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1、目 录第一章 总论11.1 概述11.2 项目建设的必要性21.3 主要技术原则和指导思想41.4 综合技术经济指标61.5 主要结论7第二章 城市生活垃圾概况82.1 社会经济概况82.2 现状82.3 产生量及预测92.4 特性及热值预测10第三章 热负荷133.1 供热现状133.2 热负荷133.3 热用户热负荷14第四章 工艺技术方案154.1 技术综述154.2 国际技术状况比较174.3 技术发展和应用现状214.4 本工程确定234.5 容量确定和系统要求244.6 主要设计参数26第五章 建厂条件275.1 厂址概述275.2 气象条件275.3 工程地质275.4 交通运输
2、285.5 水源285.6 接入系统295.7 垃圾供应295.8 辅助及点火燃料供应29第六章 工程设想306.1 总平面布置306.2 垃圾焚烧346.3 烟气净化386.4 余热利用476.5 灰渣处理506.6 给排水526.7 化学水处理596.8 辅助及点火燃料606.9 自动控制616.10 电气646.11 土建666.12 通风、空调及除尘71第七章 环境保护747.1 设计依据747.2 环境概况747.3 主要污染物及其治理措施767.4 环境影响分析797.5 环境管理与监测807.6 环保投资81第八章 劳动安全卫生828.1 设计依据828.2 职业危害因素分析82
3、8.3 劳动卫生设计828.4 安全防范措施848.5 预期效果85第九章 节能与消防869.1 节能869.2 消防86第十章 工程实施与建设工期8810.1 工程实施8810.2 建设工期88第十一章 投资估算9011.1 工程概况9011.2 编制原则及依据9011.3 专业投资分析9111.4 总估算9211.5 综合估算9411.6 其它费用计算表99下载后可任意编辑，修改第十二章 技术经济10012.1 概述10012.2 组织机构及劳动定员10312.3 项目总投资及资金筹措10512.4 生产成本及费用计算10612.5 损益计算10812.6 财务评价11012.7 不确定性
4、分析11112.8 综合评价113中关村西区23号地项目建议书代可行性研究报告北京中设泛华工程咨询有限公司二六年八月四日目 录第一章 项目基本情况11.1项目概况11.2项目单位简介21.3项目技术经济指标31.4报告编制依据3第二章 项目建设的背景和必要性42.1项目建设的背景42.2项目建设的必要性5第三章 投资环境分析831总体宏观经济分析832国家政策及土地市场分析1033房地产市场分析1434商业地产市场分析1635写字楼市场分析1936酒店类物业地产市场分析21第四章 区域市场分析2441中关村地区商业地产市场分析2442中关村地区写字楼地产市场分析2543中关村地区酒店类物业地产
5、市场分析29第五章 项目市场定位3151中关村地区市场总体分析3152项目业态组合3153项目客户群分析31第六章 项目选址及建设条件分析3461项目用地范围及自然状况3462市政配套条件3463社会人文环境35第七章 项目建设方案3671项目总体规划3672建设规模及概况3773项目建设风格3774项目外部配套建设方案38第八章 项目节能、节水、环保、消防4181节能4182节水4383环保分析4484消防安全44第九章 项目劳动、安全、卫生、消防及对环境影响4691编织依据4692安全与劳动保护4693卫生防护4794安全保卫及消防设施4795项目建设对环境的影响及处理48第十章 建设进度
6、安排与工程管理49101项目进展情况49102项目进度安排49103工程建设管理52第十一章 项目招标组织53111项目招标目的53112招标原则及招投标方案53第十二章 投资估算与资金筹措55121投资估算说明55122投资估算56123资金来源与运用分析59第十三章 项目财务评价61131销售收入估算61132成本分析61133利润分析62134财务指标分析62135现金流量分析63138结论64第十四章 项目社会评价65141对就业效益的影响65142对环境效益的影响65143对政府财政的影响65144对区域发展的影响65第十五章 风险因素分析66151工期风险及防范66152工程质量风
7、险及防范66153环境风险及预防66154利润临界点(盈亏平衡)分析表67155敏感性分析68第十六章 结论71基本报表 1 中关村西区23号地全投资现金流量表72基本报表 2 中关村西区23号地资本金现金流量表75基本报表 3 中关村西区23号地损益表77基本报表 4 中关村西区23号地资产负债表78辅助报表1 中关村西区23号地投资总计划表79辅助报表2 中关村西区23号地销售收入与经营税金及附加表80辅助报表3 中关村西区23号地资金筹措计划表81辅助报表4 中关村西区23号地借（贷）款明细表82辅助报表5 中关村西区23号地还款付息表83附件84第一章 项目基本情况1.1项目概况（一）
