写字楼项目策划报告书.doc

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1、市场营销 生产管理 品质管理 目标管理 行业报告 商务谈判 策划方案 可研报告 可行分析 环评报告 毕业论文 团队建设 百度下载 年度计划 组织设计 商务礼仪 工作总结 招商方案 执行力 商业计划 营销战略 营销培训 定价策略 客户管理 营销技巧 营销手册 整合营销 销售考核 终端营销 安全培训 生产计划 生产培训 技术规范 工艺标准 生产管理 管理手册 质量认证 质量成本 品质培训 质量手册 资料下载 绩效考核 薪酬管理 岗位职责 沟通激励 企业培训 员工管理 招聘面试 人事制度 战略规划 网站策划 信息方案 技术方案 智能化 流程管理 客户管理 市场分析 市场调研 投资招商 施工工节 项目

2、研究 项目管理 商业规划 百度下载 工程设计 工艺标准 质量标准 土地评估 投资分析 开发战略 市场调研 前期定位 产品建议 项目建议 研究报告 实施方案 营销方案 采购管理 项目管理 成本管理 运作管理 危机管理 发展战略品牌管理 企业诊断 企业咨询 设备管理 渠道管理第一部分摘要与结论广州市房地产开发投资额呈逐年增加的趋势而且外来投资的比例不断上升写字楼市场于年下半年复苏反弹需求增长迅速而新供应尤其是甲级写字楼供应增长缓慢造成供不应求的局面。东山区广州甲级写字楼新供应持续减少，相对于日渐膨胀的市场需求，供不应求状态相当明显的。根据现金流量计算之结果，可知本项目公司所得税前息后净现值NPV(

3、net present value)方案一为人民币7.47亿元，方案二为1.27亿元。此为折现率(discount rate) 7%时之计算结果。税前息后内部回报率方案一为14.36%，方案二为16.35%，均高于广州的平均水平。第二部分宏观经济形势分析第一节 广州市经济发展现状与趋势经济高速发展, 位居全国前列2002年，广州市经济保持了快速健康发展的良好势头，实现国内生产总值3001.69亿元，总量仅次于北京，比上年增长13.2%。高于北京(10.2%)、天津(12.5%)和上海(10.9%)等城市，也高于全国(8%)和全省(10.8%)的水平。至去年为止广州市已连续7年保持13%左右的增

4、长速度在全国十大城市中，广州经济增速居于前列。广州已成为国内GDP总量超3000亿元的三大城市之一，其余两个城市分别是上海(5408.76亿元)和北京(3130亿元)。2002年广州市全年人均GDP达到4.19万元，按当年国家平均汇率计算，突破5000美元，在我国大城市中位居前列。人均国内生产总值达4,586美元，高于北京和上海。如果以国际上公认的基本实现社会现代化标准（人均GDP达到5,000至1万美元）来参考，广州的现代化进程已经达到世界中等发达国家的水平。表2-1 广州当前经济发展分析（2002年）项目数据年增长率面积7434.4平方公里人口994.3万国内生产总值3001.69亿元+1

5、3.2人均国内生产总值约5,050美元+9.05工业总产值3,173.6亿元+15.9社会消费品零售总额1,370.7亿元+9.8固定资产投资1001.5亿元+2.4人均可支配收入15,117元+7.5金融机构存款余额7,498.4亿元+16.9（资料来源:广州市统计局）表2-2 北京上海广州深圳国内生产总值（GDP）对比（单位：亿人民币）年份199519961997199819992000200120022003F2004F2005F北京1394.91615.71810.12011.32174.52478.82817.631303501.33921.54403.9上海2462.62782.7

6、3349.93688.240354551.249515408.85801.66277.36829.7广州1252.71444.91646.21841.62056.72375.9268530023392.13819.54308.4深圳795.795011301289.31436.51665.21908.22239.42438.82763.13136.2(资料来源：各市统计局 E ：估计数字 F ：预计数字 ) 表2-3 北京上海广州深圳国内生产总值（GDP）增长对比表（%）年份199519961997199819992000200120022003F2004F2005F北京28.6815.831

7、2.0611.1210111110.211.651212.3上海14.11312.710.110.210.810.210.910.110.310.6广州16.1513.113.513.1313.1813.612.813.212.312.612.8深圳2316.41614.514.214.213.215.013.113.313.5（资料来源：各市统计局 E ：估计数字 F ：预计数字）表2-4 北京上海广州深圳工业总产值对比表（亿人民币）年份19951996199719981999200020012002E2003F2004F2005F北京1580 1853 1964 1918 1905 277

