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1、第六章 维修与维修基金管理一、异产毗连房屋修缮的资金来源 按现行的物业管理法规规定，异产毗连房屋修缮的资金来源有如下：1) 物业管理费。物业管理费中的一部分可以用于房屋的日常维护和小修。2) 共用设施设备维修基金和共用部位维修基金。按中华人民共和国财政部1998年3月12日颁布的物业管理企业财务管理规定：“房屋共用部位维修基金”是指专项用于房屋共用部位大修的资金。房屋的共用部位，是指房屋的承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。“共用设施设备维修基金“是指专项用于共用设施、共用设备大修理的资金。共用设施设备，是指共用的上下水管道、
2、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场，游泳池、各类球场等。二、维修基金的筹集1. 商品住房维修基金的筹集 商品房维修基金的筹集按照中华人民共和国建设部、财政部1998年11月9日颁布的住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法，商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴纳约定。购房者应当按购房款的2%3%的比例向售房单位缴交维修基金。维修基金全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。 按深圳市1997年39号文件的规定：公用设施设备维修基金由房地产开发建设单位在住宅区移交时，按住宅区建设总投资2%的比例
3、，一次性向业主委员会划拨。（总投资含地价，公用设施配套费、建造成本，以人民币计价，可列入开发成本）。 房屋本体维修基金由业主从自己购买的房屋竣工交付使用保修期过后的第一个月起，按自己购买的建筑面积按月向物业管理公司缴纳。缴纳的费用标准按政府制定的指导标准（每两年发布一次）执行，对开发建设单位的空置房，由开发建设单位缴纳。2. 公有住房售后维修基金的筹集 按国家建设部、财政部1998年213号文规定：1) 售房单位按一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%；2) 购房者按购房款的2%的比例在购房时缴纳。三、维修基金管理和使用的一般规则1. 维修基金
4、的管理 维修基金为代管基金，在房屋交付使用后，业主委员会成立前，一般由政府主管部门代管（公用设施设备维修基金一般按每个小区一个专用账户设立，本体维修基金则按每栋楼宇设置一个专用账 户）。在业主委员会成立后，经业主委员会同意，可以交物业管理公司按上述要求代管。2. 维修基金的使用规则1) 维修基金一般用于房屋和公用设施的大、中修。2) 维修基金一般只允许使用其存入银行或购买国债后的增值部分，如利息等。如果必须使用其本金部分，用后按“谁受益，谁承担”的原则由受益业主按比例分担出钱，立即补足其本金部分。3) 物业管理处应当于每年的12月31日前制定完第二年的维修基金使用计划与预算，经物业管理公司总经
5、理审批后，报业主委员会审定，并按照使用计划实施。4) 在具体使用维修基金时，一般由物业管理公司负责人和业主委员会主任共同签字后方可使用；如果双方有争议，由政府主管部门栽定，政府主管部门认为应当吏用的，即强制划拨使用。5) 业主及业主委员会有权监督维修基金的使用状况，有权通过正当途径查询维修基金的使用账目。6) 业主在转让房屋所有权时，维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。7) 物业管理公司发生变换时，维修基金账目经业主委员会审核无误后，依法办理账目转移手续。四、异产毗连房屋的修缮1) 异产毗连房屋在质量保修期内的自然性损坏，其修缮由房屋原施工单位和开发单位负责。a) 物业管理处公共事务部在接
