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1、青白江物流园区力瑞国际建材商贸城可行性报告四川省力瑞置业有限责任公司二0一二年元月第一章 总 论成都（Chngd）位于中国四川省中部，四川省省会，中国副省级城市之一，是四川省、乃至西南政治、经济、文教中心，国家经济与社会发展计划单列市，中国西南部重要的交通枢纽。青白江区地处成都北部，区位优势明显，战略地位置重要，自古都是成都北边的重要门户。两千多年来，一直处于四川北路交通要冲，商贾云集，商贸繁荣。进入新世纪以来，根据四川“一枢纽、三中心、四基地”的发展战略，青白江以成都铁路集装箱中心站和大弯火车站为依托，大手笔、大气魄规划建设西部最大内陆港，打造西部现代国家级物流基地，实现物流业的社会化、专业
2、化、规模化。在宏伟蓝图的指引下，我司拟积极寻求青白江区政府的支持，全力打造“力瑞现代国际建材商贸城”，为西部现代物流基地的建设和青白江的经济发展作出积极贡献。第二章 项目可行性分析。一、宏观建材行业将始终保持高速发展态势由于我国正处于城市化初期，建材工业在相当长时期内将呈现快速增长态势。目前，我国已经是世界上最大的建筑材料生产国和消费国，主要建材产品如水泥、平板玻璃、建筑卫生陶瓷、石材和墙体材料等产量多年居世界第一位。自2005年以来，我国建材行业增加值以每年不低20%的速度持续增长。随着“十二五”规划的实施，一大批公路、铁路、水利等基础设施建设项目投资的快速增长和普通民用建筑投资的平稳增长，
3、使建筑行业正处在景气上行阶段。 二、本地建材市场正处于整合的大好时机 根据成都市的规划，中心城区76个专业建材市场将加快向外转移的步伐，而对于建材专业市场来说，困守城市中心区也已限制了自身发展，只有突围到二圈层，以更低的成本、更便利的物流条件、更先进的商务平台，才可能把专业市场这块蛋糕做大。作为产业迁徙承接之地，青白江规划建设四大商品市场集中发展区，建材类批发、零售等产业将逐步实现承接和升级，这无疑是一次成都历史上空前的商业变局，也必将带动了一大批专业市场的诞生。 三、项目区域内面临国家级物流基地建设的历史机遇按照规划，青白江区将建成亚洲最大的铁路集装箱中心站和物流园区保税中心，界时青白江将成
4、为未来成都地区铁运惟一口岸平台，承担成都70%的进出口货物通关，可望成为国家一类口岸和国际铁路物流枢纽及西南地区重要的现代物流基地；目前青白江物流建材市场除了签约的青龙国际建材城、万贯国际五金机电配送大市场外，大港陶瓷建材城、佳飞机电建材、华川银地建材、西部钢材城、成都旗舰建材等超大规专业市场也接踵而至，在不久的将来，青白江将真正成为国际一流、国内领航、西部第一的大型物流基地。第三章 项目建设条件一、政策优惠为加快物流基地的建设，青白江区政府出台了一系列优惠政策：土地优惠政策：根据投资规模（投资密度每亩80100万元）、投资定额标准，核实用地面积，以当年国土部门发布的基准地价为基数，结合企业税
5、收情况，由政府给予不同的土地补贴优惠。固定资产投资额在1000万元以下或每年每亩实现税收低于7万元，供地地价按基准地价标准执行；固定资产投资额在1000万元（含1000万元）3000万元以下或年均每亩实现税收7万元（含7万元）8万元以下，供地地价按基准地价的90%执行；固定资产投资额在3000万元（含3000万元）5000万元以下或年均每亩实现税收8万元（含8万元）9万元以下，供地地价按基准地价的85%执行；固定资产投资额在5000万元（含5000万元）1亿元以下或年均每亩实现税收9万元（含9万元）10万元以下，供地低价按基准地价的80%执行；固定资产投资额在1亿元及以上或年均每亩实现税收10
6、万元及以上，供地地价按基准地价的70%执行；重大产业化项目、税收贡献较大的项目、解决就业比较好的项目，可采取“一企一策”。财政优惠政策：企业生产后前三年年均每亩实现税收高于协议税收的，其地价差额部分，在企业实现税收起的第三、四、五年内，由区财政逐年反还至相应供地价；若企业建成投产未达到协议承诺纳税额的，其地价按基准地价执行，地价差额部分在所享受的地方财政扶持资金中扣除；对未建成或建成未生产的企业所取得的土地按国家土地管理相关政策规定处置。税收优惠政策：投资兴办企业，经营期在十年以上，自实现销售收入起，企业缴纳的所得税地方留成部分前两年按100%，后三年按50%由区财政安支给企业进行技术改造；国
7、家和省、市的重大产业化项目、世界500强企业、税收贡献特别大的企业及解决就业比较好的企业，政府将适当延长扶持期限；对投资额200万元以上，年纳税20万元以上的商贸、餐饮、服务业等企业，从企业纳税之日起，企业缴纳的所得税地方留存部分第一年按100%、第二年按50%、第三年按25%由区财政安支给企业扶持发展。投资企业同时符合上述几项条款的，不重复享受但可按最优惠的财政扶持政策执行。收费优惠政策：项目建设报建费：固定资产投资在1000万3000万元以下的按60元/m2执行；固定资产投资在3000万元（含3000万元）5000万元以下的按40元/m2执行；固定资产投资在5000万元（含5000万元）1
