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1、目 录一、总论1（一）项目概况1（二）项目编制依据6（三）问题与建议8二、项目建设的背景和必要性10（一）政策背景分析10（二）项目区社会经济状况14（三）本行业及关联产业发展现状14（四）项目建设的必要性15三、承办单位概况18（一）概况18（二）研发能力19（三）财务状况19（四）法人代表基本情况19四、市场分析与销售方案20（一）市场分析20（二）市场竞争优势分析29（三）营销方案、模式及策略33五、项目选址与建设条件38（一）场址所在位置现状38（二）场址建设条件39六、建设方案41（一）建设规模与布局41（二）建设目标与功能定位42（三）产品质量标准46（四）构建绿色有机农产品流通体
2、系47（五）土建工程64（六）主要设备65七、总图、运输与公共辅助工程70（一）总图布置70（二）公共辅助工程70八、节能减排措施72（一）能耗及污染分析72（二）单项与建筑节能工程72（三）节能措施综述72九、环境影响评价74（一） 环境影响74（二） 环境保护与治理措施74（三） 评价与审批75十、组织机构与人力资源配置77（一）组织机构与职能划分77（二）劳动定员77（三）经营管理模式78（四）经营管理措施79（五）技术培训80（六）劳动保护与安全卫生80十一、项目实施进度81（一）建设工期81（二）项目实施进度安排81十二、投资估算与资金来源82（一） 投资估算依据82（二） 投资估算
3、82（三）资金来源83（四） 资金使用和管理83十三、财务评价85（一） 财务评价依据85（二）营业收入、营业税金和附加估算85（三） 总成本及经营成本估算86（四） 财务效益分析86（五） 不确定性分析88（六）财务评价结论91十四、社会评价92（一）社会效益分析92（二）未来发展潜力93十五、风险分析96（一）政策风险控制96（二）投资风险控制96（三）经营风险控制96（四）管理风险控制97（五）行业风险控制98（六）市场风险控制99（七）资金运用和管理的风险控制99（八）自然风险控制99十六、研究结论与建议101（一）结论101（二）建议103附 录一、附表二、附图三、附件 目 录第一章
4、 项目申报单位及项目概况3第一节 项目申报单位概况3第二节项目概况3第三节 项目申请报告编制概况4第二章 项目建设方案7第一节 建设规模与目标7第二节 建筑方案7第三节 公用设施方案9第四节 项目实施进度13第三章 投资估算和资金筹措15第一节 投资估算15第二节 资金筹措17第四章 发展规划和产业政策分析18第一节 发展规划分析18第二节 产业政策分析19第五章 建设用地及相关规划20第一节 土地资源分析20第二节 土地资源分析21第三节 土地利用合理性分析23第四节 征地拆迁和移民安置规划方案23第六章 环保、节能和劳动安全24第一节 环境和生态现状24第二节 用能标准和节能规范27第三节
5、 劳动安全34第七章 抗震设防36第一节 有关法律、法规、规章依据36第二节 场地地震效应评价36第三节 工程抗震设防39第八章 经济影响分析42第一节 经济费用效果分析42第二节 行业影响分析42第九章 社会影响分析43附表：项目投资估算表第一章 项目申报单位及项目概况第一节 项目申报单位概况一、项目投资方本项目投资方为*市*。二、项目申报单位本项目申报单位为*火炬高技术产业开发区怡园街道办事处。三、项目申报单位概况*高新区怡园街道办事处成立于1992年5月21日，称为街道办事处，2001年2月，更名为怡园街道办事处，2005年5月与原卧龙办事处合并，保留原名称。办事处地处*火炬高技术产业开
6、发区行政中心，面积26.3平方公里，辖5个行政村，6个改居村，9个社区居委会，6处小学，常住人口9.5万，暂住人口6万人。第二节项目概况一、项目名称社区服务中心、警务中心项目二、项目建设地点项目拟建地点位于*高区吉林路东、科技路北。三、项目建设背景*自成立地级市以来，随着经济的迅速发展，*市人民生活水平和质量有了较大提高。*风光秀美，四季分明，依山傍海，是旅游避暑胜地。1996年*被联合国评为全球改善人居环境100个范例城市之一。1998年，又被评为中国优秀旅游城市。2004年被联合国评为最适合人类居住的城市。*有着天生丽质的自然美。阳光、海水、沙滩是这个城市美为骄人的资源。国家环保总局对全国
7、54个沿海城市的海水水质监测结果表明：*是22个水质优的城市之一。这一稀缺资源对世人的吸引力越来越大。每年有300多万的海内外游客赴*休闲度假，居住养生。从*市来看，是我国近年来旅游业发展最迅速的城市之一。近年来*城市发展日新月异，城市品位显著提升。卫生城市、旅游城市、最适合人类居住的城市将*推向全国、乃至世界。随着改革开放步伐的不断加快，*市社会经济各方面取得了长足发展，尤其是房地产业发展迅速。房地产业是国民经济中关联度较高的先导性、基础性产业，它的发展对扩大内需、拉动经济增长具有重要的作用。据统计，住宅业每增长10%，可以带动GDP增长0.5个百分点，同时还可以增加就业机会，促进经济发展和
