准的，作为非普通住宅进行归类，最终按清算项目的分类分别计算增值额、增值率。对符合相关部门规定三条
7、件的，并经分类计算确认也符合增值率不超过20%的普通住宅类型，准予其享受税收优惠政策。而该企业则是按照整体项目清算情况来确认是否征免税，也属政策适用错误。以上三点，回答了本案例税企之间的差异问题，因此，主管税务机关的处理是正确的。结语：税务筹划做为企业集团的一项重要战略组成部分，已被越来越多的企业和财务人员所认可并应用。在实际操作中要考虑的因素还很多，远不止本文上面所提到的内容，因此，在具体的实务操作中我们一定要培养正确的纳税意识，树立合法税务筹划观念，深入研究税法规定，充分领会税法精神，做到合理筹划并纳税，以达到合理运用企业有限的资金，增加企业效益，促进企业稳定长远的发展。因此，企业在进行税收筹划时，一定要针对具体的问题具体分析，针对企业的风险情况制定切合实际的风险管理措施，为税收筹划的成功实施做到未雨绸缪。本文由梁志飞老师编辑整理。
