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1、第一章 总论*市汽车产业开发区第八、第九批次土地收储项目可行性研究报告 4目 录第一章 总 论11.1项目名称及建设单位11.2编制依据及范围11.3土地收储、基础设施建设规模21.4项目总投资及资金筹措31.5结论4第二章 项目的背景及建设的必要性52.1项目的背景52.2项目建设的必要性7第三章 土地开发现状及土地需求分析103.1*市汽车产业开发区土地使用现状103.2*市汽车产业开发区土地需求分析143.3项目拟收储土地现状14第四章 土地收购储备及出让计划164.1土地储备运作模式164.2土地收购储备规模的确定184.3土地出让计划18第五章 建设方案205.1设计原则及设计标准2
2、05.2城市道路工程235.3市政公用工程31第六章 环境影响分析356.1全区环保规划与目标356.2建设期的环境保护影响与措施36第七章 项目实施进度397.1建设工期397.2项目实施进度安排397.3项目实施进度表（横线图）39第八章 项目管理与工程招标418.1项目管理418.2招标工作依据418.3招标工作原则428.4招标工作的组织管理438.5招标范围438.6招标方式及组织形式43第九章 投资估算与资金筹措459.1编制依据459.2 土地出让成本费用分析459.3土地出让价格的确定479.4投资估算说明479.5编制基数479.6项目总投资的估算489.7融资方案48第十章
3、 经济效益分析4910.1 编制依据及说明4910.2 收入预测及效益分析49第十一章 风险分析5111.1项目主要存在的风险5111.2防范和降低风险措施51第十二章 结论与建议5312.1研究结论5312.2建议53附件55第一章 总 论 1.1项目名称及建设单位1.1.1项目名称*市汽车产业开发区第八、第九批次土地收储项目1.1.2项目建设单位*汽车产业开发区管委会1.1.3可行性研究报告编制单位*市工程咨询服务中心1.1.4承办单位概况*汽车产业开发区是*市与一汽集团合作共建的省级开发区，于2005年9月29日正式成立。开发区承担建立一汽综合服务体系，加快发展全市汽车产业和加快建设西部
4、新城区的任务，是建设*国际汽车城的主要载体。而*汽车产业开发区管委会正是*汽车产业开发区的管理部门，担负*汽车产业开发区的发展、建设任务。1.2编制依据及范围1.2.1编制依据1、中华人民共和国土地管理法；2、*市国民经济和社会发展“十一五”计划和2010年远景目标纲要3、*市城市总体规划4、*市汽车产业开发区总体规划5、吉政发200027号省政府关于建立政府土地收购储备制度和实行土地使用权招标拍卖的意见；6、国家相关政策、法规、文件7、项目建设单位提供的有关资料、数据8、*市汽车产业开发区管委会与*市工程咨询服务中心签订的咨询合同书 1.2.2 编制范围 1、项目建设的必要性； 2、土地需求
5、分析； 3、土地收购、储备及出让计划；4、投资估算及效益分析；5、风险分析。1.3土地收储、基础设施建设规模1.3.1土地收储规模本项目为*汽车产业开发区2006年第八、九批次土地储备，共收储土地5宗，收储面积776389m2。其中第八批次土地3宗，面积313161m2。第九批次土地2宗，面积463228 m2。1.3.2基础设施建设规模本项目共建设城市道路工程4502m，其中主干路776m，次干路1009m，支路2717m；给水工程4502m，其中DN600管径管线1785m，DN300管径管线2717m；排水（雨水）工程6753m，其中DN1000管径管线1164m，DN600管径管线15
6、13.5m，DN300管径管线4075.5m；排水（污水）工程4502m，其中DN1500管径管线776m，DN1000管径管线1009m，DN500管径管线2717m；10KV电力线路1785；DN800供热管线1785m，DN300燃气管线1785m，通信线路1785m。1.4项目总投资及资金筹措1.4.1项目总投资项目总投资14788.53万元，其中:工程费用3187.11万元；（建筑工程费2131.84万元，安装工程费1055.27万元）土地费用10093.06万元；其它费用179.59万元；预备费1076.78万元。建设期利息252.0万元1.4.2资金筹措本项目总投资14788.5
7、3万元，其中：拟申请银行贷款8000.00万元，其余6788.53万元，由*汽车产业开发区管委会自筹解决。 1.5结论*市汽车产业开发区管委会根据开发区的总体经济发展需要提出*市汽车产业开发区第八、第九批次土地收储项目，项目的建设符合国家产业政策，建设条件具备，土地收储规模合理，具有较强还贷能力。项目的建设将极大的促进*市汽车产业开发区甚至带动整个*市的经济发展，加快*市优势产业的形成，具有较好的经济效益和社会效益。56第二章 项目的背景及建设的必要性第二章 项目的背景及建设的必要性2.1项目的背景2.1.1*市汽车产业开发区基本情况*市汽车产业开发区位于*市南部，东起普阳街、长沈铁路，南至公
8、主岭范家屯镇，西到西新开河，北接规划长沈高速客运铁路，幅员面积118.59平方公里，其中建成区面积23km2。开发区管辖一个街道办事处（8个社区），11个行政村。总人口22.6万人，其中非农人口19万人。区域内属地纳税企业1191户，其中制造业194户，建筑业29户，批零贸易业704户，交通运输仓储业83户，住宿餐饮业25户，金融业11户，服务业108户，房地产业12户，其它25户。2005年，区域内属地纳税企业GDP总量61.5亿元，工业总产量181.5亿元，农业总产值4.5亿元，全口径财政收入5.1亿元，可支配财力4900万元。开发区以建成区为基础，向西伸展，城市道路、水、电、热、燃气、通
