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1、合川滨江项目可行性研究报告7月目录第一章 项目概况及经营取向4一、项目基本概况4（一）地理位置4（二）交通现状5二、地块条件分析5（一）地块状况5（二）地块与周边区域关系6三、项目区域规划7(一)南屏区功能定位7(二)南屏交通规划8(三)白鹿山片区9四、地块经营适宜性分析10第二章 合川经济社会发展研究11一、合川区经济发展及规划11(一）合川区经济分析11(二）合川区经济发展规划14二、合川区城市规划15(一)合川区简介15(二)合川区城区解读16(三)城市地位解读和城市定位17(四)合川区总体规划18(五)合川区人口与城市化分析20(六)合川区商贸、教育22第三章 合川区房地产市场研究23
2、一、合川区房地产宏观分析23(一)合川区房地产市场发展进程23(二)合川区房地产各项关键指标分析25二、典型项目市场调研27(一)典型项目区位分布图27(二)典型项目概况28(三)合川区典型项目个案分析（见链接文档）29(四)合川区房地产市场总结29(五)合川区楼市总体评判30三、合川区商业规划调查及研究30(一)规划目标30(二)商贸规划30(三)合川区商业整体分析31(四)合川区商业发展的机遇与方向32第四章 项目SWOT分析及价值发现34一、项目SWOT分析34（一）项目SWOT分析34（二）SWOT交叉分析35二、项目自身价值分析351、项目总体目标：352、项目核心价值挖掘：36第五
3、章 项目主要技术经济指标设想与模拟37一、产品配置模拟37(一)住宅产品配置建议37(二)商业产品配置建议39(三)项目建筑规划设想40二、项目主要技术经济指标模拟40(一)项目主要技术经济指标建议40(二)项目各地块主要技术经济指标建议41第六章 项目经济效益评估42二、项目基础条件42（一）土地使用条件42（二）规划允许条件42（三）重庆市房地产经营的有关政策法规及规费条件42（四）地块附近楼盘的成交价格水平42（五）开发经营周期43三、项目销售预期估算43（一）项目销售面积43（二）项目预期销售价格估测43（三）项目预期销售收入测算43四、项目投资成本及费用估算44五、项目经济效果预估4
4、7（一）投资总利润47（二）利润率（静态）48（三）结论48六、项目不确定性分析48（一）影响该项目运营的不确定性因素48（二）项目敏感性分析49七、技术经济评估结论及抗风险对策50第七章 结论及结束语52一、项目结论52二、结束语52第一章 项目概况及经营取向一、 项目基本概况（一） 地理位置项目位于重庆合川区南屏新区西部石鼓坝，东南面邻曹家湾和涪江二桥，南靠白鹿山及渝武高速公路，西依小安溪，北临涪江及涪滨南路，隔江眺望北岸合阳区。涪江二桥合川文化艺术展览中心新区府合阳片区白鹿山片区南屏新区（二） 交通现状1、 区域交通：体系完善，优势明显。水陆交通四通八达，是川东北、渝西北的交通枢纽和重庆
5、通往川北、陕西、甘肃等地的交通要道。110省道、204省道、渝武高速公路纵贯南北，襄渝铁路横穿东西。距重庆江北国际机场80公里，仅1小时车程。2、 主干道：涪滨南路:是项目出入其它区域主要交通干道。渝武高速公路:项目与高速路出入口有近23分钟车程，是合川通往重庆及其它区域的重要交通枢纽。3、 配套情况：项目地块部分涪江滨江区域，周边配套相对弱一些，但大区域市政设施配套齐全，水、电、气、视、讯、排污全部具备。附近公共服务设施配套较完善。项目距商业中心、政府机所在地、学校、医院等均较便捷。二、 地块条件分析（一） 地块状况1、 地块面积：项目地块分为五部分，总占地面积192.22亩。各地块面积规模
6、如下表：项类单位A-1A-2B-1B-2B-3土地面积亩46.41 30.89 48.58 38.84 27.51 30941.00 20593.00 32386.00 25892.00 18337.00 容积率3.673.93 3.93 3.50 3.50 3.50 总建筑面积134211.56 89223.48 125384.64 99721.63 70518.51 2、 形状：项目B-3地块与其余四个项目地块不处在一个平面上，高差约10多米。 A-1地块：不规则四边形，表面大部分较平，临涪江边红线约60米有7米左右的高差（205米212米）。东北面与涪滨南路相依，西北面与规划中的休闲广场
7、相接，其余两边与A-2、B-1、B-2地块相邻。 A-2地块：不规则四边形，表面较平整。西南面与小溪相依，西北面与规划中的休闲广场相接，其余两边与A-1、B-2地块相邻。 B-1地块：不规则长边形，呈浅丘状，临涪江边红线约45米有6米左右的高差（206米212米），距东南部约1/3处有一小洼地，高差16米左右（196212）。东北面与涪滨南路相依，西北面与A-1相邻，东南面为新开发区域，西南面为浅丘高地。 B-2地块：不规则五边形，表面为呈浅丘，东高西低，北低南高。西南面与小安溪相依，其余面分别与A-1、A-2、B-3地块相邻。 B-3地块：西边不规则的四边形，呈浅丘状，高差约10左右。西北面
