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1、 工程经济学课程分析目 录前言 摘要 引言第一章 项目总论第二章 市场调查及需求预测第三章 建设条件第四章 工程规划设计方案第五章 投资估算第六章 项目实施进度计划第七章 资金筹措及用款计划第八章 经济分析第九章 结论（心得体会) 前言 摘要随着我国经济社会的发展，市民消费水平以及购买能力的稳步增长,我国房地产业也在不断高速发展。但近几年为了遏制房价过快上涨,保证房地产市场的健康稳定发展，中央出台了一系列房地产调控政策，对中国房地产市场进行了全方位的调控。本论文以重庆市合川区东邦花果山房地产项目为载体,自主设计房屋等，参考多种资料书籍，对我国当今房地产工程经济环境进行了分析，并通过问卷调查研究
2、分析了消费者对于房地产的态度.通过对竞争者和房地产营销现状的认识，我们对房地产市场存在的机会点与危机进行了研究.通过对整体房地产市场的研究,以求为以后的房地产项目开发决策提供一个可参考借鉴的样本.关键词:房地产、工程经济、工程项目 引言房地产工程经济分析是企业在房地产项目规划、项目建设、项目施工及项目投产，它是房地产开发经营企业开展的适应动态变化的房地产市场的活动，以及由这些活动综合形成的房地产商品、服务和信息从房地产开发经营者流向房地产购买者的社会活动和管理过程。在新世纪、新形势下，工程经济分析被很多人视为企业的灵魂和未来,房地产企业亦不例外。目前，重庆市合川区房地产开发建设增势强劲,住房供
3、应仍以普通商品住房和经济适用住房为主，商品房价格上涨幅度较大,市场供求状况基本平衡,房地产业对国民经济的贡献率逐年上升。合川区房地产发展空间很大，竞争趋向更加激烈,房地产市场需求会逐年升温，商品房价格会继续攀升，金融政策将对房地产业的发展产生重大影响。近年来,随着合川区的高速发展和人民生活水平的逐渐提高,合川区房地产在有利的经济环境和高涨的消费需求下得到了快速的发展,开发投资持续增长,开发规模不断扩大,供求市场旺盛,供应结构日趋完善,布局调整逐步合理，房地产对国民经济的贡献率显著上升，房地产业将成为国民经济的支柱产业，极大地活跃了合川区的投资市场和商品市场。因而,分析合川区房地产业的发展现状及
4、未来走势，对于准确把握房地产业市场发展动态及变化趋势有着深远的现实意义。 第一章 项目总论1. 项目概要1。11项目名称本项目称合川区大学城东邦花果山。12项目承办单位本项目由重庆东邦地产开发有限公司承办开发。公司董事长为胡昌东。11。3项目主管部门本项目行政主管部门为重庆市合川区人民政府，重庆市合川区建委及其它房地产开发项目管理的有关部门,项目投资经营主体为东邦房地产开发有限公司。1.1.4项目拟建地点本项目建设用地位于重庆市西北角，重庆市合川区思睿路（大学城民生职业学院对面）地段。该建设场地属重庆市合阳城管辖。1.15项目用地概况本项目建设用地面积为50。31公顷，部分为耕地，部分为荒地。
5、场地内有零星农用蔬菜大棚，场地基本平整,自然坡度为。2.30%。1。1。项目可行性研究概况本项目可行性研究由东邦房地产开发有限公司承办。可行性研究的依据为国家现行工程规划建设法规及规范、计划开发土地的合同及权证文件。拟建场地基础技术资料，市场调查资料,政府有关主管部门指令，批准文件以及国家相关的法律法规。可行性研究的主要内容包括：投资开发项目的工程建设方案、开发总投资估算、市场调查结果及分析、投资效益分析等诸多方面研究,并得出此次投资开发项目是否可行的研究结论.1。2项目背景 11项目提出背景本项目为合川区房地产开发项目中的一项。市、区两级政府按照“十八大”指出 “努力使全体人民学有所教，劳有
6、所得,病有所医，老有所养.”的精神和重庆市及合川区经济发展的需要。该项目目前已完成土地征购，现在进入项目策划及前期工作。鉴于市区两级政府尽早开工的要求，目前基建项目已进入项目立项审批,工程详细规划设计等项工作,整个项目于21年初开工建设, 年内全部完成并交付使用.。22承建投资方式本项目由重庆东邦地产开发有限公司独家承担投资风险，独家筹措资金开发建设。投资方式全部为现金投入，资金筹措通过自有资金投入，银行信贷及商品房屋预售三条渠道解决.。2.承建单位背景重庆东邦房地产开发有限公司成立于2006年1月，是一家拥有强大技术背景和资金实力的新兴房地产开发公司.以“真情回馈社会,建筑美好人生为企业使命
7、，秉持“规范、高效、诚信、守法的经营理念,走专业化经营之路，锐意创新,创造尊贵品质的人居环境。 第二章 市场调查及需求预测.合川区房地产形势 .经济适用房情况经济适用房建设力度加大,1月合川区在房地产开发投资中，经济适用房投资增长迅速，比重加大,完成投资3677万元，比上年增长875,占商品住宅投资的比重为7。5%，比上年提高了4.0个百分点,是合川区历史上对经济适用房投资最多的一年.1-9月经济适用房施工面积为1.8万平方米，与上年同比增长196。6%；占住宅施工面积的13。8%，比上年提高。 59个百分点.在施工面积中新开工面积6。6万平方米，与上年同比下降58。4；竣工面积14.5万平方
