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1、合美视点（厦门创刊号）厦门消费市场分析厦门市场基本状况厦门的地理位置情况厦门市是福建省第二大城市，是我国改革开放最早的经济特区之一。位于福建省东南部，其东南濒临东海，与金门隔海相望，西、北分别与漳州、泉州两市接壤，是著名的海滨旅游城市，厦门的自然、文化条件地处亚热带，属南亚热带季风性气候，温和多雨，夏无酷暑，冬无严寒，具有海洋性气候特征。年平均气温 为，这里树常绿，花常开，一 年四季都是旅游的好季节。厦门市现已被评为中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家卫生城市和国家环境保护模范城市，还被树为全国精神文明建设的宣传典型。2002年10月，被评为国际花园城市。厦门的人口基本情况至2005年末全市户
2、籍人口总户数47.20万户，总人口 153.22万人，家庭户均规模3.25人。其中，城镇人口96.18万人，占户籍人口的比重为62.8；岛内的思明、湖里两区户籍人口合计有68.84万人，占全市人口的44.9%，岛外人口比重为55.1%，全市年末常住人口225万人。合美意见：厦门无论从经济交通还是气候文化条件都上看，都有得天独厚的优势，良好的环境吸引了越来越多的外地人来厦观光、置业，优越的工作环境也吸引了大量的高学历人员来厦工作，按照厦门目前的人口数量，房产消费市场依旧呈现需求旺盛的迹象，另外按照目前政府公布的发展城市规模计划看，未来几年内，厦门的房产市场依旧能延续目前需求旺盛的态势。厦门的经济
3、基本状况厦门的GDP情况 2005年实现生产总值达1029.55亿元，比上年增长16.0%，其中，第一产业增加值20.57亿元，下降0.7%；第二产业增加值572.11亿元，增长16.9%；第三产业增加值436.87亿元，增长15.6%。三次产业比例为2.0：55.6：42.4。按常住人口计算，人均生产总值达45758元，折合美元达5584美元。分地区看，思明区生产总值319.11亿元，湖里区生产总值301.56亿元，海沧区生产总值164.1亿元，集美区生产总值132.87亿元，同安区生产总值73.92亿元，翔安区生产总值38.0亿元；岛外经济占全市经济总量的39.7%。合美意见：从以上数据可
4、看出，厦门的生产总值呈现强劲的上升势头，工业总值增长有所放缓但趋于平稳，各方面的数据显示发展态势良好，如此增长的势态，直接导致厦门各企业必定在将来的一段时间内从外地大量吸收各层次人员，大量的人员注入，必定会为厦门的房地产市场带来无限的商机。固定资产投资基本情况2005年全社会固定资产投资完成401.62亿元。全年完成基础设施投资172.50亿元，完成房地产开发投资110.17亿元，其中岛外房地产完成投资20.48亿元。全年土地购置面积108.5万平方米。商品房新开工面积达478.80万平方米。全年商品房施工面积为1426.39万平方米。商品房销售面积319.49万平方米。商品房销售金额136.
