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1、江西南昌国际温泉度假城开发项目可行性报告2008年7月目 录第一章 总论 第二章温泉旅游资源与市场预测 第三章 市场分析及项目定位 第四章开发理念 第五章 市场策略第六章建设内容及规模第七章 环境保护 第八章 项目实施进度第九章 施工期间的环境保护方案及措施第十章 财务指标估算第十一章 财务分析第十二章效益评价第十三章结论 第一节 总论本项目拟兴建温泉小镇公路 、供水、供电、通讯、环卫等基础设施和中心广场、温泉城会馆、大型露天温泉游泳池、身体健康检测中心、风情步行街、体育休闲公园、温泉休闲娱乐中心、温泉别墅度假村、五星级大酒店、国际会展中心、欧式温泉休闲区、日式温泉休闲区、民俗村等主要建筑，
2、以此作为中心组团，带动整个项目其它组团的建设，使温泉项目逐步完成各项功能建设，成为南昌市及江西省旅游服务市场中的亮点，大力提升南昌市旅游服务的品味，进而成为江西省高档商务接待与旅游度假目的地。1.1项目背景及建设的必要性1.1.1项目背景项目名称：江西南昌国际温泉度假城项目单位：江西诚义投资有限公司项目地点：南昌市新建县流湖乡与生米镇交界本项目位于南昌市新建县流湖乡与生米镇交界处，紧邻昌樟高速和沪瑞高速，风景秀丽、交通便利，两个小时内可到达的城市有11个：南昌市、九江市、景德镇市、新余市、宜春市、鹰潭市、抚州市、丰城市、高安市、樟树市、吉安市。流湖温泉是由江西省地矿局水文地质工程地质大队在20
3、08年1月探测并开采成功，日出水量500010000吨，水温58度，出水口温度52度，并确认为南昌地区唯一地热资源，填补了南昌市旅游资源空白。基于对本项目的详尽考察，江西诚义投资有限公司与江西省地矿局水文地质工程地质大队对于此优质温泉资源的市场价值和发展潜力达成共识，决定共同投资开发本项目。目前项目建设前期准备工作正在紧张进行中。1.1.2项目建设的必要性流湖温泉以其优越资源条件使得南昌地区旅游开发建设的重要依托，温泉疗养、温泉健身与温泉养殖等相关产业将逐渐兴起，并成了地热资源综合利用的开发局面。然而近年来温泉资源利用长期以洗浴、粗放式简单利用为主，对温泉的整体利用缺乏有效的管理和可持续发展的
4、科学整合，其开发模式及待提高与创新。江西省地矿局水文地质工程地质大队在2008年1月，流湖温泉在本地区202。赋存丰富的地热资源，热水可开采量可达5000-10000m3/d,地热水温度在60以上，为更好地利用流湖温泉的自然资源，配套服务区域经济，提升南昌市旅游服务的整体水平，促进南昌市旅游业的发展，科学规划、迅速完成流湖温泉的建设势在必行。1.2可行性研究报告编制依据及范围1.2.1编制依据本报告依据以下文件、资料编制：1、南昌市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；2、南昌市总体规划；1.2.2编制范围本报告主要对流湖温泉的区位条件、自然资源、开发潜力及项目的可行性进行分析论证。对流湖温
5、泉核心区组团的基础设施、建筑规模、方案设计、工艺技术、投资估算和项目总体社会、经济效益进行可行性研究，并提出结论意见，供有关部门决策。1.3可行性研究概要1.3.1主要资源流湖温泉的面积、储量与水温居江西省前列，资源丰沛，康体疗养功能突出，具备优良的休闲度假开发条件。1.3.2开发理念打造良好的度假环境，开发中体现舒适性、康益性和安全性；创造丰富的旅游度假产品，突出主题性、文化性、生态性、景观性、休闲性；完善各项服务设施，保质保量、多种类、多样化满足游客需求；科学经营、严格管理，强化游客认同感。1.3.3目标客户群体预测国内分时度假及商务度假人群；周末及短期休闲旅游人群；家庭及老年度假旅游人群
