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1、XX项目可行性报告XXX镇项目产品建议及可行性分析报告(一) 市场分析1. 全国土地供应量状况目前全国供地总量增幅明显，房地产用地供应增长突出。上半年 31个省(区、市)土地供应总量为17.9万公顷，同比增加65.1%。其中，工矿、仓储用地、房地产开发用地和基础设施等其他用地(包括公用设施、公共建筑、交通运输、水利设施、特殊用地)供应同比分别增加31.9%、98.4%和77.1%(见图1)。三类用地占土地供应总量的比重分别为33%、37.4%和29.6%。工矿仓储用地供应比例同比下降8.3个百分点，房地产开发用地和其他用地供应比例同比分别提高6.3个百分点和2个百分点。从36个重点城市(省会城
2、市和计划单列市)的情况看，土地供应总量同比增加的有北京、天津、重庆、杭州、深圳等26个城市，同比减少的有上海、广州、厦门等10个城市。2. 三、四线城市房地产市场分析1) 宏观市场价格分析近年来，三、四线城市的房地产供给出现了增长的势头，三、四线城市开始成为许多外地开发商关注和投资的焦点。从房地产市场产品供给的情况来看，房地产供给品种正在发生变化，普通商品房和经济适用房供应的比例有较大幅度的增长；从房地产价格方面来看，三、四线城市的房价在近几年都有了较大幅度的增长，特别是一些城市首次推出的高档楼盘，因其居住理念和品质的全面提升而引起楼盘价格的高涨，在今后一段时间内，三、四线城市房价上升将是主要
3、趋势。2) 宏观市场需求分析1998年国家全面取消福利分房制度以来，三、四线城市消费者对商品房的需求量有了很大提高。三、四线城市对住房消费的需求主要来自四个方面：一是改善住房的需求。人民收入的提高、较低的银行贷款利率为消费者改善住房提供了有利时机，增加了有效需求。二是旧城改造和城市建设产生的需求。我国目前很多三、四线城市为了改善城市面貌，营造良好的生活和经济环境，加大旧城改造和城市建设的力度，拆迁的任务很重，由此产生了大量的住房需求，而且这部分需求是刚性的。三是投资需求。受物价水平、银行利率、股市的影响，房地产仍是一个较好的投资领域。四是农民进城产生的住房需求。随着城市化步伐的加快，每年都有大
4、量的农民进城，进城农民的住房需求主要是梯度需求，即从租房到买房有一个过程，但农民租房会增加部分城市居民收入，进而增加这部分居民的购房能力。3) 政策分析三、四线城市政策特点：地方经济相对薄弱，极少形成支柱产业和产业经济链，观念和意识相对落后。政府为了拉动地方经济，招商引资的愿望非常强烈，在土地和税收方面的优惠政策口子开得很大。具体而言，三、四线城市的房地产有三种情况给了开发展商巨大的优惠空间。第一种是当地政府迫切需要出让市区土地，这种项目只要下面商铺卖完就已经回本，上面住宅的销售就是净赚的；第二种是新城区的建设，只要发展商答应修路，那么路两边的土地，政府都可以用相当优惠的价格出让，这也是只卖商
5、铺就回本的生意；第三种是当地政府下决心做大型批发市场，迫切需要房地产商，政府会给予土地和税收方面的优惠，这些项目规模不大，几百万投资往往年内就能收回成本。3. XX镇的在晋冀蒙核心区域的战略地位：XX镇市区位优越、交通便利、能源充足。地处晋冀蒙三省区交界处，是自治区对外开放、发展外向型经济的窗口和前沿。京包、XX准铁路贯穿全境，208国道、呼阳省道纵贯全市。208高速公路的通车，以及大同机场的投入使用，使我市融入了京津唐4小时经济圈和呼包鄂3小时经济圈。XX镇市作为西电东送的重要出口，XX电一、二期已形成120万千瓦的生产能力。全市已建和在建电力项目装机容量达到300万千瓦，规划装机容量累计达
