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1、包公故里、中华孝贤坊老年公寓（二期）建设项目可研报告发证单位：国家发改委证书编号：工 咨 甲21420080001 安徽省合肥包公故里中华孝贤坊老年公寓(二期)建设项目可 行 性 研 究 报 告北京市建壮咨询有限公司目 录第一章 总论41.1 项目概述41.2 编制依据41.3 研究范围51.4 承办单位概况61.5 主要经济技术指标7第二章 项目背景及必要性92.1 项目背景92.2 建设的必要性11第三章 老年产业与市场分析143.1 社会老龄化现状及政策分析143.2 当地政府政策支持及措施143.3 发展情况153.4 旅游市场前景概述16第四章 项目建设内容与规模184.1 概述18
2、4.2 项目建设地点184.3 建设内容与规模194.4 主要技术指标214.5 项目建设方案214.2 其它建设条件24第五章 主要工程设计255.1 工程设计原则255.2 总图布置255.3 方案设计255.4 电气255.5 给排水系统275.7 采暖、通风及空调295.8 停车场建设295.9 园区旅游、购物、安全设施建设29第六章 环境和生态影响分析316.1 项目建设地区的环境现状316.2 编制依据316.3 环境保护执行标准316.4 控制污染的初步方案316.5 绿化设计336.6 防灾减灾33第七章 节能方案分析357.1 设计依据357.2 用能标准和节能规范357.3
3、 能耗种类和数量分析367.4 能源供应状况367.5 节能措施和节能效果分析367.6 节能机构37第八章 经营管理与劳动定员388.1 项目经营388.2 项目管理408.3 劳动定员428.4 实施计划43第九章 投资估算与资金筹措449.1 投资估算449.2 资金筹措与资金使用46第十章 财务评价4710.1 财务评价依据4710.2 项目建设期、经营期、计算期4710.3 成本和费用估算4710.4 营业收入及税金预测4810.5 利润估算4910.6 财务盈利能力分析4910.7 财务评价结论51第十一章 经济影响分析52第十二章 社会影响分析5412.1 社会影响效果分析541
4、2.2 社会适应性分析55第十三章 可行性研究结论与建议5613.1 主要结论5613.2 建议56第一章 总论1.1 项目概述1.1.1 项目名称安徽省中华孝贤坊老年公寓（二期）建设项目1.1.2 建设单位安徽省龙图健康产业投资有限公司法人代表：韦秀明1.1.3 建设地点合肥市肥东县包公镇1.1.4 建设内容与规模以老年居家养老社区、老年医疗康复和保健服务区、包公故里文化观光区、生态休闲旅游区、水上娱乐区为建设目标，完成项目区的道路、房建、旅游基础设施和旅游景点的开发。按照国家老年养老社区标准，建设项目区交通、供电、通讯、卫生等基础设施的配套，建设满足老年人养老及游客食、宿、行、娱、购的生活
5、及旅游服务设施。1.1.5 投资估算与资金来源项目估算总投资20.68亿元。资金全部由项目单位自筹。1.1.6 建设时间：分五期实施五年（2012年5月2017年4月）1.2 编制依据1. 中国老龄事业发展“十一五”计划纲要2. 中华人民共和国老年人权益保障法；3. 合肥市国民经济和社会发展“十一五”规划；4. 国家、省、地、市、市各级对老龄工作的重要指示精神以及工作要求；老年法和中共中央国务院加强老龄工作的决定；5. 中华人民共和国行业标准老年人社会福利机构基本规范；6. 关于加快发展社会养老福利事业的实施意见；7. 国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业的
6、意见的通知；8. 建设部、民政部颁布的老年人建筑规范；9. 关于全面推进居家养老服务工作的意见；10. 农村敬老院管理暂行办法；11. 老年权益保障法；12. 工程建筑设计规范；13. 老年人建筑设计规范；14. 无障碍设计规范；15. 合肥市委、政府、省老龄委、省民政厅及相关专家、领导对项目的要求和构想；16. 国家与地方政府公布的有关法律法规、条例等。1.3 研究范围我们受建设单位委托，经过对项目建设背景必要性的分析论证，结合合肥市及周边城市人口老龄化的实际现状及市场需求，拟定项目的建设方案和建设规模；确定项目投资及资金筹措方案；同时，对项目实施的外部条件、环境保护，突出“绿色、低碳、生态
7、、科技”为特色。加强项目组织管理，针对工程实施、招标采购等方面进行了详实的研究。为单位决策提供参考，为初步设计提供依据。1.4 承办单位概况安徽省龙图健康产业投资有限公司，是一家以老年居家养老为核心，以老年颐养医疗康复为前提，以生态休闲旅游为依托，以包公故里厚重历史文化为基础的综合型老龄产业服务性公司。公司注册资金为5000万，法人代表韦秀明。公司虽于2011年6月初筹备创立，但公司决策和管理层领导创业已有20多年，成功创办了安徽同济置业有限公司和建筑、建材等企业，以及合肥瑞金医院等经济实体。多年的创业精神和丰富的创业经验，为创立龙图健康产业投资公司奠定雄厚的基础条件。公司筹建本项目已达10年
