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1、XX小区项目可行性研究报告 目 录第一篇 市场研究篇3第二篇 项目策划篇24第三篇 小区配套调研28第四篇 规划方案及开发计划30第五篇 附录39第一篇 市场研究篇一、 南昌简介美丽而富饶的南昌，历史悠久，是一座富有革命传统的英雄城市，地处赣江、抚河下游，负江依湖，南连五岭，北接吴皖，西控荆楚，东翼闽越，历来为兵家必争之战略要地。南昌地处江湖之间，地势平坦，绵延无垠，自然条件十分优越。城西有梅岭，山势蜿蜒，层峦叠翠，为旅游避暑之胜地，夙有小庐山之称；城东北有著名的候鸟保护区，名噪海内外;南昌水陆空交通便利，赣江注入鄱阳湖可贯长江出海，京九铁路、浙赣铁路纵横交汇，昌北有现代化的国际航空港。南昌的
2、行政区域：南昌全境以平原为主，总面积为7402.36平方公里，共辖四县五区：南昌县、新建县、进贤县、安义县、东湖区、西湖区、郊区、青云谱区、湾里区；二、南昌市房地产市场研究南昌经济发展经历了3轮高速增长期，全市经济保持了稳步健康发展态势，05年至08年GDP年均增幅高达16%，远远高于全国平均水平，为房地产发展提供了坚实的基础宏观经济南昌社会固定资产投资和消费品零售总额持续保持高增长，为房地产的发展提供了强大的南昌1978-2008名义GDP及09-11年保守预期（亿元）随着南昌国民经济的快速发展，城市居民的人均可支配收入稳步增长。居民收入的增长带动了消费支出的放大，为消费市场进一步扩大提供了
3、良好的条件，房地产市场的发展迎来了契机。07年以前，南昌市人均消费性支出与人均可支配收入之比平均不足70，低于近五年全国平均水平（约75%）5个百分点以上，消费特征不明显；而08，09年人均消费性支出与人均可支配收入之比超过75%，达到全国平均水平。就消费结构而言，2008年南昌市居民消费支出主要还是集中于食品消费，居住消费占总消费的比重为11%，处于较低端的消费层次。南昌市民消费支出提高，消费主要集中在食品消费，总体消费水平与全国相比仍比较低，居住消费相对比较低，有较大的提升空间。住宅供求结构部分失衡，供略小于求的态势 09年上半年的成交量涨幅较大，同比增长217% 受市场行情好转的影响，0
4、9年南昌住宅的成交量涨幅高达217%，为历年之最。指标2006年2007年20082009新增供应量 （万平方米）291367285213.47成交量 （万平方米）197337179419.4供求比0.70.921.60.5南昌市房地产市场研究结论：2010年全国的房地产均价与去年相比有所降低，但南昌的房价比较平稳，总体出现了稳中有降的趋势。纵观2010年的楼市行情，可以看出，2011年南昌楼市也不会发生很大的变化，但总的销售量还会有所增加，且房价还是比较平稳，楼价上涨和下跌的幅度不会很大，总体上还是会比较接近2010年的水平。2011年的楼市，发展商要想取得好的销售业绩，还得在产品的创新能力
5、上下功夫，高水平的建筑质量和设计水平不仅要出现在高级住宅和豪宅小区里，也要飞入平常百姓家，“精品房”不仅会出现在高档楼盘中，也会出现在中低档次的楼盘中，发展商要更人性化地从产品的设计、户型、功能和环境的营造人手，合理地打造更加经济实用的好房子，而不是偏面追求一些华而不实的“豪华”型产品，因此，明年的发展商要多开发中低档的精品楼盘，在目前市场供过于求的情况下，丰富产品的类型，挖掘出不同购房层次的需求，更多地关注一些中低收入群体的住房需求，以吸引不同的消费群体。三、南昌市城市规划（一）城市规划总体目标目前南昌市的城市规划战略目标是：“一城两核”发展新南昌到2020年，南昌市域即行政辖区范围面积将达