8、米,与上年同比增长654%。19月，合川区经济适用房实际销售面积。5万平方米，与上年同比下降78。86,空置一年以上面积0.95万平方米，与上年同比下降了。1。2房地产开发投资情况 .完成投资情况 1-9月合川区完成房地产开发投资631亿，比去年同期增长65，比上月增长1。其中,商品房建设投资488亿元，占完成房地产开发投资的77.15%，比去年同期增长6.3; 1。2投资用途构成 1-月，合川区房地产投资构成为：住宅48。68亿元，占房地产投资的714，比去年同期增加。93个百分点；办公楼2.31亿元,占房地产投资的3。66%;商业营业用房9。亿元，占房地产投资的15。54%;其他。1亿元，
9、占房地产投资的3.6%，比去年同期分别增长7.8、5.9%和下降了27。1%;新增固定资产27.7亿元,比去年同期增加23.28亿元。2.3当年资金到位情况 19月，合川区房地产开发当年到位资金7768万元，比上年同期增长85.67。从资金来源情况看,国内贷款7905万元，占到位资金的10.43%;企业自筹资金38294万元，占到位资金的0。%;其他资金921万元，占到位资金的8。1%；利用外资占到位资金的。42。国内贷款和自筹资金比去年同期分别下降2。92和11。1个百分点，其他资金增长幅度较大为133%。与上年同比国内贷款增长11%；利用外资增长100;自筹资金增长522；其他资金增长18
10、68%。3土地供应情况 1-9月,土地开发投资27亿元,与上年同比增长6。3；购置土地费1。98亿元，与上年同比下降1546%.9月完成开发土地面积14.35万平方米，购置土地面积134.4万平方米,待开发土地面积29。万平方米。与上年同比完成开发土地面积和购置土地面积分别减少1.4和11.64万平方米，待开发土地面积增长9.02万平方米.（表1）表12011年月与2012年9月土地供应增长情况 单位：万平方米201年9月22年9月12年比01年增减本年完成开发土地面积140.3507610.4待开发土地面积298.172.59202本年购置土地面积3.35。98-1.641.4商品房施工、新
11、开工及竣工情况19月，合川区房屋施工面积为112。56万平方米，与上年同比增长.15%。其中，商品住宅施工面积为825.95万平方米，占施工面积的74.2，与上年同比增长11.7%；办公楼、商业营业用房和其他用房施工面积分别为6274、1和3.87万平方米,与上年同比分别增长2。3%、41.37%和8563.19月，在商品房施工面积中新开工面积255。15万平方米,与上年同比下降206%.其中，商品住宅为2。13万平方米，与上年同比下降12。93;办公楼、商业营业用房和其他用房分别为8。4、12.7和8。89万平方米，与上年同比办公楼增长，商业营业用房和其他用房分别下降2.18和17。7%。-
12、9月商品房竣工面积159。9万平方米，与上年同比增长78.4.其中,商品住宅竣工面积为065万平方米，与上年同比增长282。4;办公楼、商业营业用房和其他用房分别为1。97、2。25和.09万平方米，与上年同比分别增长40。79%、106.和293%。(表）表 2年9月、2011年9月房屋施工、新开工、竣工情况施工、竣工房屋面积及竣工价值施工面积(万平方米)新开工（万平方米)竣工面积（万平方米)2012年9月201年9月2012年月201年9月2012年9月2011年月房屋建筑面积合计1125676.025.15319。919.972.2按用途分： 1、住宅825.5375。8225.1358
13、。5516。652.89 2、办公楼62。7450.88。44.691。71463、商业营业用房1712。25127845934。211.7 、其他53872908.890.817。01.415房屋销售情况19月，合川区商品房实际销售面积4万平方米,与上年同比增长16%,与1月相比增长16。其中，商品住宅销售面积445万平方米,同比增长7。1%，与1-8月相比增长20。7%。商品房竣工面积比销售面积多655万平方米；商品住宅竣工面积比销售面积多.2万平方米。与-月相比,商品房销售面积增加9。9万平方米;商品住宅销售面积增加82万平方米；办公楼实际销售面积增加。77万平方米；商业营业用房实际销售
14、面积增加0.92万平方米；其他用房销售面积增加00万平方米。 .6商品房空置面积截至月底，商品房空置一年以上面积为2万平方米，与去年同比增长2。9%,与8月底相比增加了5。48万平方米。其中，商品住宅空置一年以上面积104万平方米,占商品房空置面积的48。41;同比增长了.56;办公用房空置一年以上面积4。83万平方米,占商品房空置面积的166；同比下降了37；商业营业用房空置一年以上面积881万平方米,占商品房空置面积的32.5%；同比增长了316;其他用房空置一年以上面积2万平方米，占商品房空置面积的4。,同比增长了7。销售价格根据合川区场地状况及重庆东邦房地产开发有限公司相关情况。近几年来各小区，各种等级和功能房屋的销售经验综合分析，本项目拟建房屋价格确定如下:经济适用住宅销售价格： 200元/米2老年