6、到报修信息后，应立即按报修管理标准作业规程要求上报管理处经理。b) 管理处经理在接到报修后的当日将报修内容通知施工单位并要求其及时修缮。c) 在施工单位修缮后，公共事务部应将修缮情况填入报修申请表，并存档保存两年。d) 施工单位未在规定时间（七个工作日）内前来维修，物业管理处经理应当即时进行书面催促，对催促后仍未来维修（一般最长不宜托过十五个工作日）的，上报公司总经理。e) 公司总经理应当立即自行组织施工单位前往维修，并同时提请开发商协助进行，此项修缮的费用要求开发商从施工单位工程质量保证金中扣除，不足的可提时刻表 业主向房地产主管部门投诉，要求赔偿，或直接向法院提起诉讼。此事处理的全过程物业
7、管理公司均应形成记录。2) 房屋最低质量保修期建设部的最新规定如下：a) 房屋主体结构部分按设计年限或合理的使用年限保修；b) 防水工程保修期为5年；c) 水电工程保修期为2年；d) 采暖/制冷工程报修期为两个采暖制冷期；e) 装修工程报修期为2年；f) 其余部分由发展商和施工单位自定。3) 房屋质量保修期过后的业主自用部分和自用设备的修缮按报修管理标准作业规程处理。4) 对房屋的共用部位、共用设施设备在质量保修期过后的修缮工作，如果已建立起维修基金的，按维修基金的使用规则进行修缮。5) 对未建立维修基金的房屋共同部位、共用设施、设备在质量保修期过后的修缮以及对维修基金本金部分的补足问题，按建
8、设部1989年5号令城市异产毗连房屋管理规定中规定的费用分摊原则处理（因不可抗力造成的损坏，视同自然损坏）。a) 共有房屋主体结构中的基础、梁、柱、墙的修缮，由共有房屋所有人按份额比例分担。b) 共有墙体的修缮（包括因结构需要而涉及的相邻部位的修缮），按两侧均分后，再由每侧房屋所有人按份额比例分担。c) 楼盖的修缮，其楼面与顶棚部位，由所在层房屋所有人负责；其结构部分由毗连层上下房屋所有人按份额比例分担。d) 屋盖的修缮：不上人屋盖，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担； 可上人屋盖（包括屋面和周边护栏），如为各层所共有，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担；如仅为
9、若干层使用，由使用层的房屋所有人分担一半，其余一半由修缮所及范围覆盖下各层房屋所有人按份额比例分担。e) 楼梯及楼梯间（包括出屋面部分）的修缮：各层共用楼梯，由房屋所有人按份额比例分担； 为某些层所专用的楼梯，由其专用的房屋所有人份额比例分担。f) 房屋共有部位必要的装饰，由受益的房屋所有人份额比例分担。g) 房屋共有、共用的设备和附属建筑（如电梯、水泵、暖气、水卫、电照、沟管、垃圾道、化粪池等）的修缮，由所有人份额比例分担。h) 房屋拆除，其拆卸支付或残值回收，由房屋所有人份额比例分担或分配。i) 上款所述的份额一般是指业权份额。6) 对人为使用不当或破坏造成的房屋损坏，物业管理处应在验证查
10、明下依据住户违章处理标准作业规程要求行为人出钱修复或赔偿后由物业管理处组织修复。五、公共设施设备的报修处理1) 公共事务部管理员接到公共设备设施的报修信息后，应立即按公共设施设备报修记录表要求填写报修内容，并在3分钟内将报修内容填入公共设施设备安装/维修工程通知单（一式二联），在5分钟内通知机电维修部前来领单。2) 公共事务部管理员将公共设施设备安装/维修工程通知单（第二联）交给机电维修部，机电维修部维修人员应在公共设施设备报修记录表上签收。3) 机电维修部主管按照报修内容，安排维修人员带齐维修工具及备件于20分钟内赶到现场进行维修。4) 完成维修工作后，维修人员应在公共设施设备安装/维修工程
