湖南省居住物业现状及问题剖析-论文.doc

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1、中国某某信息学校学生毕业设计(论文)题 目：湖南省居住物业现状及问题剖析姓 名 ： 00000 班级、学号 ： 0000班000号 系 (部) ： 经济管理系 专 业 ： 物业管理 指导教师 ： 00000 开题时间： 2008-6-4 完成时间： 2009-11-12 2009 年 11 月 12 日16目 录毕业设计任务书1毕业设计成绩评定表2答辩申请书3-4正文5-18答辩委员会表决意见19答辩过程记录表20课 题 湖南省居住物业现状及问题剖析一、 课题(论文)提纲0.引言1.我省居住物业管理现存的问题分析1.1，住宅小区物业管理服务内容单一，设施设备不齐全.1.2物业收费高，收费难度大

2、，维修基金不到位或挪用1.3从业人员素质低，服务水平不高1.4业主、企业、行政三者之间职责不明确1.5在社会方面。由于大多数消费者刚从计划经济的福利中走出来，缺乏对物业管理的消费意识，还在怀念过去的“免费午餐”。2、对我省居住物业管理现存的问题原因分析2.1传统的经营模式未向现代化趋势转变，设施设备更新速度慢2.2法律法规不健全，解决措施不能有法可依，企业透明度不高2.3注重眼前的经济利益，未作长远规划.2.4职责不明确，管理寸步难行3、对我省居住物业存在的问题提出对策3.1 敢于创新，采取高效的经营模式带动企业的发展3.2完善法律法规，加强立法，严格守法3.3 树立正确的经营理念，循序渐进3

3、.4同心协力，强化行政管理，开展公共监督，建立规范化的管理秩序3.5广大业主应更新观念3.6走“以人为本”的发展之路二、内容摘要居住物业是一种充满活力创造力的社会环境。它为我们提供安静.舒适.安全.良好的居住环境。在建设社会主义和谐社会的过程中，小区的发展管理具有不可替代的基础作用.在经济转型，社会转型的背景下，社会的一切矛盾在住宅中有所体现。三、 参考文献王理久，物业管理学M。北京大学出版社周宏泉。物业管理M。海天出版社刘燕平。物业管理法规与案例分析M。广东经济出版社罗小刚。物业管理投诉案例分析M。中国政法大学出版社我省居住物业管理现存的问题及其对策000摘要：居住物业是一种充满活力创造力的

4、社会环境。它为我们提供安静.舒适.安全.良好的居住环境。在建设社会主义和谐社会的过程中，小区的发展管理具有不可替代的基础作用.在经济转型，社会转型的背景下，社会的一切矛盾在住宅中有所体现。关键词：住宅小区;物业管理;问题;对策0.引言： 安居才能乐业。居住物业管理是物业管理公司的一个重要组成部分.也是物业管理中艰巨而复杂的任务.因为随着我国房地产市场的发展，加上历史遗留问题，居住物业的种类多种多样，况且以个居住小区就是一个社会的缩影，可以说是微型的社会。居住小区的物业管理既有对各种类型物业本身的管理，又有对出入和使用物业的各种各样人的管理。居住小区既要创造物质文明建设又要创造精神文明建设。居住

5、小区的管理既要实现经济效益和社会效益，有要实现环境效益和心理效益。居住物业住宅管理为业主创造了已个整洁，舒适，安全和便捷的生活环境，即满足小区居民居住生活的需要，又有利于社会主义的繁荣与发展，有利于社会主义精神文明建设。对公共设施维修养护及业主的房屋装修等进行统一管理，即可保证有效成本的控制，又能提高综合服务质量，使业主直接享受到物业服务的成果。物业管理企业应该强化服务意识，本着服务至上的宗旨，为居住小区内的人们提供到位的服务。物业管理企业不断采用新技术，新方法，依靠科技进步提高管理水平与服务水平，以最小的投入获取最大的经济效益。不断完善企业的法律法规，制定新的规章制度，确保物业管理企业工作的