8、亿元以下的按30元/m2执行；固定资产投资在1亿元及以上的采取“一企一策”政策。二、交通发达，公路：青白江距成都市区仅20多公里，区内公路四通八达，已拥有“五纵六横”的骨架路网，其中，国、省级干线公路5条。高铁：而即将完工的城际高铁横穿全境穿，更是将青白江与成都主城区的时空距离缩短至10分钟车程，彻底实现与主城区交通的无缝对接。铁路：正在建设的成兰铁路，将成为重要的成都北向出川通道；区内已建成亚洲最大的成都铁路集装箱中心站、大弯货站铁路物流中心等项目，未来将成为成都地区铁运惟一口岸平台，承担成都70%的进出口货物通关，可望成为国家一类口岸和国际铁路物流枢纽及西南地区重要的现代物流基地。三、配套
9、完善水：青白江区内有专用工业渠，工业渠进水流量20立方米/秒，现用量仅为供水能力的1/3。全年供水无间断，40多年供水保证率均达到100%。 电：区内现有变电站7座，其中500KV变电站是西南地区最大的枢纽变电站之一，总变电容量195.5万KVA，供电范围覆盖全市及整个川北地区，可供区内容量43.5万KVA以上。全区用电占全市的十分之一，居全市各区县用电量之首。 气：青白江区是成都市最大的天然气输配中心，日供气能力为1550万立方米，川东南、川西北等多达七条以上天然气输气干线在区内汇合，境内企业可实现双气源供气，是成都市唯一具有天然气供应调度能力的地区。口岸：区内的成都华铁国际储运有限公司是海
10、关监管的国家铁路二类口岸，可就地办理“一关三检”手续，集装箱可以在此出关运达世界各地。 通讯：区内通讯条件优越，程控电话交换机总容量9.7万门。现电话装机6.6万部，移动电话用户超过10万户。电信数据通信网络也十分方便，可提供DDN、ISDN、LAN、ADSL、VPN宽带组网。 环境：空气质量优于国家2级标准；地表水环境质量达到三类水域标准，日处理10万吨的污水处理厂已建成并投入运行，污水归集率和处理率达90%以上。第四章 项目规划设想一、项目规模：该项目拟占地1000亩，容积率力争达到2.0以上，建筑面积力争达到130万平方米。二、功能分区：该项目从功能上拟划分三个区域：建材市场区：拟占地7
11、00亩，建筑面积50万平方米以上；商贸服务区：拟占地100亩，建筑面积30万平方米以上；生活服务区：拟占地200亩，建筑面积50万平方米以上。三、开发思路：根据青白江物流基地建设的整体规划和建设进展，我们将该项目的建设思路初步确定为：统一规划，分步开发，整体运营： 统一规划：聘请资深的从事市场规划设计的专业公司，对建材商贸城进行规划包装设计。 分步开发：该项目拟分四期进行开发：第一期：建材市场区一区建设（350亩）；第二期：建材市场二区建设（350亩）；第三期：商贸服务区建设；第四期：生活服务区建设。整体营运：由力瑞置业有限责任公司组建专门的团队对建材城进行专业化、科学化、规范化的管理和营运。
12、四、市场定位：功能定位：以国内大型建材、家居生产制造企业为经营主体，采取厂家直供、区域批发、批量销售等多种经营形式，提供物流、商务、金融、餐饮、休闲、家居等一体化全覆盖优质服务，建成设施完善、功能完备、服务完美，集专业化、规范化、精品化于一体的西部地区大型专业建材市场。 特色定位：在市场的设计建设上，力求实现“全、专、精、雅”：“全”，是指在建材市场的经营范围和服务项目上达到全覆盖，不留死角。“专”，是指在建材市场的营运上，力求商品供给专业，管理服务专业，物流配送专业。“高”，是指在建材市场的建设上，力求起点高、档次高、品质高，体现高雅、大气、精致，打造成都地区建材市场的品位和档次。业态定位：
13、初步拟定建材市场包含建材销售、家装公司、客服中心、物流中心、市场管理中心、金融中心、休闲中心、商务中心、餐饮中心等，实现家装、居家一体化，提供全面的“一站式”购齐服务。建材类别如下： 1. 陶瓷类 （卫洁具、墙地砖等） 2. 灯饰类 （灯具、灯饰） 3. 基础建材类 （木地板、木线、木板、木门、木制品、楼梯、墙纸、吊顶材料、铝塑板、铝塑型材、塑钢配件等） 4. 辅材类 （油漆、涂料、胶、不锈钢、铁件、石材等） 5. 五金类 （五金配件、挂件、锁具、开关电器等） 6. 厨卫用品类 （橱柜、厨卫电器、燃器具、灶具、壁柜门、暖通等） 7. 居家饰品类 （布艺、艺术玻璃等） 五、选址分析：根据青白江物
14、流基地建设规划及目前发展态势，我们提供为该项目提供两个选址点：选点一：青白江北部建材园区，最好靠近绣川河。优势：距离铁路中心站仅1公路，背靠成都国际集装箱物流园区，区位优势特别突出。已有万贯集团、华川银地等大型企业入驻，带动辐射能力较强。目前市场建设进度最快，35年内可初具规模。临河，对商务休闲、生活居住区建设具有特别突出的优势。劣势：园区规模相对较小，已进入企业较多，可供地可能较少。选点二：成都青白江物流园区。优势： 距离大弯铁路货运站2公里，区位优势突出。 园区规模较大，可供地较多。 劣势：园区目前建设进度较慢。 第五章 项目投资运营策划一、 项目投资营运主体：四川省力瑞置业有限责任公司。二、 项目投资额估算：该项目动态投资约25亿元左右。包含土地成本（分期支付）、工程造价等，首期启动资金1亿元，以后滚动开发。三、项目建设运作周期事项进度时间2008年2009年2010年11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月1011121-45-9可行性研究项目规划规划审查选址定点用地审核项目立项