6、；运动创伤及其它康复人群。1.3.4建设内容及规模温泉、住宿、运动、餐饮、观光、娱乐等综合服务设施和旅游房地产；总占地面积100万平方米（1500亩），总建筑面积80万平方米。1.3.5投资估算及资金筹措经测算，南昌国际温泉度假城总建设投资估算为31.3亿元。资金筹措方案为自筹。1.3.6社会效益及经济效益评价据初步测算，流湖温泉每年可接待游客1015万人次，以人均消费1000元人民币计算，年收入可望达到1000015000万元人民币，年利润约6720万元。流湖温泉项目实施后将南昌市投资环境迈上一个新的台阶，对招商引资具有重要拉动作用。1.4结论流湖温泉集得天独厚的自然资源优势、方便快捷的交通
7、优势、优质快速的外部经济发展优势、内涵丰富的客户优势于一体，社会、生态、经济效益显著，其建设合理可行。第二章温泉旅游资源与市场预测2.1温泉旅游资源2.1.1自然资源流湖温泉的面积、储量与温度居江西省前列，资源丰沛，具有一定的开发基础和经验。流湖温泉的康体疗养功能突出，具备优良的休闲度假开发条件。根据江西省地矿局水文地质工程地质大队提供的资料显示：流湖温泉不含对人体有害物质。同时该地热水中锶(sr)含量10.03mg/l、锂(li)含量5.584mg/l，达到医疗矿水命名标准；氟(F)含量为1.88mg/l，偏硅酸(Hsion2) 27.62mg/l，偏硼酸16.7mg/l，氡(Rn)95.5
8、5mg/l等达到“具医疗价值浓度标准”。各有益元素及成分对人体的功能和作用元素及成分主要功能主要作用及适应症锶(sr)促进骨骼中钙的代谢，提高肌体的免疫能力等心血管病、弱体质等有显著疗效锂(li)锂与人体内的有机硫有较高的亲和力，胡对人体内的富硫器官，如“肝、皮肤”等有益，它在肌体内作用极为重要促进代谢，抑制氧化等方面放射性氡(Rn)氡(Rn)水浴能合神经系统不表面兴奋，促进肌体组织结构变化，对碳水化合物代谢及脂肪代谢有一定的影响浴用疗法适应症：主高血压、冠心病、心肌炎、慢性关节炎、类风湿关节炎、坐骨神经痛、痛风、更年期综合症上、牛皮癣、慢性湿疹、神经性皮炎等氟(F)是人体政正常生长和骨骼中钙
9、等有益元素吸收，增强骨骼生长和发育偏硼酸有较强的消毒、消炎功能，对促进人体的健康有明显的益处偏硅酸(Hsion2)是人体正常生长和骨骼钙化不可缺少和生命不可缺少牛皮癣、慢性湿疹、荨麻症、痛痒症、阴道炎、附件炎等妇科病2.1.2区位优势流湖温泉区位条件优越，位于南昌市新建县流湖乡与生米镇交界处，紧邻昌樟高速和沪瑞高速，风景秀丽、交通便利，两个小时内可到达的城市有11个：南昌市、九江市、景德镇市、新余市、宜春市、鹰潭市、抚州市、丰城市、高安市、樟树市、吉安市。2.1.3市场需求随着国民经济持续稳定发展，人们生活水平不断提高，人们消费观念的不断更新，我国正处于从观光旅游为主向观光与休闲度假旅游并重发
10、展的转折期，追求生活质量、精神愉悦与身心健康成为大众时尚，休闲度假旅游已经成为我国的主导旅游产品之一，休闲度假旅游区因此将迎来一个快速发展的阶段。在休闲度假产业中，温泉度假又是其中的热点。对于南昌周边地区来说，从2003年9月庐山天沐温泉度假村开业至今，又有龙湾、西海、明月山天沐等诸多温泉度假村陆续投入运营，人们从观念上早已接受了温泉度假的概念，并将随着经济的持续发展和休闲度假观念的普及，温泉度假的产业规模势必会有一段比较长的快速增长时间。第三章 市场分析及项目定位3.1 国内旅游旅游市场现状3.1.1旅游业发展动力分析旅游行业发展的根本动力是经济增长，旅游行业收入与GDP的相关系数为0.97