6、到7402平方公里，其中城市规划区900平方公里，中心城区236平方公里，全市人口达到600万人。在城市整体发展思路上提出“西进、东拓、北控、南延”原则。其规划总体空间格局为“一江两岸，一核五片，沿着赣江两端延伸，多点、多组团推进”的总体发展思路，并将“依山傍水，两核拥江”列入城市核心区域的规划中，即以赣江为分隔，两岸分别按照功能自我完善、自成体系的两个相对独立的城区即昌南、昌北进行布局，形成一江两岸即“一城两核”城市新格局。 中心城带动重点镇 南昌市至2020年城镇体系发展的基本方针：做强做大中心城，适度拓展中心城用地，发挥次中心城镇各自特色职能，促进小城镇发挥。提高城市化水平，形成以中心城
7、为核心，次中心城为主体，重点建制镇为基础，并辐射到广大农村居民点的多层次、网络状的城镇体系。 中心城：由昌南城、昌北城构成，范围约300平方公里，人口规模255万人，包括昌东组团、莲塘组团、望城组团、湾里组团、乐化组团；次中心城镇：向塘、民和、龙津等三座城镇，是市域城镇群的二级中心城镇。人口规模10万至25万人； 重点建制镇：文港、温圳、西山、石岗、万埠、象山、塘南、三里、梅庄、新祺周、三江等十一个城镇为各自城乡经济片区的中心，各城镇人口规模在两万人以上； 一般建制镇：是建制镇政府所在地，是城镇体系最基本的单元，数量达34个，人口规模为1万人。 各片区功能独特 昌南城：城市适度发展，重点是疏散
8、旧城人口，降低人口密度，改善环境质量，理顺交通体系，调整用地结构，保护历史文化名城，规划城市建设用地。其中旧城中心区将不再安排工业项目，实行用地置换，逐步外迁旧城区的污染扰民工厂，完善基础设施，改善居住环境质量，保护“四湖”等历史人文景观与环境；城东片区作为城市发展的新区，依托现有大专院校和科研单位的科技优势，以南昌高新技术产业开发区为龙头，发展技术密集型，特别是高附加值的产业。建设好青山湖、艾溪湖风景区，使城东片区成为集科技文教、高新技术产业、商贸物流、生活居住为一体的生态环境良好的综合新区；城南片区以提高内涵发展为主，形成上规模上等级的主导产业，使该片区发展成为以汽车、飞机、摩托车等行业机
9、械制造为主的工业、物流、仓储、居住综合区；朝阳片区充分利用赣江、抚河、象湖等自然风景资源优势，形成条件舒适、环境优美的集居住、文化娱乐、旅游休闲为一体的城市新区，提升并强化其生态旅游功能，打造文化品牌。 昌北城：作为城市重点发展新区，将高标准、高起点地进行建设，保证设施配套，城市功能自我完善，自成体系，集中建设，开发一片，建成一片，形成规模。吸引和疏散旧城人口和产业，发展外向型工业，保护昌北整体环境。将充分保护和利用昌北现有良好的山水自然条件，空间布局上重点突出与“山”、“水”自然环境的有机结合，使昌北城成为有独特风貌的现代化新城，规划城市建设用地面积110平方公里，人口100万。红谷滩中心区
10、集商务、办公、信息、商业、文化、旅游、居住等多功能为一体的现代化新城市中心区CBD中心；红角洲片区是以高等教育、体育产业为主导的，集高等教育、运动休闲、居住等功能于一体的城市科技新城；长片区规划依托县城现有基础，大力发展商贸和文教，改善居住环境，加强公共服务设施建设，重点搞好工业小区的规划建设，严格控制片区内监狱及劳改工厂的发展，远期全部迁出，形成相对独立的生产、生活综合区；经济技术开发区是昌九工业走廊发展重点之一。搞好南昌经济技术开发区的招商引资，发展综合外向型工业，重点发展机构制造、轻工食品、电子仪表、新型材料和高新技术产业，配套居住和公共服务设施，形成昌北城重要的现代工业、文教科研和生活