8、项目名称 中关村西区23号地（二）项目建设地点项目地块位于北京市海淀区中关村西区规划公建区（IV区）用地东南部，基地近似成三角形，基地面积约2.67公顷。具体四至范围是：南侧为海淀镇南街（丹棱路），西侧为规划（9）号路，西北侧为规划（4）号路，东北侧为海淀斜街（规划步行商业街）。（三）项目建设内容中关村西区23号地建设项目规划工程总建筑面积约194066m2。其中地上建筑面积119268m2，地下建筑面积74798m2。地下四层，地上二十四层。地下功能为停车库及机电设备用房，共设有900个机动车停车位，其中地下892个，地上8个；自行车停车位1369个；地上部分由五星级酒店、写字楼及商业三栋建
9、筑组成，酒店24层，高90.00m；写字楼19层，高81.85m；商业6层，高32.50m。（四）项目组织运营过程中关村西区23号地建设项目是由北京科技园置业股份有限公司具体承担其开发建设工作。其是由北京科技园置业股份有限公司通过公开招标方式取得的土地。截止目前，项目已取得中标通知书并已签订北京市国有土地使用权出让合同（京地出合字（2001）第237号）、市规划委设计方案复函（2006规复函字0279号）。北京科技园置业股份有限公司主要从事房地产开发、基础设施建设，其核心业务为房地产开发、基础设施建设、投资管理等。 （五）项目投资收益经计算，本项目预计开发建设总成本费用约144591.05万元
10、，此时，利润总额为30574万元，所得税为11733.87万元，税后利润为18840.44万元。根据房地产开发项目平均收益率水平及银行长期贷款利率，年基准收益率确定为10%。现金流入为销售收入，现金流出为建设投资与财务成本，经计算各项财务指标为：税前全投资财务内部收益率%19.3全投资财务净现值(Ic=10%)万元13517全投资静态回收期年1.95全投资动态回收期年2.09全投资投资利润率%17.65税后全投资财务内部收益率%12.49全投资财务净现值(Ic=10%)万元3580全投资静态回收期年2.04全投资动态回收期年2.2全投资投资利润率%10.87上述数据表明本项目在财力上是可行的，
11、投资可获一定的效益。（六）项目融资中关村西区23号地建设项目全部投资由北京科技园置业股份有限公司自筹解决。（七）项目建设周期中关村西区23号地建设项目工程建设周期为21个月，从2006年9月开始至2008年6月。其中， 2006年11月至2007年1月为基础施工期，2007年2月至2007年8月为结构施工期，2007年9月至2008年6月为装修和室外工程施工期。1.2项目单位简介（一）建设单位情况北京科技园置业股份有限公司具体承担中关村西区23号地块的开发建设工作。单位名称：北京科技园置业股份有限公司注册地址：北京市海淀区海淀南路21号法人代表：周玉臣注册资金：20000万元成立日期：1999
12、年12月15日（二）、公司股东基本情况北京科技园置业股份有限公司是由北京科技园建设（集团）股份有限公司、上海谷元房地产发展有限公司、北京海开房地产集团公司、海南三至投资发展有限公司、深圳海亚投资发展有限公司、北京中地土地整理公司六家公司参股。各家股东在投资开发、科技创新、经营管理、资本融通方面，拥有雄厚的实力和丰富的经验，为北京科技园置业股份有限公司的发展奠定了坚实的基础。（三）、公司核心业务北京科技园置业股份有限公司主要从事房地产开发、基础设施建设，其核心业务：房地产开发，基础设施建设；技术开发、技术转让；投资管理。公司在房地产开发，基础设施建设、规划设计、市场营销等领域有一支素质较高的专家
13、队伍，按照现代企业制度建设的经营管理机制，是保证高速运转的基础。1.3项目技术经济指标规划用地面积：26734.954平方米总建筑面积：194066平方米其中：地上建筑面积：119268平方米（包括酒店：51629平方米，办公：25145平方米，商业：42494平方米），地下建筑面积：74798平方米。1.4报告编制依据1、北京市规划委员会关于原则同意中关村西区23号地项目设计方案的复函(2006规复函字0279号) 2、北京中关村西区23号地项目设计说明 3、北京市国有土地使用权出让合同（京地出合字（2001）第237号）4、建设部房地产开发项目经济评价方法第二章 项目建设的背景和必要性2.1项目建设的背景中关村科技园区是1988年5月经国务院批准建立的中国第一个国家级高新技术产业开发区。中关村科技园区管理委员会作为市政府派出机构对园区实行统一领导和管理。中关村科技园区覆盖了北京市科技、智力、人才和信息资源最密集的区域，包括海淀园、丰台园、昌平园、电子城科技园和亦庄科技园。海淀园位于海淀区