11、通知单上注明维修有关事项。5) 维修人员将公共设施设备安装/维修工程通知单（第一联）交机电维修部主管签名确认后返还公共事务部作为月底统计费用的依据。六、住户报修1) 公共事务部管理员在接到住户报修要求时，应立即填写住户报修记录表。2) 管理员在3分钟内将记录的报修内容（包括：住户名称、地址、联系电话、报修内容、预约维修时间等）填入住户家庭安装/维修单（一式四联）相应栏目，并在两分钟内通知机电维修部前来领取维修单，机电维修部领单人在住户报修记录表上签收，将住户家庭安装/维修单（第一、二、三联）领回机电维修部。3) 机电维修部主管按照报修内容，安排维修人员的工作。a) 如住户报修内容属维修项目收费
12、标准中的项目，住户要求尽快前去维修的，应安排维修员在接单后10分钟内带齐工具、备件到达维修现场。b) 报修内容维修项目收费标准中的项目，住户另有预约维修时间的，维修人员应按预约的维修时间到来前5分钟带好维修工具、备件到达维修现场。c) 对于不属于维修项目收费标准中的报修项目，由机电维修部主管在接单后15分钟内对维修的可行性和维修费用作出评审，回复住户是否可以维修，经征得住户对维修费用的 认可及同意维修后，再按上述时效和维修要求安排维修人员前往维修。4) 机电维修部维修人员到达现场后，应轻叩门三下或轻按门铃，在有应答时，应使用标准语言：“我是管理处的维修工，这是我的工作证和您的报修单”。在住户确
13、认无误后，说：“我可以进来维修了吗？”在住户同意后，换上一次性鞋套进入住业主家中。5) 维修人员在维修时应首先对报修项目进行对比确认，不相同的，在住户家庭安装/维修单上如实填写实际的维修项目及收费标准，并向住户解释清楚。6) 维修人员向住户出示收费标准、住户同意维修后开始维修；如住户不同意维修的应提醒住户考虑同意后再行报修，并及时返回机电维修部向机电维修部主管说明情况，与机电维修部主管一同在住户家庭安装/维修单上注明原因并签名确认后交还公共事务部备案。7) 如果维修材料是住户提供的，维修人员应对材料质量进行验证，并将验证结果（“合格”、“不合格”、“质量不佳”等）填写在备注栏内。对于验证不合格
14、的材料，维修人员应主动提示住户使用不当材料的结果，但应注意尊重住户的选择。8) 维修工作完成后，维修人员应按维修项目收费标准在住户家庭安装/维修单上注明应收的各项费用金额。并请住户试用或检查合格后，在住户家庭安装/维修单上签名确认。维修人员将住户家庭安装/维修单（第三联）交给住户作为缴费依据。9) 维修人员将住户家庭安装/维修单（第一、二联）交回机电维修部主管确认后再将住户家庭安装/维修单（第一联）送财务部作为计收服务费用的依据。10) 对业主的家庭维修可采取月底统一结算的形式进行扣款；对租户的家庭维修应在维修工作完成后的当日（最迟不超过第二天），由租户到财务部交款。七、维修服务费用的结算1)
15、 公共事务部管理员于每月月底前将当月住户家庭安装/维修单及公共设施设备安装/维修工程通知单费用分别统计在有偿便民服务收费表的相应栏目及公共设施设备安装/维修费用统计表内。2) 公共事务部管理员将住户报修记录表、住户家庭安装/维修表、公共设施设备报修记录表、公共设施设备安装/维修工程通知单附在有偿便民服务收费表或公共设施设备安装/维修费用统计表后，报公共事务部主管审核。审核无误后，公共事务部主管在有偿便民服务收费表及公共设施设备安装/维修和统计表内签名确认后报管理处经理审批。3) 公共事务部管理员将管理处经理审批后的有偿便民服务收费表及公共设施设备安装/维修费用统计表报财务部。财务部依据有偿便民服务收费表向业主收取有偿服务费用；并将公共设施设备安装/维修费用统计表存档备案。八、附录 住户报修记录表 住户空庭安装/维修单 公共设施设备报修记录表 公共设施设备安装/维修工程通知单 公共设施设备安装/维修费用统计表 中华人民共和国财政部物业管理企业财务管理规定（1998年3月12日财基字1998