6、正常进行。为居住物业创造文明和睦的生活环境，构建社会主义和谐社会.1.我省居住物业管理现存的问题分析 1.1住宅小区物业管理服务内容单一，设施设备不齐全 物业管理属于服务行业。物业管理人员属于社会服务人员。但随着社会的蓬勃发展和经济的日益成熟，物业管理服务的根本属性也逐渐淡化。传统的物业设备管理侧重于现场管理，主要是在物业管理过程中对上述水暖电设备惊醒维修养护，把各种设备能够正常运行作为工作目标，着眼于故障的设备，未制定有效的制度来预防。甚至有的管理人员为追求眼前的经济利益而肆意妄为，未严格按照服务合同履行义务。 1.2物业收费高，收费难度大，维修基金不到位或挪用 物业管理服务费即是保证物业管

7、理活动正常运转的血液，也是涉及业主，物业使用人切身利益的大事，因此备受业主，物业使用人和物业管理企业的关注。物业管理费难收取已是行业中一种司空见惯的现象，已经成为制约物业管理行业生存和发展的绊脚石。物业管理企业的主要收入来源是收取物业费，但是目前阻碍物业管理企业发展的重要原因是收费难的问题。只有真正解决物业管理收费难的问题，才能促进物业管理行业持续健康的进行. “质价相符”的价格机制还没有完全形成。物业管理条例规定了物业收费的有关原则，国家发改委会同建设部制定了物业服务收费管理办法，但是不少地方还没有研究提出当地的具体贯彻执行的意见，仍然采用政策规定代替合同约定，硬性规定物业管理的服务内容和收

8、费标准，不符合物业管理服务这一民事活动应当由双方约定价格的精神. 物业管理费用的收费标准和收费率偏低的状况不利于物业管理行业的健康的发展。住房专项维修资金制度贯彻落实不到位。主要有以下几方面：业主自身认识存在偏差消费水平不高，侥幸心理，业主内部纠纷，自主权难发挥。开发单位，广告承诺难实现，设计施工不合理，硬件设施不完善，工程质量多。物业管理，管理服务水平低下，管理不当遭到抵触，费用支出不透明，社会责任负担多，收费手段落后，依法维权意识弱，政府方面，立法管理不规范，隶属关系不明确. 1.3从业人员素质低，服务水平不高 小区服务的内涵是：服务第一，一切为人。从业人员需要针对不同年龄，不同职业，不同

9、文化层次，不同需求的物业产权人和使用人，提供综合设施和咨询信息，加强情感交流，营造温馨气氛，使小区内充满凝聚力和人情味.不少公司认为，物业管理是一种技术含量很低的职业，工作范围也仅是围绕在保洁，卫生，绿化等简单的体力劳动层面，物业公司经营者观念上的“先入为主”成为影响物业管理行业职业资格制度进一步推广的“阻梗”，带来的直接后果就是招聘的物业管理人员素质参差不齐，技能也单一，大多进能够从事打扫卫生，水电管理，保安等专业技能较低的工作。还有一个事实就是物业公司聘用的绝大多数员工是外来务工人员，自身的科学文化和专业技能水平低下，报考职业资格证书的意识比较淡薄，从而也成为制约物业管理人员职业资格证书推

10、广的一个因素。 1.4业主、企业、行政三者之间职责不明确 目前很大一部分的居民住宅都没有成立业主委员会。虽然有个别社区成立了业主委员会，但都没有形成和发挥业主与物业公司之间桥梁与组带的作用。服务质量的监管工作没有真正的开展起来；对物业服务于公共财物的收支疏于监督。同时，由于业主委员会来自身缺乏对物业相关政策、规定的了解、理解和运用，致使物业企业单方面说了算，而业主委员会却对物业的管理事项难以决策。相关部门及政府只知道的手给和强制管理，而真正的为小区的发展提供适时有效的政策，钱到手就高枕无忧了.在物业管理中，出现了业主委员会与物业公司之间，相互掣肘。物业公司和相关行政部门之间，只能交叉，多头管理