9、讯、污水处理等能够满足近期项目建设需要。正在规划建设的*市热电三厂、污水处理厂、供水厂等，为中长期项目的建设提供了基础设施保障。开发区交通条件优越，京哈铁路、长沈公路、绕城高速公路穿境而过，*铁路货运、*公路枢纽分布其间。开发区空间广阔，118.59 km2范围内，可以开发利用的土地有80多km2，开发建设有较为充足的土地资源保障，具备持续发展的基础条件。2.1.2*市汽车产业开发区发展目标整体发展目标是：两年全面打基础，五年总量翻两翻，十年具备国际竞争力。把开发区建成产业高度聚集、空间布局合理、分工体系完善、资源优化配置的新兴工业区；交通便捷、设备完善、商业发达、生活便利、适宜居住的繁荣都市
10、区；生态环境优美、景观特色鲜明、人与自然和谐、城乡一体化发展的现代化新城区。1、经济发展目标。到2010年，GDP达到300亿元，前两年年均增长速度在38%以上。全口径财政收入达到15亿元，年均增长25%；五年累计完成固定资产投资900亿元，年均增长35%。2、社会发展目标。到2010年，开发区总人口达到30万人以上；普通高中阶段教育，劳动者平均教育年限12年以上；农村医疗卫生条件改善；城乡文化体育设施增加；社区基本服务设施健全；城镇职工养老、医疗和失业保险完善，城镇登记失业率控制在3.5%以内；社会风气、社会治安、社会秩序良好；城乡居民收入较快增长，生活水平显著提高。3、对外开放目标。到20
11、10年，招商引资到位金额50亿元，“十一五”累计完成200亿元，年均增长20%，每年引进3个以上投资额10亿元的项目。汽车整车出口6万辆；汽车及零部件出口总额达到35亿元。4、空间开发目标。平均每年增加建成区面积2 km2以上，到2010年，完成起步区17 km2的开发建设，初步形成辖区内空间布局的总体框架。5、土地利用目标。坚持用地向工业集中，进一步加大工业用地集约开发力度，每公顷投资强度达到2700万元。到2010年，工业用地规划面积增加10 km2。到2010年工业用地规划面积在增加10 km2。6、生态建设和节能节水目标。到2010年，起步区建设公共绿地面积3 km2，绿地率达到30%
12、以上。工业生产消耗进一步降低，万元工业增加值综合能耗达到0.6t标准左右；工业用水利用率进一步提高，工业用水重复使用率达到75%以上；工业废水排放得到有效控制，工业废水处理率达到95%以上。2.2项目建设的必要性1、项目的建设是*市汽车产业开发区经济发展的需要*市汽车产业开发区是*市委市政府与一汽集团合作共建的省级开发区，2005年9月29日正式成立。开发区承担建立一汽综合服务体系，加快发展全市汽车产业加快建设西部新城区的任务，是建设*市国际汽车城的主要载体。*市汽车产业开发区已征用土地面积为3160446m2，05、06年已经使用土地达2319002 m2，剩余土地面积为841444 m2，
13、去除城市基础设施的土地占用面积。剩余的土地早已不能满足开发区经济迅猛发展的需求。故开发区管委会决定对第五、六、七批土地进行收储，以保证2007年新开工项目的土地需求。对第五、六、七批土地进行国有收储，是开发区新引进项目进入园区的一个最基本的保障，也是开发区经济发展的一项最基本的保障。2、项目的建设*市汽车产业开发区园区规划的基本保障 *市汽车产业开发区的远景规划就是要打造中国的“汽车城”，而要实现上述远景规划，拥有大量的实力雄厚的汽车零部件和汽车配套企业是必不可少的一个重要条件，而拥有充足的土地就是其中最基础的一个条件。项目的建设将保证汽车产业开发区近期项目的引入有充足的土地供应。3、项目的建
14、设是*市汽车产业开发区指导建设思想的集中体现根据当前形势和自身实际情况，“十一五”期间，开发区社会经济的发展知道思想是：坚持科学发展观，全面贯彻落实市委市政府关于成立*市汽车产业开发区的决定等政策精神，以建设*国际汽车城为目标，以提升综合竞争实力为核心，全面推进项目建设，迅速扩大汽车产业集群，努力打造国内最强的汽车产业基地；坚持改革创新，整合资源要素，全力打造最优秀的一汽综合服务平台；坚持以工业化推进城市化，统筹经济社会协调发展，努力建设以汽车为特色的新型工业区和现代化新城区。而要完成上述思想的最基本体现就是开发区的基础设施建设，只有种下梧桐树，才能引来金凤凰。4、项目的建设是规范土地市场，实
15、现土地效益最大化的需要以往的土地出让，由土地使用者和需求者协议解决，具有许多弊端。造成土地资源浪费，甚至国有土地资产流失。本项目的建设，将使土地收购储备出让制度进一步完善，实现土地资源的最大化，避免腐败现象的产生，使土地转让更加规范、合理。5、项目的建设是加速发展汽车产业的需要一汽坐落在*，*是新中国汽车工业的摇篮和起始点，多年来一汽在国内汽车工业发展中始终处于领军的地位。尽管目前汽车产业竞争激烈，但就*来说，汽车工业的基础，包括人才和技术的优势在国内还是比较雄厚的。而项目的建设是进一步推进*汽车产业发展，支持一汽，服务一汽，把汽车产业做大、做强。在集中收储的土地上，重点发展汽车工业，将*汽车产业开发区建成新的汽车产业核心区和城市副中心区。综上所述，本项目的建设，符合国家和*省有关土地管理的政