8、与B-2相邻，东边与规划主干道相接。3、 地质、水文： 整人地块处于开发前期，已部分动工开挖，其上附着有部分建筑物，农作物等。项目地块与涪江和小安溪河心高差较大，河道周边已加固整治。项目小区水景自然而生，自然景观得天独厚。 整个地块呈北低南高之势，南部高差较大。（二） 地块与周边区域关系 南临白鹿山城区休闲旅游片区，东靠合川文化艺术展览中心、新区府，西接待开发商住用地，北为合川区城市中心合阳片区。 地块处于南屏区西部，位于合川区白鹿山休闲地带附近，是城市未来的休闲中心。 地块本身最显著的特点是江景资源丰富被涪江和小安溪环抱，东靠新区府和文化艺术展览中心，与江对应的合川区城市中心合阳区遥相呼应，
9、而在项目旁边为规划的城市休闲广场。三、 项目区域规划(一) 南屏区功能定位1. 城市规划以行政、工业、物流、会展、居住功能为主。2. 南屏新区是合川区新兴城区，主要政府职能单位汇聚于此，集政务、商务、娱乐、运动为一体的新兴区域。随着嘉陵江二桥通车，将大大缩短南屏与东渡的距离。3. 南屏区总体规划“一带、二轴、三心”的城市发展几何中心(二) 南屏交通规划1、 示意图:2、 公交系统:依据总体规划，在火车站片区规划公交车站场，在城市干道上每隔500800米规划划线式公交停车港。公交首末站两处，分别位于建成区和新城区，相应控制用地面积约0.8公顷和1.5公顷。3、 步行系统：打造“一带三片”的主要步
10、行区域。l 一带：滨水休闲带；l 三片：核心功能片区、建成区中心服务片区、新城区中心服务片区；l 通过滨水休闲带及希尔安大道将三个片区串连为一个完整的步行网络，整个步行网络强调步行系统的连续性，在交通性主干道及希尔安大道等车流量大的道路规划人行地下通道或人行天桥。4、 水上交通:规划四个游憩码头，通过水上娱乐联系合阳及东渡片区。5、 停车系统:l 结合主要步行区域及人流集散空间规划13处社会停车场。l 大型公共设施要求配套停车场；居住建筑按每500300平方米设置1个停车位，公建每300200平方米设置1个停车位的标准执行，城市中心区应采用上限值，并宜建地下停车库或停车楼。规划四车道及以上城市
11、道路平面交叉口双向均设置展宽段。(三) 白鹿山片区1、 白鹿山简介：虽名为其山，却并不险峻，也不幽深。六十年代，南江地质大队扎根于此，从山脚到山顶，建了许多房屋，占了半边山。所以白鹿山又叫“南江大队”。2、 规划情况：l 目前白鹿山片区正在进行滨江路段的整治工程，完工后将形成一个南城滨江景观带； l 该区域多为6070年代的砖房，人口密度较少，目前是合川的休闲旅游地带；l 目前白鹿山片区已经建成一座立交桥通往涪江二桥、南城区府已经高速路，并且现在白鹿山还在不断完善市场设施和道路交通。四、 地块经营适宜性分析本项目地块所处区域环境及地块自身条件，其经营适宜性可做如下判断：1、 最适宜项目：住宅小
12、区。本项目地块面积较大，区位合理，具有较好江景资源优势，可享受城镇居家之便利，却不受城市繁华干扰之苦，是闹中取静、居家休养之理想场所。所以该地块最适宜住宅小区开发。2、 可适宜项目：商铺、酒店。本项目地块地处合川区高速出入口之要道，但不是唯一，同时，处于涪滨南路，具有经营滨江商业和酒店的必备因素 人气旺。因而该地块除最适宜于住宅开发外，也可适宜于商用物业开发（但目前商气不旺，需培育商业氛围），但不宜大规模开发商业物业。3、 不适宜项目：工业开发。根据区域规划要求，本地块不适宜工业项目开发。综上所述，我们认为本地块目前最适宜于住宅小区项目开发。第二章 合川经济社会发展研究一、 合川区经济发展及规
13、划(一） 合川区经济分析说明：本部分数据来源于重庆市、合川区统计年鉴。1、 合川区国民生产总值分析(单位:万元):（1） 纵向分析（合川区2003-2008GDP，单位:万元）。（2） 横向分析(2008年一小时经济圈分析，单位:亿元)。名次区域GDP产值名次区域GDP产值1渝中区173.8113长寿区70.592九龙坡区219.5514綦江县65.983渝北区174.0115大渡口区65.254涪陵区145.9616璧山县56.255沙坪坝区134.817荣昌县54.986江北区120.6318铜梁县50.477南岸区113.2719大足县47.368江津区105.5120南川区46.979巴南区99.8321潼南县33.2110永川区97.3522万盛区15.2211合川区97.2323双桥区14.2112北碚区74.23（3） 合川区的GDP排名在主城一小时经济圈内排在第十一位,甚至高于主城区的北碚区,其圈外,只比江津和涪陵低,说明合川区经济发展规模大,基数高,经济发展较好。（4） 合川区的经济发展在近三年处于快速上升期,同比增长从5.6%开始,快速提升到21%,同比增幅逐步加快。（