11、综合区。 打造半小时经济圈 以公路、铁路为发展重点，加强交通基础设施建设。在建设好现代化的铁路、公路客运和货运站场的同时，处理好对外运输与城市内部交通之间的关系，建设各枢纽间相互联系的交通走廊。 城市交通按照“102030”目标，形成以“三环十一射”为骨架，方格网为基本形式的“蛛网”网络结构。“三环”即城市中环（由洪都大道、解放西路、洪城路、南昌大桥、麦庐大街、新赣江公路桥组成）、城市外环（由昌东大道、昌南大道、生米大桥、西环路、北环路组成）、高速外环（由乐温高速、乐生高速、南外环高速公路组成），十一条放射路为北京路、解放路、昌南大道、南莲路、迎宾大道、桃花路、昌九南大道、长征路、昌湾大道、昌
12、九北大道、机场路等。实现在市区任何位置，10分钟能上快速路，20分钟能上高速路，30分钟能出城，即到达县城。 南昌将建城市轻轨 南昌将在城区兴建5条交错的轻轨线。轻轨线将采用双轨架设，全电气化，其中首期一号线全长约13公里，线路规划跨过赣江。城区轻轨将在近年内开始建设。届时，将协调公交与轻轨等交通方式之间的方便换乘和合理收费，建立一套完整的交通策略计划，同时做好轨道交通与其他交通方式的结合。 据悉，为了促进昌南、昌北交通，在本规划区内将完成生米大桥、新赣江公路大桥和红谷大桥，届时，南昌中心城跨赣江桥梁达到6座。 历史文化名城风格凸现 未来南昌市在城市发展中将始终贯彻名城保护意识，将城市发展、旧
13、城改建与历史文化名城保护相结合，延续“南昌故郡”历史文脉，弘扬英雄城革命传统，保持古城特色。在城市总体规划中，严格控制旧城人口增长，限定其建设容量和密度，置换旧城部分功能，提高居住环境质量。加强对绳金塔传统街区、万寿宫历史街区和佑民寺周边及四湖风貌区等旧城街区的保护。划定滕王阁、梅湖两处为历史名胜风貌区。加强八一起义总指挥部、朱德旧居、贺龙指挥部、叶挺指挥部和军官教导团等5处全国重点文物保护单位的保护。四、基础设施建设（一）已完成基础设施建设近年，南昌市城市规划和建设得到飞速发展，建成了闻名全国的八一广场和八一大道。进入九十年代，相继建成南昌大桥、新八一大桥、昌北民用机场、南昌火车站等一大批城
14、市重大基础设施，城市建成区扩大了十倍，人口增加了5倍以上，成为一座经济发达、科技进步、交通便利、繁荣昌盛的现代化综合性城市。（二） 未来城市市政、基础设施规划建设主城区城市道路将形成“二环十一射”快速干道网，逐步提升各快速路服务水平，进一步拉开城市骨架。主要项目包括：继续完成城市中、外环建设；完成北京、庐山南大道、瑶湖大道等放射型道路的新建改建；完成生米大桥、瑶湖大桥、中环主要立交工程等各大型立交、桥梁工程的建设；新增12处社会停车场和18处公交站场。城市基础设施建设主要包括：新建扩建2座水厂;分期建设三座污水处理厂及其污水收集系统,总规模达到78万吨/日；新建新昌电厂和4座变电站等。城市绿化将建成“一轴、半环、四廊、六区”的系统结构，主要项目有：贤士湖公园、青山湖体育公园、野生动物园、绳金塔公园的新建改建；青山湖、象湖、碟子湖等风景区的建设；八一广场、红谷滩广场、铁军广场等市民广场的新建改建。五、板块分析、市中心板块：
