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1、目 录第一章 总论51.1 项目概要51.2 项目编制的依据和范围61.3 结论与建议71.4 主要技术经济指标9第二章 项目背景和建设的必要性72.1项目提出的背景72.2项目建设的必要性13第三章 目标、建设规模和内容173.1总体目标173.2 拆迁模式173.3 建设规模和内容17第四章 建设条件与场址184.1项目地点184.2自然条件184.3市政基础设施配套条件194.4 原材料供应与保障19下载后可任意编辑，修改第五章 工程技术方案205.1 补偿安置政策依据205.2补偿安置方式205.2.2 土地补偿办法215.3补偿范围与对象235.4拆迁总体设想235.5 拆迁示范区（
2、M区）实际调查情况245.6 拆迁安置计划275.7 拆迁工程29第六章 环境保护与评价326.1 环境质量标准依据326.2 建设地点环境现状326.3 环境保护原则32第七章 组织机构与劳动定员357.1 机构设置357.2 劳动定员367.3 建设管理36第八章 项目实施进度建议388.1 建设进度计划388.2 项目建设进度表38第九章 工程招标399.1 总则399.2 招标内容及范围39第十章 投资估算与资金筹措4010.1 估算的范围和依据4010.2 项目总投资估算41第六章 工程技术方案246.1 项目组成246.2 生产技术方案246.3 主要设备29第七章 原材料供应32
3、7.1 原辅材料质量要求327.2 原辅供应34第八章 工程建设方案358.1 总平面布置358.2 土建工程368.3 公用工程38第九章 环境影响评价与节能439.1 环境保护439.2 环境现状及主要污染源439.3 项目污染治理方案449.4 绿化469.5 节能46第十章 劳动安全卫生与消防5010.1 劳动安全卫生5010.2 消防53第十一章 组织机构与人力资源配置5511.1 组织机构设置5511.2 劳动定员5511.3 人员培训56第十二章 项目实施进度5712.1 项目建设工期5712.2 项目建设期管理5712.3 项目进度安排5712.4 项目进度安排表58第十三章
4、招标方案59第十四章 投资估算和资金筹措6014.1 投资估算的范围6014.2 投资估算的依据和说明6014.3 项目投资估算6114.4 资金筹措及使用62第十五章 财务评价6315.1 财务评价依据及说明6315.2 项目计算期和生产负荷6315.3 项目成本与费用估算6315.4 年经营收入及税金6415.5 利润及分配6515.6 财务盈利能力分析6515.7 项目不确定性分析6515.8 经济评价结论66第十六章 风险分析6716.1 市场风险6716.2 产量风险6716.3 资金风险6816.4 政策风险6816.5 外部条件风险68第十七章 研究结论与建议69前 言2003年
5、，中央政府批准XX撤地设市，原XX县的行政区域，划分成古城区和玉龙县两地。2009年，根据XX城市规划，新修南北向雪山路，基本平行与香格里拉大道；本项目为XX失地农民安置地合作开发项目（项目名称为：XXXX）就位于古城区西北部雪山路与玉福路交叉口东南角，紧邻雪山路东侧。本文通过对“XXXX”开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据“XXXX”当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。经过多方面的研究分析认为，在XX目前的房地产形势下
6、，在项目所在的位置，经过市场定位和相关的经济测算，开发建设“XXXX”项目是可行的。第一章 项目概况一、项目名称项目名称：XXXX二、报告编制目的1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。2、对项目的可行性、开发经营策划、项目的规划设计、建筑方案设计、公用工程、环境艺术设计等进行分析评价。3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。4、对项目投资分析和风险分析进行评价。5、对项目决策及其实施的优化提出建议。三、报告编制依据1、中华人民共和国城乡规划法2、中华人民共和国土地管理法3、中华人民共和国城市房地产管理法4、X
7、X市规划局规划条件；5、国务院发展研究中心信息网（）6、国家发展和改革委员会（http:/ 因市政道路修建，造成了该片区大量的农民失去土地，失去了普通的经济收入，随着城市发展，进行房地产项目开发，并对失地农民或社区进行收益补偿已经是一种征地补偿的一种发式，尽量的利用土地资源，得到社会、社区、企业的多方面共赢。3、城市发展和企业自身发展的需要。企业是社会的重要组成部分，企业成长与城市的发展建设息息相关。作为与城市发展密切相关的房地产企业，在城市发展过程中应主动担负更多的责任，积极响应政府的号召，从城市规划、设计、建设等方面参与城市建设、回报社会。在社会经济发展的同时，寻求更多的发展机遇，从而满足
8、企业自身做大做强的发展需要。第三章项目开发经营环境分析一、2009年全国经济及房地产市场回眸投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。1、2009年，国民经济保持了增长较快、结构趋优、效益提高、 民生改善的良好态势：经济增长质量和效益稳步提高。支农投入大幅增加，新农村建设取得新进展。经济结构调整迈出新步伐。企业自主创新能力增强。 资源节约型环境友好型社会建设扎实推进。能源资源节约成效进一步显现。改革开放积极推进。国家对改革的总体指导、统筹协调、综合配套和督促检查力度加大，重点领域和关键环节改革继续
9、深化。开放型经济水平继续提高，进出口商品结构继续改善。改善民生和促进和谐工作成效明显。优先发展教育取得积极进展。覆盖城乡居民的多层次医疗卫生服务体系建设加快推进。文化、旅游、体育等事业发展加快。消费结构加快升级，汽车、旅游、通信、健身等消费热点持续升温，廉租房和限价商品住房建设加快。 2、与此同时，根据有关统计数据的分析，全国房地产行业随着国家土地政策、房地产政策及金融政策等宏观调控措施的相继出台，呈现出以下几个方面的特征：（1）国家统计局2009年全国房地产市场运行情况数据 显示：2009年全国完成房地产开发投资36232亿元,比上年增16.1%。全国商品房销售面积93713万平方米,比上年
10、增42.1%；2010年 1-2月商品住宅销售面积增长36.6%，增幅比上年全年回落7.3个百分点；全国70个大中城市新建住宅销售价格虽然同比上涨13.0%，环比上涨1.3%，但环比涨幅比1月份缩小0.4个百分点；出现了交易量萎缩、房价上涨趋缓的形势。（2）中西部地区房地产看法投资增长高于东部地区。2009年1-11月东部地区房地产开发投资比上年同期增长26.9%，增幅虽比上年同期高7.4个百分点，但比同期中西部地区分别低13.4和13.7个百分点。（3）2010年1-5月全国房地产市场运行情况。数据显示，5月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%，5月商品房销售面积比4月下降15.8%；销售额比4月下降25.0%。以上资料表明，虽房价在几个大城市出现小幅下降，但国家宏观经济形势是良好的，房地产市场尤其是住宅市场也在稳步发展，加之相关政策法规的出台，进行普通住宅投资是适宜的，是和国家形势相一致的。二、有利投资经济形势成因分析1、国家宏观经济影响截止2008年6月底，由于动荡的国
