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1、森隆控股房地产项目可行性研究报告昆山森隆控股集团房地产项目可行性研究报告2目 录第1章项目总论11.1项目建设单位概况11.1.1项目名称11.1.2项目单位11.2项目概况11.2.1项目位置11.2.2项目特点、建设内容、建设方案和建设规模21.2.3项目建设周期51.2.4项目投资及资金来源61.2.5项目综合评价结论71.3报告编写依据7第2章项目背景及建设的必要性102.1项目背景102.2建设的必要性112.2.1项目符合国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见112.2.2项目符合海南省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要112.2.3项目符合海口市美兰区国民经济和社会发
2、展第十二个五年规划纲要122.2.4项目所处滨海新城区域，升值潜力无限122.2.5项目户型可以满足各类客户的需求13第3章市场分析143.1全国房地产行业市场运行情况143.22011年海南省房地产行业市场分析143.32012年海南省房地产行业市场分析163.4项目SWOT分析18第4章项目选址和建设条件204.1项目选址地点204.2建设条件204.2.1自然条件204.2.2交通条件224.2.3社会经济条件23第5章项目建设规模及建设方案255.1用地概况255.2规划依据255.3总体规划设计265.3.1规划原则265.3.2规划布局265.4绿地系统规划285.5道路系统规划2
3、85.6竖向设计295.7技术经济指标295.8给排水315.9电气355.10通风40第6章环境保护436.1施工期环境影响分析436.1.1施工期噪声影响分析436.1.2施工期大气环境影响分析436.1.3施工期固体废弃物环境影响分析436.1.4施工期水环境影响分析446.2施工期污染物的防治措施446.2.1施工期噪声防治措施446.2.2施工期大气环境防治措施446.2.3施工期固体废弃物防治措施446.2.4施工期水环境防治措施456.3运营期的主要污染物456.3.1废水456.3.2固体废弃物456.3.3废气456.3.4噪声466.4运营期污染物的治理方案466.4.1废
4、水控制对策方案466.4.2固体废弃物控制对策方案466.4.3废气控制对策方案476.4.4噪声控制对策方案476.5环境管理与监测476.6环境保护评价47第7章能耗分析及节能方案487.1项目所在地能源供应条件487.2项目使用能源品种的选用原则497.3合理用能标准和节能设计规范497.3.1相关法律、法规、规划和产业政策497.3.2节能标准及技术规定517.3.3相关终端用能产品能效标准517.4节能原则527.5能源消耗种类、来源及其流向527.5.1能源能耗种类527.5.2能耗计算527.6节能工作537.7本项目采用的主要建筑节能方案537.7.1建筑结构专业节能537.7
5、.2电气专业节能547.7.3给排水专业节能54第8章劳动安全、卫生及消防568.1劳动安全防护568.1.1项目运营过程中危害因素分析568.1.2安全与劳动保护措施568.2劳动卫生578.3消防578.3.1消防平面布局578.3.2消防灭火系统57第9章组织结构与人力资源配置589.1组织原则589.2组织结构589.3工作制度及人力资源配置599.4人员培训59第10章项目实施进度安排6110.1项目建设周期6110.2项目实施进度安排6110.2.1项目建设进度6110.2.2项目实施进度安排62第11章投资估算与资金筹措6311.1项目总投资估算6311.1.1投资估算依据631
6、1.1.2项目总投资估算6311.2资金筹措及使用计划6411.2.1资金来源64第12章财务与敏感性分析6512.1财务预测方法及依据6512.2财务假设6512.3产品销售收入及税金估算6512.4财务盈利能力分析6612.4.1动态分析6612.4.2静态分析6712.5财务分析结论68第13章可行性研究结论与建议7013.1结论7013.2建议7041- -第1章 项目总论1.1 项目建设单位概况1.1.1 项目名称森隆控股房地产项目1.1.2 项目单位单位名称：昆山森隆控股集团主营业务：房地产开发；资产经营管理；资本运营；农业产业园开发与农产品加工；古典建筑，园林园艺为一体的多元化产
7、业集团。单位地址：江苏省昆山市经济技术开发区金沙江路西侧、前进东路南侧。注册资本：4.186亿元成立日期：1990年项目联系人：刘小姐联系电话：137719507411.2 项目概况1.2.1 项目位置一、项目地块位置项目位于江苏省昆山市张浦镇京东路南北两侧、通湖路西侧、新医路东侧。昆山市位于江苏省东南面，地处中国东南沿海长江三角洲的东部，昆山是江苏省的东大门东距上海50公里，西邻苏州37公里。北至东北与常熟、太仓两市相连，南至东南与上海嘉定、青浦两区接壤，西与吴江、苏州交界。距离昆山市中心13.4公里，大约24分钟车程，距离上海市政府73公里，车程80分钟，距离上海虹桥机场58.8公里，车程