11、.1.5在社会方面。由于大多数消费者刚从计划经济的福利中走出来，缺乏对物业管理的消费意识，还在怀念过去的“免费午餐”。 业主法制意识淡薄，加之法规不完善，业主只一味强调权利而忽视相应的义务。 社会关注程度不够，许多媒体只是关注所谓的新闻卖点，一有纠纷就纷纷对物业公司口诛笔伐，并没有承担起相应的公正客观报道的社会责任。 行业协会还没有完全发挥其应有的作用。经过业主委员会同意，但是由于无相应的法律、法规或规章为依据，因此争议较大。2.对我省居住物业管理现存的问题原因分析 2.1传统的经营模式未向现代化趋势转变，设施设备更新速度慢 设施设备的正常运行直接关系物业的服务质量，能为小区的居民提供便利。随

12、着网络技术的运用和建筑智能建设的推进，信息化的现代建筑设备更快的进入各种建筑，使物业管理范围内的设备设施形成庞大而复杂的系统，各项传统产业的业务也由于结合了信息技术而出现很大的变化。但由于传统的经营设施设备不齐全，维修保养不到位，给业主及使用人的生活带来不必要的困扰。 2.2法律法规不健全，解决措施不能有法可依，企业透明度不高 确定合理的物业管理收费标准，已成为物业管理发展过程中的一个至关重要的问题。毫无疑问，物业管理作为一种由企业提供的服务，与征服的行政管理是有严格区别的，属于典型经营性服务，其收费也属于经营性质的。但是，物业管理作为一种以提供管理服务为主要内容的收费，它与一般性经营收费相比

13、，也有一些比较明显不同的特点。 管理模式的不一致，这是造成居住物业管理收费难度大的主要障碍。情况复杂，差别大。这就造成不同收费对象不仅在服务规模不一致，而服务内容和深度要求也都不同，收费标准不一样，这种收费和服务内容的参差不齐是物业管理服务的一个重要特点。公共性综合服务收费与个体特约服务收费并存，要强化综合性服务收费的监管，增加透明度，这是做好物业管理收费工作的一项重要内容。服务个体的不完全选择性，因综合性服务费，对一定的服务群体来说，可通过设置竞标和合同的形式，充分体现自愿委托的原则，而对公共群体中的诸多个体，则不一定能充分体现自愿委托的原则，物业管理最大的特性是带有地区性. 2.3注重眼前

14、的经济利益，未作长远规划. 随着经济的蓬勃发展使得小区居民的生活水平走向一个新的阶层，但与此同时，利益的驱使也不容忽视，在这发展过程，管理阶层的人员更是贪得无厌，被利益蒙蔽了双眼，滥用职权，忘了自己的本职工作，未按照服务合同履行义务，导致业主投诉，小区秩序混乱，扰乱正常的生活环境，小区未建立一套完整的安保制度和高效、专业的安全管理队伍。使得小区很可能出现安全隐患或事故。 物业小区物业设备管理的技术含量不高，人才缺乏，招聘合适的设备管理人员比较困难，凭经验，拼设备等手工作坊的运作还是国内物业设备管理的生疏，国内各种层次的培训，但无论是内容还是对象都还没能完全跟上物业设备管理的发展形势 2.4职责不明确，管理寸步难行 物业管理在我国是一个新兴行业，是社区管理的重要组成部分，关系到千家万户的切身利益，涉及到物业管理公司、业主委员会、居民委员会和行政管理部门等诸多主题，如何协调和理顺这几者之间的法律关系，形成各司其职、各负其责、形成合力、共同发展的繁荣的局面，仍是摆在我们面前的难题。 享受优质服务是每位业主的殷切希望。业主与物业企业的关系，从本质上说是一种服务于被服务的契约关系。但是，我国的物业企业人员缺少完善规范的教育培训体系，缺少正规有序的服务规章制度，许多服务人员都是半路出家，成分比较复杂，导致物业公司服务质量不尽如人意，与业主关系紧张，使服务工作难展开。