6、到540万千瓦，全部达产后XX镇将成为华北地区的重要电力能源基地。XX镇市矿产资源XX富，位于晋煤和准煤外运的交汇带，共有大型煤炭运销企业16家，煤炭供应极为方便。在资源方面，已探明的矿产资源有27种，其中“XX镇黑”石材储量在1100万立方米以上。银铅锌共生矿中银的储量在1200吨以上。我市水质较好，锶和偏硅酸的含量较高，非常适于酿酒和发展矿泉水产业。XX镇市财政收入、规模以上工业增加值、固定资产投资额连续四年保持乌兰察布第一，正在向自治区一流旗县市的目标迈进。XX镇市从2004年起连续四年被评为中国西部百强县市，2006年、2007年连续两年跻身全国最具投资潜力的三、四线城市百强县市行列。
7、现为乌兰察布市代管市。2010年将成为满洲里，二连浩特之后第三个直管市。4. XX镇房产发展现状XX镇在地理位置、资源优势及政策优势，加上新城区的建设，吸引大量外地开发商涌入，XX镇房产初现热潮，今年当地房价涨幅在25%左右。但是市场消化量并不快，根据对10余个项目的市场调查发现，售楼处的客户到访量不高，以亲亲林间鸟语小区为例，共6栋800多套现售出70多套，由此可见现在XX镇房产市场基本处于供需平衡，并未达到一、二线城市商品房供不应求的局面。目前XX镇新城区房地产销售均价约为1600元-1900元/，根据XX镇的发展水平和发展潜力判断，XX镇房价尚处于较低的状态，房价在近一两年定会有较大幅度
8、的攀升，不排除会有较多的投资型客户购房需求。5. XX镇房地产分析通过项目区域内的深入调研，特归纳XX镇市房地产现有产品有以下几个特点（调研重点区域为新区）：产品结构单一：主要为多层转混结构板楼产品风格相近，缺乏差异竞争力：就项目周围的建筑风格而言，大多数为普通的中式风格，但就外观而言，周围楼盘都很相似甚至难以区分，在该区缺乏一个具有标志性的高档小区。产品品质、档次相近，缺乏高端：现有市场上的产品都是以中档的普通住宅为主。销售手法单一：通过走访调查，一般当地购房者都是通过口碑传播及当地电视广告得知楼盘信息。产品类型单一：以中等户型的普通住宅为主，当地最热销以80至90两居室的中等户型为主。基础
9、设施：周围基础设施比较完善，周围有XX镇有代表性的医院、学校，重要的政府部门也位于区域内，未来新城区的环境和交通较为优良。环境建设：建筑密度教低，但园林品质低，物业管理基本还处于“看大门”的初级阶段。综上实际情况所述，本项目应在产品研发过程中，坚持将各个环节的品质拉升，从而从而以项目的整体品质为核心竞争力。6. XX镇房地产市场消费客群分析1) 区域内消费客群本地人村民：随着周围村落人民生活水平的提高，加上近年来人们孩子教育的重视，村民都有从农村迁往城市的需求。本地城镇居民：一是由于XX镇依靠XX富的资源、优越的交通位置、灵活的经商头脑经济发展水平越来越高，随着物质条件的XX富有提高居住条件的
10、需求；二是由于我国目前很多三、四线城市为了改善城市面貌，营造良好的生活和经济环境，加大旧城改造和城市建设的力度，拆迁的任务很重，由此产生了大量的住房需求，而且这部分需求是刚性的。大同人XX镇距离大同只有二十分钟车程，扮演着大同“卫星城”角色。一是因为XX镇的房子目前没有什么泡沫，升值空间很大，大同相对富裕的人有炒房心理；二是给老人买的.老人退休在哪住基本都一样，给子女在城里买房太贵，拿不起那么多钱，于是城里的房子就留给子女了，他们搬到XX镇，生活成本可以降低，还可以远离城市高污染；三是因为XX镇地处内蒙古，大同人在XX镇买房子可以降低子女高考录取分数线。2) 区域内消费客群的收入来源XX镇人口