8、之久，为项目园区生态环境已投入3000多万。对于本项目建设，公司将立足于高起点、高标准、高品位、高科技和高投入，计划打造中国一流的中华孝贤坊老龄产业园项目。龙图投资公司拟定在肥东县包公镇辖区内塔山周边建设安徽合肥包公故里中华孝贤坊老龄产业园项目。本项目共分七个区，主区为老年公寓会所生活区，辅区为医疗康复区、生态休闲旅游区、健身体验区、包公故里文化遗产观光区、自助种植养殖区、水上娱乐区。投入巨资精心打造全国一流的高品位、个性化、智能化、艺术化的机构养老服务社区。区内设立公寓会所、医疗保健、超市商场、银行、保险、邮局、健身房、图书阅览室、书画苑、花房、老年大学、棋牌茶社、球场、钓鱼台、寺庙、教堂等
9、生活配套功能齐全的设施。项目建成后将为社会提供8000张床位，为万千老人修心养生创造良好的环境和医疗保健服务，为精神文化生活等提供优越条件。本公司已经具备一支高素质的优秀团队，其中高级职称5人，中级职称11人，中高级职称占公司人数80%。公司正在制定中长期发展规划和战略目标。本项目计划建成中国一流的多功能养老机构，建成中国独特的医疗保健市场，建成中国唯一的包公故里文化遗产观光市场，建成中国现代特色的农副产品市场。公司在总体规划中，将致力于在创新上求特色，在务实上促发展。充分利用安徽高端教育资源，计划聘请高等院所专家教授，加强养老科学研究。设立养老服务培训基地，提高养老服务内涵和服务水平，加强从
10、业人员的职业道德教育，加强业务技能和服务水平的提高。制定从业人员职业技能等级评定制度，实行养老机构从业人员的职业资格认证和持证上岗制度，探索社会养老服务新机制，探索自然养生保健新理论，探索创建无线养老社区，探索低碳生活养老社区，开创中国养老福利事业的新篇章。1.5 主要经济技术指标表1-1 项目主要经济技术指标汇总表序号经济指标名称单位指标值备注一经济指标1工程总投资万元206826其中：建设投资万元203826 流动资金万元30002年经营收入万元46459.963年总成本万元18342.204年经营成本万元14088.325年利润总额万元15342.546年利税总额万元11656.237投
11、资回收期年9.79税后8财务内部收益率%11.82%税后9财务净现值万元16621.49税后10投资利润率%5.64%11投资利税率%7.42%二技术指标1总建筑面积m2698000不含亭、阁、轩、坝2总用地面积m25383303容积率%1.084绿地率%61.55养老人数名10000表2-2 二期建设项目主要经济技术指标二期经济技术指标 备注 总用地面积83333.3125亩 总建筑面积135643其中老年公寓84270对外接待中心21391医院29982 容积率1.627 绿地率41%第二章 项目背景及必要性2.1 项目背景2.1.1人口老龄化和老年人问题日益突出人口老龄化是21世纪一个重
12、大的社会问题，也是21世纪人类发展的主要特征。联合国提醒各国要“铭记21世纪老龄化是人类前所未有的，对任何社会都是一项重大挑战”。这也是我国必须面对的关系国计民生和国家长治久安的重大战略性社会问题，已经引起党中央、国务院的高度重视，也引起了全社会的共同关注。中国人口老龄化是持续的生育率下降和平均期望寿命延长共同作用的产物。2010年，中国60岁以上老年人口达到1.67亿,占总人口的12%以上。预测到2015年将超过2亿，约占总人口的14%，到本世纪中叶将达到4亿左右，占总人口的四分之一。未来几十年，中国人口年龄结构将从成年型转向老年型，并向高龄老年型发展。 随着人口老龄化程度的加剧，老龄问题即
13、老年人的需求问题和人口老龄化所带来的社会问题日益突出，对社会发展产生了不容忽视的影响。人口老龄化和老年人问题，是当前社会普遍关注的社会问题。人到老年，常有恐老、怕病、惧死的心态，加之家庭日趋小型化，青年人与父母交流少了，势必造成他们的落伍感，甚至发生心理问题。老年人中差不多有三成的老人都存在这样那样的心理问题。因离退休的社会角色转变而产生心理不适应现象，如出现焦虑、抑郁、孤独和失落感，整天愁眉苦脸、唉声叹气、夜不能眠；和子女远离后的空巢感以及代沟造成的心理隔阂等。老年人有固定的生活模式，其个性和行为方式已定型，容易看不惯变革中的一些现象，对后辈消费方式和价值观念常常不理解，以致喋喋不休或怨叹不
14、已影响家庭和睦与自己的身心健康。因此，面对老龄化发展的趋势和老年人口的增多，必须未雨绸缪，关注老年人的生活质量，真正实现“老有所养，老有所医，老有所学，老有所乐”。2.1.2 国家积极发展老龄事业中国政府高度重视和解决人口老龄化问题，积极发展老龄事业，初步形成了政府主导、社会参与、全民关怀的老龄事业的工作格局。国家成立了全国老龄工作委员会，确定了老龄工作的目标、任务和基本政策；中国已经先后出台了老年人权益保障法、中共中央国务院关于加强老龄工作的决定、中国老龄工作发展纲要、中国老龄事业发展“十一五”规划等政策法规。“十一五”期间应在现有基础上，继续加大老龄政策研究力度，丰富完善老龄政策法规体系。全面推进养老服务，是破解我国日趋尖锐的养老服务难题，切实提高广大老年