5、36亿元。合美意见：从投资比增示意图的数据显示，投资总体保持快速增长态势，从增长速度上看，上半年呈平稳增长的态势，下半年增幅逐月加大，今年政府对城市固定资产投资的力度增幅尤其明显，增加了近100亿元，其中基础设施建设占较大比重，这也证明了政府希望通过用完善的基础配套设施，为当地人民和企业创造优越的环境，也能更好的吸引外资来厦投资，而配套设施的优化更能丰富房地产项目的卖点，也更能刺激当地房地产业的发展。厦门的收入情况2005年我市城镇居民人均可支配收入16402.75元，比上年增长13.57，剔除物价上涨因素，实际增长12.45%。1、工薪收入稳定增长。全年人均工薪收入11390.23元，比上年
6、增长9.46，拉动可支配收入6.5个百分点。2、居民收入多元化。非工薪收入年人均为6701.15元，比上年增长18.81，增长速度比工薪收入高9.35个百分点。4、收入群体结构不尽合理。对200户调查样本月人均可支配收入进行排序，以500元为一档进行分组，如下表： 近年来从业人员及在岗职工月人均工资走势图单位：元 合美意见：2005年厦门市直机关增设绩效考核奖，发放午餐补贴，通讯费补贴，以及部分企业效益好转，提高职工工资和增发年奖，这些都导致了我市居民工薪收入的提高，其中：政府还采取一系列优惠政策，加大力度扶持个体、民营经济的发展，经营净收入增幅明显，随着我市居民投资理财意识的提高，将自有房屋
7、和资金用于出租和投资而获得的收益不断增加，所以财产性收入增长迅速，这表明我市城镇居民的收入多元化程度进一步加强，非工薪收入对居民可支配收入的拉动力进一步提高。以上数据可看出，厦门目前的工资收入水平呈现一种底部偏大的现象，月收入2000元以下的人群占据81.5%较低收入人群占绝对打比重，而在这数据中，月收入501元-1500元的人群又占据了总数据的59.5%，而在表二和表三种又可看出，厦门近年各行业的平均工资水平呈逐年上升趋势，这与厦门市场的平稳健康发展是直接相关的。7 上海合美房地产专业顾问机构-厦门分公司市场部 厦门生活区布局以的安置小区为主以高档住宅区为主以高层密集型住宅为主以新型开发片区
8、为主以早期公房，房改房为主以外口出租房为主以农民集资小区为主以老城区为主观音山片区瑞景片区SM薛岭东埔东渡南山殿前何厝领兜厦港文屏安置区文屏安置区前埔吕岭莲花五缘湾中心区枋湖金山金尚后埔吕厝马垄仙岳连前滨北滨南禾祥中山路金鸡亭安置安置厦大文教生活区珍珠湾上李环岛路别墅区前埔合美视点（厦门创刊号）厦门主要商业区分布火车站商圈会展酒吧特色街五缘湾商业街马垄商业街不夜城商业街SM商圈吕厝商业区莲花路口商业区富山商圈火车站商圈槟榔酒吧一条街厦大学生步行街竹坑步行街禾祥东商业街禾祥西特色步行街中山路商圈商业业态总结l 厦大学生步行街：以精品，服装，休闲餐饮为主，价格叫低，学生为主要消费对象；l 中山路商
9、圈：以精品，大众服装，干果，银行，特色食品为主，夜间实行“半步行街”；l 禾祥西特色步行街：咖啡馆，品牌折扣店，超市，品牌餐饮为主；l 禾祥东商业街：以品牌折扣店，美发店为主；l 火车站商圈：大型超市，大型购物商场，以品牌鞋帽服饰，餐饮，电子产品为主； l 富山商圈：明发MALL所在地，酒店、餐饮、家电、娱乐、超市为主的综合性商圈；l 莲花路口商业区：以家电业，品牌折扣店为主； l 吕厝商圈：以家电，大型商场，超市，通讯类步行街为主；l SM商圈：SM商业广场所在地，大型综合性商圈，以品牌鞋帽服饰，餐饮，家电为主；l 马垄商业街，竹坑步行街：以外来人口为主的廉价商品为主，类似于夜市；l 不夜城