8、57分钟。二、项目地情况项目用地分为南北两块，由京东路从中间隔开。北侧部分建筑计划为商住两用。南侧部分建筑为住宅用地。项目南侧地块四至：东侧为通湖路，距离通湖路中心线20米；南侧为长泰路，距离河道驳岸线5米；西侧为新医路，距离河道驳岸线7米；北侧为京东路，距离京东路中心线20米；占地99940.0平方米。项目北侧地块四至：东侧为通湖路，距离通湖路中心线20米；南侧为京东路，距离京东路中心线20米；西侧为新医路，距离河道驳岸线9米；北侧为规划金希凯用地；占地45323.0平方米。三、项目交通情况昆山地处长三角地带，具有得天独厚额交通优势：l 航空:上海虹桥机场（距45公里，约半小时车程），上海浦
9、东机场（距100公里，约1小时车程）。l 港口:上海港（中国最大港口、距离60公里）、张家港（距100公里）、太仓浏家港（距35公里），吴淞江、娄江东流过境，最大通航吨位300吨。l 铁路:京沪铁路、沪宁城铁穿越昆山市，并在区内设有二等客货运输站。l 公路:区域内公路网健全，有沪宁高速公路、机场路、312国道；苏沪、苏昆太、苏州绕城、同三高速公路贯穿市域南、北、西东部，高速公路总里程达100公里；长三角地区城际轨道交通的发展目标是：建设以上海为中心，沪宁、沪杭(甬)为两翼的城际轨道交通主构架，覆盖区内主要城市，主要技术装备达到国际先进水平。长三角城际轨道交通列车时速250公里至300公里之间，
10、并真正实现公交化运行。因此沪宁杭城际列车设计列车编组为初期68辆，远期12辆，列车运行最短间隔为3分钟。沪宁城际直达列车旅行时分80分钟，大站停列车旅行时分96分钟；沪杭城际直达列车旅行时分45分钟，站站停列车旅行时分60分钟以内，将大大缩短沿线城市间的时空距离。四、项目地区文化 l 拓展城市发展空间。加速建成镇区内完善的交通网络，全面拉开城市发展框架。加快“退二进三”步伐，全面改造南港集镇区，有效提升镇区形象。l 建设城市生态文化。建设富有人文精神的城市景观。加快新城区房产、高档商务酒店等商贸服务项目的推进。整合各种资源，积极探索并实施振苏地区的改造开发；加快推进丹桂园整体改造建设步伐，打造
11、一流的休闲旅游主题公园。l 增强城市承载能力。全面提升城市服务功能，加强城市配套。五、项目周边环境生活市场：华润超市、世纪联华。学 校：张浦镇中心幼儿园、张浦中心小学、张浦中学。1.2.2 项目特点、建设内容、建设方案和建设规模本项目是森隆控股集团房地产项目住宅小区建设工程，项目规划地块用地总共145263平方米，总建筑面积36.6万平方米，其中计容积率面积为不大于2.5。项目建设内容：本项目拟在建设单位取得土地使用权的建设用地范围内建设多栋造型简洁明快，建筑色彩具有欧洲新古典主义风格，并具备鲜明时代特征的小高层普通商品住房及为整个居住小区配套的公共建筑，另外还有停车库等。其中南区是住宅楼，共
12、3栋，每栋住宅楼的建筑面积为83000.00平方米（其中地上建筑面积为69000平方米，地下建筑面积为14000平方米），小区内配有社区综合用房、物业管理及业委会用房及其他配套设施；北区是商住两用楼，共2栋，每栋商住两用楼的建筑面积为56500.00平方米（其中地上建筑面积为47000平方米，地下建筑面积为9500平方米），小区内配有社区综合用房、物业管理及业委会用房及其他配套设施。项目建设规模：根据规划，项目南区：东距通湖路中心线20米，南距河道驳岸线5米，西距河道驳岸线7米，北距京东路中心线20米。南区总用地面积为99940.00平方米。项目：东距通湖路中心线20米，南距京东路中心线20米
13、，西距河道驳岸线9米。北区总用地面积为45323.00平方米。根据建设方案，本项目拟建的建筑总面积为366134.00平方米，其中南区建筑总面积为251543.00平方米，北区建筑总面积为114591.00平方米，其中：1）南区住宅楼建筑面积为249000.00平方米，其中地上建筑面积为207000.00平方米，地下建筑面积为42000.00平方米；2）南区社区综合用房建筑面积为800.00平方米；3）南区物业管理及业委会用房建筑面积为1743.00平方米；4）北区商住两用楼建筑面积为113000.00平方米，其中地上建筑面积为94000.00平方米，地下建筑面积为19000.00平方米；5）
14、北区社区综合用房建筑面积为800.00平方米；6）北区物业管理及业委会用房建筑面积为791.00平方米。该楼建筑设计严格执行国家有关建筑节能设计要求，优先使用科技含量高、环保节能和可持续发展的建筑技术与材料，体现节能、环保的要求。总体设计满足与周围建筑的防火间距要求、室外交通要求及城市总体规划。图1-1住宅小区效果图在节能方面：本项目除按国家公共建筑节能设计标准（GB501892005）进行节能设计外，综合利用了水资源综合利用技术，设置能源管理系统，自动化控制调节能源需求技术，雨洪利用系统等多种节能技术，通过多种节能技术的有效集成，在合理的投资范围内最大限度降低能耗。在资源综合利用方面：非承重墙体中应用了微晶二元胶凝材料作为示范工程，在地下建筑使用了再生型保温吸声材料（以粉煤灰陶粒及汽车漆渣粘接）以实现资源综合利用。各地块经济技术指标见下表：表5-1项目南区技术指标表序号项目单位数值1规划用地面积m299940.002总建筑面积m2