8、4 3132 3083 3961 4214 4621 上海4548 5126 5650 5764 6213 6968 7657 7740 9721 10481 12321 广州1723 2069 2375 2513 2779 3100 3391 3713 4160 4884 5445 深圳526 1063 1391 1848 2078 2576 2880 3570 3610 4043 4532 （资料来源：各市统计局 E ：估计数字 F ：预计数字）对外贸易发展迅速2001年广州的外贸进出口总额达230.37亿美元其中出口116.24总额达亿美元，进口总额达114.13美元。实际利用外资达到3

9、3.27亿美元，增长6.8。投资环境日趋完善，对外商的吸引力不断加强。中国加入世贸后，外商投资广州的比例将逐年递增。第二三产业稳步增长成为经济发展的主动力在经济总量快速增长的同时，广州的经济运行质量不断提高。地方财政收入有较大增长，2001年，广州地方一般预算财政收入为246.19亿元，比上年增长23.1%。工业企业经济效益稳步提高，2001年全市规模以上工业经济效益综合指数比上年提高11%，利润增长24.9%。产业格局不断调整，第三产业比重继续上升。一、二、三产业占GDP的比重已调整为3.57：42.33：54.1。三次产业对全市经济增长的贡献率为0.6%、43.5%和55.9%。广州经济能

10、够持续快速增长，主要源于第二产业特别是工业的稳步增长和第三产业的高速发展。居民生活水平不断提高2001年底广州市的总人口达到994万。广州城市居民年人均可支配收入达到15,117元，同比年增长率为7.5，扣除价格因素后实际增长12。零售市场活跃2001年广州市的消费品零售总额超过1000亿元人民币位居全国前列。大多数大型跨国和国内的零售商都视广州为进军国内零售业的桥头堡锐意进军广州市场带动商业物业市场持续上升。表2-5 北京上海广州深圳社会消费品零售额对比表（亿人民币）年份199519961997199819992000200120022003F2004F2005F北京827923.71051

11、.51195.21313.31443.31593.51744.81936.82140.32375.7上海N/AN/AN/AN/A1590.31722.31861.32035.221732357.72553.4广州550644.3802.6904.61000.911211255.51370.71576.317671984.4深圳300.5342.27324.68423.05512.1538.2609.3689.6779.4883.1997.8（资料来源：各市统计局 E ：估计数字 F ：预计数字 N/A ：资料不全）国际性的区域金融中心的地位正在形成广州金融市场的发育已有一定的基础，资金、证券、

12、外汇、保险、期货市场等都有了长足的发展；目前广州的金融同业拆借中心、金融资产、票据自动清算系统、城乡居民储蓄存款余额、金融机构等在全省以至全国都处于领先地位，已初步构建了以中央银行为领导、国家专业银行为主体、商业银行、非银行金融机构和外资银行在内的多种金融机构分工合作的金融组织体系；金融资产规模居全国大城市前列。为数总多的外资金融机构都对广州未来的区域金融中心的地位充满信心纷纷在广州设立分公司或代表机构形成了高级写字楼需求的主要来源之一。交通状况日趋完善总投资62.88亿元的内环路工程1999年底建成，广州市市区地面交通状况得到极大改善。广州地铁一号线已全线通车。南北走向的地铁二号线工程正在进

13、行，线路全长23.265公里，预计于2004年落成通车。将进一步提升广州市区的交通效率。地铁三号线也于近期动工三号线则全长35.86公里预计对番禺的城市化进程将起到巨大的促进作用，标志着广州将更有资格跨入国际大都市行列。房地产市场已经复苏并稳步发展经历了亚洲金融风暴后广州房地产市场已经复苏。在广州市的近万家外资企业中，注册投资房地产的外企有789家,，注册资本总额达76.74亿美元,，外资占该市房地产投入的三分之一。2001年八个月，外资企业对广州房地产完成投资51.5亿美元，比去年同期增长60%，到位资金67.24亿元人民币(约8.1亿美元)，增长近40%。 外资的不断涌入，使广州房地产重新升温。特别是今年以来，广州城市环境大改造，番禺和花都撤市建区，地铁三号线规划初步定案等，为广州房地产开发提供了契机。 广州市未来八年的经济发展预测目前广州总体城市规划目标是:到2005年，广州基本实现现代化，建成国际大都市。到2010年，全面建成现代化国际大都市。届时广州的国内生产总值达到6,850亿元，年均递增12%；人均国内生产总值达到1 8万元，年均递增10%。社会消费品零售总额超过3900亿元，出口总值达到320亿美元，15年年均分别递增14% 和12%。城镇居民人均年生活费收入达到54,000元。