11、9，旅游行业增长率与GDP增长率的相关系数为0.852。2003年中国居民人均GDP首次突破1000美元大关达到人均1089美元，这标志着中国旅游行业发展进入一个崭新的历史阶段，中国旅游由过去传统的“接待”转化为真正的产业，中国旅游行业进入启动阶段，2007年中国居民人均GDP达到了2600美元。随着近几年旅游行业的快速发展，旅游行业在整个国家产业中的地位逐年提高，目前全国已有23个省区市把旅游业确立为支柱产业，1个省把旅游业确立为主导产业，3个省区市把旅游业确立为第三产业的龙头产业，并给予了相应的产业政策支持。旅游业已经成为我国第三产业的主要支柱之一。3.1.2国内旅游业现状国内游方面，人均
12、可支配收入的提高是中国居民出游能力提升的根本动力。黄金周长假制在过去的8年中成为国内居民出游的重要制度保证。国内游仍将成为未来我国旅游行业收入的最核心来源，过去近10年的旅游行业收入中约70为国内来源收入。预计未来2-3年国内来源收入将保持15以上增幅，未来5年将保持12以上的增幅。2003年国内居民出游率只有68.4，到2006年，我国居民出游率（出游率居民出游人次/居民人口总数）达到106.1，其中城镇156.7，农村86.4。随着我国居民收入水平的提高，居民出游率将逐年上升，而发达国家目前的出游率已经超过300。所以虽然我国居民整体出游率要达到300可能还要经历较长的时间，但同时，我国居
13、民出游率的低基数也意味着我国旅游行业增长的巨大空间。目前国内旅游一直保持比较平稳的增长速度，虽然在2003年受“非典”的影响发生过较大的波动，但随后的2004年出现了较强的反弹，旅游总消费同比增长了36.8%， 2005年、2006年旅游总消费则分别以12.2%和17.85%的速度平稳增长。详见下表。3.1.3、江西省旅游市场现状各设区市国内旅游情况见表32。3.2、市场定位分析从世界温泉发展的轨迹看，随着经济的快速发展、人类自我保健意识的觉醒和大众旅游业的发展，人们将更加注重自身的健康和精神享受。温泉旅游从传统的面向少部分人群的疗养功能开始转向大众化的休闲度假功能，“医疗保健文化”和“休闲文
14、化”是现代社会温泉旅游的核心主题。温泉旅游作为一种休闲养生、解压和治疗身心苦疾的方式，它已经受到了越来越多人士的青睐。根据流湖温泉的周边环境和独特的水质特征，其目标市场可以定位于休闲度假市场、会务市场、疗养市场和美容保健市场。3.2.1休闲度假市场在目前高度竞争社会中，城市人群面临着巨大的生活工作压力以及并不如愿的生活环境，其对于自身生活品质和文化取向的追求日益凸现。而流湖温泉地处自然山水、田园之中，人们可以用全身心感受真实的自然与平等，享受清新的和谐与悠然，体会彻底的舒展与放松品味自由自在的生活，在休闲度假市场具有巨大的吸引力。从目前的情况来看，休闲度假市场主要客源地将是周边地区城镇。在两小
15、时车程内的城市人口数量（指城区人口）总计超过500万。主要市场南昌市人均GDP超过3000美元。根据世界各地发展经验，人均GDP超过美元以后，人们的消费需求开始升级，生活的要求出现多样化。美元以下是以温饱为主，到美元以后，对住宅、汽车、生活质量、医疗卫生、养老保健、文化教育以及环境保护等方面的需求均有明显提高。当人均GDP超过3000美元，将进入汽车消费以及休闲度假消费的高峰期。目前，南昌周边地区休闲度假场所众多，但一般规模较小，功能比较单一，缺乏大规模高品位多功能的休闲度假区。在人们休闲度假意识日益普及的今天，这种状况为后进入者提供了巨大的发展空间，尤其是对于拥有流湖温泉这样区域独特性资源的大型休闲度假项目而言。3.2.2会务市场会务市场主要目标客户是大型企事业单位和政府部门。流湖温泉邻近城市大部分都是以工业为主，大型企事业单位较多，他们有大量的会务服务需求，本项目无疑是一个很好的选择。此外，我们还要关注国内其它大城市数量众多的大型企事业单位。对于他们