8、社会进步。根据*高区怡园街道办事处服务及警务配套需求，为了满足便民需要，繁荣*的城市建设确定开发建设此项目。四、项目建设必要性怡园街道办事处工业基础实力雄厚，区域经济飞速发展。金猴工业园、华东数控从这里崛起，全球最大打印设备生产基地在这里诞生，世界500强企业韩国三星、日本华凌、日本伊藤忠等落户区内，卡尔电器、双丰电子、华凌电子等一大批高新技术企业茁壮成长。同时，为加大招商引资力度，壮大村居实力，怡园街道办事处引导辖区各村居大力兴办工业园区，成为目前全市唯一一个所有村居都自建工业园的街道办事处。已规划建成工业园15处，有韩国、日本等30家外资企业在园内投资兴业，产品领域涉及电子、生物医药、环境
9、工程、汽车零部件、精密机械和高档服饰等行业。怡园街道办事处集中了一批在全市乃至全省、全国叫得响的商贸旅游设施。威韩商城是*建立最早的专业化、大规模家具广场，利群购物广场开创了全市商贸业发展的新格局，金海湾饭店、海悦建国饭店两家*仅有的五星级酒店均坐落区内，国际海水浴场在全国享有盛名。怡园街道办事处已经成为*商贸旅游业的重要一极。目前，新的商贸旅游大手笔规划正在出台，又一轮现代服务业的大发展序幕正在拉开。怡园街道办事处是*市的文教科研区。山东大学*分校、哈尔滨工业大学（*）、山东省体育训练基地、宋健科学研究院等多家教育、科研单位坐落于辖区，容*才学精英。16万平方米的科技企业孵化器在区内建成，规
10、模居全国孵化器建设之首。科技企业云集，自主创新能力突出，产学研合作活跃，怡园街道办事处正在成为“创新人才的聚集洼地、自主研发的科技摇篮、技术密集的产业高地”。目前，怡园办事处正发挥区域优势，以工业园为依托，按照“搞开发、建市场、引项目、造商圈”的思路，积极创造条件，做大做强商贸流通业，提升传统服务业，扶持发展个体私营经济，大力发展第三产业，稳步推进村庄改造，努力实现农民增收，力促社会事业，使居民共享发展成果。怡园街道办事处先后被*市委、市政府授予“*市外经贸工作先进单位”、“*市国内招商工作先进单位”，被高区党工委、管委授予“*火炬高技术产业开发区先进集体”、“精神文明先进单位”、“平安高区建
11、设先进单位”、“社会治安综合治理先进单位”等光荣称号。所辖的王家钦村居委会曾荣获“全国创建文明村镇先进村”称号，毕家疃居委会荣获“省级民主与法制示范村”称号、东涝台居委会荣获“省级民主调解示范村”称号。“和谐怡园、你我家园”正日渐成为全市人民耳熟能详的一句话。改善和提高社区居民的生活环境，打造舒适、文明、和谐的美好社区，这是社区建设的一项重要内容。多年来，依靠以民为本的理念，凭借坚强的基层党组织和科学人性的组织管理制度，全处人居环境明显改善，改造出一片新景观、新社区、新产业，打造出名副其实的“人居福地”。一个人与自然和谐相处的人居福地，一个政通人和、百业兴旺的新怡园正在兴起。因此，项目的建设是
12、改善和提高社区居民的生活环境，打造舒适、文明、和谐的美好社区，也是社区建设的一项重要内容。第三节 项目申请报告编制概况一、申请报告编制单位单位名称：*建设咨询有限公司工程咨询等级：乙级资格证书编号：工资乙*发证机关：国家发展和改革委员会二、项目报告编制概况我公司接受*火炬高技术产业开发区怡园街道办事处关于编制该项目申请报告的委托后，组织有关咨询人员进行项目的调研工作。在全面熟悉有关项目的文件、政策和项目前期工作的基础上，与有关领导和技术人员进行详细磋商，听取领导的发展设想及该项目的情况介绍，同时对研究的主要原则进行了讨论，在此基础上确定了项目的总体方案。在了解和掌握大量基础资料后，领导和专家的
13、意见，经公司审核后，完成了项目的申请报告编制工作。三、编制依据1、申报单位关于编制本项目申请报告的委托；2、*市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；3、国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知（发改投资20071169号）；4、国家有关法律、法规、规划及产业政策；5、现行有关技术经济规范、标准和定额资料；6、项目申报单位提供的基础资料。四、申请报告编制的范围1、项目基本情况2、建设方案3、建设用地与相关规划4、资源利用和能源耗用分析5、生态环境影响分析6、抗震设防7、社会效果分析第二章 项目建设方案第一节 建设规模与目标本项目建筑面积7600平方米，总投资约1000万元。本项目的建
14、设符合国家产业政策和地方区域性经济规划，适合当地的发展要求。 第二节 建筑方案一、主要建设内容根据*市城市总体规划，*火炬高科技产业开发区怡园街道办事处在吉林路东、科技路北，建设社区服务中心、警务中心项目。拟建项目总用地面积8590平方米。拟建项目为办公楼，项目总建筑面积7600平方米。 项目主要技术指标项目单位数量备注1总用地面积285902总建筑面积276003建筑容积率0.884建筑密度%16.35绿地率%488机动车位个80二、抗震设防本工程复杂程度一般，按现行的“中国地震烈度区划图”和“建筑抗震设计规范GBJn-89”的有关规定，*地区地震基本烈度为7度，本工程按7度抗震设防考虑。三、结构体系本次建设项目均