10、商业街：辐射前埔会展到联丰一带，以餐饮，超市，菜市场，音像为主；l 会展、槟榔酒吧特色街：以酒吧为特色，涵盖了音乐吧、演艺吧等范围；l 五缘湾商业街:以特色餐饮，度假旅游类商品为主；宏观市场发展态势房地产市场发展及当前主要问题近两年来，国家把房地产市场调控作为加强和改善宏观调控的重要内容，采取了一系列措施。严格房地产开发信贷和土地管理，提高房地产开发项目资本金比例，控制城市拆迁规模，前不久还取消了个人住房贷款优惠利率的政策。房地产市场调控取得了积极成效，房地产开发投资、信贷和土地供应过快增长的势头得到有效控制。在看到调控取得了一定成绩的同时，也应当清醒地看到，当前房地产市场区域性、结构性问题还
11、十分突出。主要表现是：（一）房价上涨过快。（二）市场需求偏大，供求矛盾突出。（三）部分地区房地产投资增长仍然偏快。（四）市场供应结构不合理。商品房市场中，非住宅开发比例偏大，空置面积上升。稳定房价的意义保持房地产市场持续健康发展，始终是党中央、国务院高度重视的问题。当前和今后一段时间，调控房地产市场，要突出稳定房价这个重点，采取积极稳妥措施，加强供应与需求的双向调控，侧重抑制不合理需求；同时，要整顿规范房地产市场秩序。调整供应，重点是改善市场供应结构，着力增加中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房供应；调控需求，重点是遏制投机性需求，控制投资性需求，合理引导改善性住房需求，控制拆迁带来的
12、住房被动性需求；整顿规范市场秩序，重点是查处违规销售、恶意哄抬房价等行为。市场发展态势国办发明电20058号文件和国办发200526号文件发布后，各地采取了相应调控措施，政策的综合效应正在显现。5月份以来各地房产市场运行基本平稳，并已出现积极变化。由于6月1日起将执行调整营业税政策，国办发200526号文件下发后，多数城市二手住房日平均成交量明显增加。数据显示：（一）商品住宅价格上涨趋缓，部分城市有所下降。（二）商品住房成交量明显下降，二手住房交易量增加。（三）遏制投机炒作效果初步显现。合美意见：总的看，国办发200526号文件下发以来，市场心理预期已发生较大变化。投资性购房短期内明显减少，投
13、机性购房得到一定程度的遏制。但上述调控效果还只是初步的，市场发展态势的变化更多地反映的还只是心理预期的变化，厦门房价涨幅总体上还处于高位，但随着厦门海湾型城市建设的推进，更多的消费者走向岛外，厦门的房价将趋于平稳。2005-2006年厦门房地产市场发展政策“恐慌期”过去，政策趋于平稳，调控精细入微2006年房地产市场在政策层面的关键词主要是“平稳”和“细化”，尤其是针对厦门不会出现更为严厉的宏观层面政策。然而，2005年的若干宏观调控政策可能会有一些后续的具体执行细则出台，进而对市场产生局部的影响，例如税收等政策的细化可能对二手房市场带来不确定因素。总体来看，宏观调控转向“微观”调控，平稳的政
14、策环境将使得房地产发展商及购房客户均有较大信心，对年度市场的发展保持较为乐观的预期。供给量放大，但交易量继续萎缩整体房价有一定下调空间，但岛外房价将稳步上扬2005年厦门房地产价格整体保持上涨趋势，但是岛内价格已经明显呈现出上涨乏力的迹象，价格上升趋势缺少实质性需求支撑。近几年厦门商品房价格上涨主要还是由于真实居住需求、合理的投资需求和供需不平衡之间的矛盾造成的，并不存在明显的“泡沫”现象。但当市场需求供应结构发生明显变化甚至转向时，市场价格就会出现波动。今后，厦门商品房需求市场和供应市场将会逐渐出现此消彼长的调整过程，虽然在调整过程中价格不会出现大幅度的波动，但是部分楼盘市场价格会不断地加大价格优惠力度，以 “暗跌”等形式来提高市场成交量是不可避免的，市场交易实际价格也会不断向下小幅度探底。 相对于岛内的高房价，岛外房地产市场特别是集美、同安等地市场价值明显被低估，其还有较大的上涨空间。合美意见：总体来看，近三年来厦门房地产市场是供不应求的，这一现象有望在2006年得到改变。据有关资料显示厦门现有可售住宅超过360万平米，2005年土地供应量又是历年最高的，同时05年受新政影响，许多开发商放慢开发节奏，2006年开发商将走出观望，一批新盘将会涌现，导致供给量放大。2006年厦门全年商品房项目新开工