11、33万，以“XX镇黑”为主的石材加工业年创税收近300万，以XX镇月饼为主的食品加工业年销售额达2个多亿，人杰地灵，加上XX镇人灵活的经商头脑，XX镇的人的收入高于其他同等级别城市的收入，收入能力与这付能力成正比，所以当地客群有较好的支付能力。大同以煤矿资源著称，大同人口有321万人口，2010年二季度，大同市居民家庭收入稳步增长，人均可支配收入为3836.03元，增长10.73%，增幅比一季度扩大4.41个百分点。加上大同房价飙升，一般房间在5000元/左右，低档房价也比XX镇高出23倍。大同人有足够的支付能力和足够的理由在XX镇买房。3) 区域内消费客群的消费偏好除个别比较富裕的群体外，普
12、通购房者还都处于理性消费阶段，购房对于95%以上的目标客群来说都是需要谨慎考虑的大事，在注重品质的同时还比较注重产品的性价比。7. 新区发展的战略重点：1) 着力发展高新技术产业，推进产业高端化发展。落实国家、省和市的要求，全力推进产业转型、升级和竞争力提高。突出发展增加值比较高的高新技术产业和制造业的高端环节，壮大提升传统特色制造业，加快发展高端服务产业，推进跨越式科学发展目标的实现。2) 推进功能分区，促进区域合理布局。根据新区资源环境状况，通过科学规划、合理利用政府调控手段，并充分发挥市场配置资源的基础性作用，使光明新区逐步形成一个空间结构合理、产业分工明确、经济实力明显提高，经济社会发
13、展与资源环境相协调的现代化地区。根据功能分区，在新区构建“一轴、一环、一门户”、“两心、四点、八片”的区域空间格局。3) 加强生态文明建设，建设绿色新城。按照循环经济理念，加强环境基础设施建设，高标准、高质量地建设垃圾处理、污水处理和中水回用系统等设施。加强污染治理和水环境保护，推进水资源的循环利用。加大公明街道传统产业基地主要工业污染源的治理力度，抓紧建设污染处理配套设施，加强对环境监管力度，把资源综合利用和环境保护结合起来。加强对生态环境的综合治理和对资源的合理有序利用，打造生态文明新区。4) 加强基础设施建设，打造宜居宜业新城。着眼全局，统筹规划，实行基础设施先行、优先打造高品质环境的战
14、略。多渠道筹措资金，加大投入力度，集中力量搞好公共交通、供水、供电、供气、通信、网络等事关新区发展全局的基础性、公益性工程建设，为吸引高端产业项目和高素质人才提供良好载体。重点推进新城和高新技术产业园区的建设。5) 营造有利环境，积聚和培养高素质人才。营造动心的政策环境、放心的法制环境、顺心的体制环境、舒心的生活工作环境和令人倾心的人文环境，吸引和凝聚高素质人才。加大人力资源开发力度，提高居民整体素质；规范人才市场体系，强化人才市场功能。6) 统筹发展各项社会事业，着力建设和谐新区。通过产业转型升级，实现人口结构优化和总量控制。加大教育投入，完善教学条件，促进教育公平，提高教育质量。积极发展医
15、疗卫生事业，合理分配卫生资源，为居民提供基本医疗卫生服务。完善社会保障体系，保障外来人口和弱势群体享受均等的基本公共服务。提高流动人口的劳动技能和综合素质，促进其融入当地社会，增强认同感、归属感，努力构建和谐新光明。7) 深化行政体制改革与创新，建设高效率服务型政府。借鉴国内外成功经验，结合光明新区实际，按照决策、执行和监督相分离原则，推进新区行政体制改革和创新，健全行政职责体系，整合行政资源，形成权责一致、分工合理、决策科学、执行顺畅、监督有力的行政管理体制，提高行政管理效率和公共服务水平8. 项目周围竞争产品分析项目周围竞争产品分析A明珠花园项目概况开发商：XX镇市三和房地产开发有限公司开发公司占地面积：230亩价格：均价1500元/户型区间：80230绿化率：40%配套设施：大型超市、会所、幼儿园、大型音乐喷泉、5380的游泳馆、健身房、酒店、各类形象建筑小品、24小时保安巡逻、远红外监控系统、市政供暖、电话、宽带入户、数字电视入网。项目卖点：完善配套，完美生活；环境优雅，户型多样；望子成龙，轻松晋级；无限升值，便利；市政供暖，用心服务。立面效果图户型图B久福小区项目概况开发商：X
