高层综合楼的物业管理

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1、高层综合楼的物业管理高层楼宇的出现，是人类有效利用土地资源的结果。近年来，各种用途的高层楼宇在全国各地迅速崛起，与此同时，高层楼宇的物业管理问题也不容忽 视地摆在了人们眼前。中国当前许多高层楼宇多为出租出售混合， 具有多种功能 的综合楼，以下我将就高层综合楼楼宇的物业管理问题来谈一谈。一、高层综合楼的物业管理特点1、高层综合高度大、层数多，功能复杂，人口稠密，物业管理任务较为 艰巨。高层综合楼宇多包括停车场、商业、餐饮、娱乐健身场所、写字楼、酒店、 公寓、常住流动人口极多。要管理好高层综合楼，确保大楼各部分正常运作，确 保物业和楼内居民的生命财产安全，任务十分艰巨。2、高层综合楼设备多、结构复

2、杂、管理起点高，对物业管理队伍的素质 要求较高。高层综合楼一般设有中央空调系统、上水排水、排污系统、高低压供 电系统，煤气供应系统、电梯系统，有些较为高级的、现代化程度较高的大楼还 设有楼宇自动化系统，通信自动化系统、办公、保安、消防自动化系统。物业管 理公司需要建立一支素质较高的专业人员管理队伍， 运用先进的管理手段、方法, 对大楼各系统进行维护、保养和管理，保证这些系统的正常运转。高层综合楼能 源、动力消耗大，管理服务人员多，管理成本高，收取的物业管理费也高。二、高层综合楼物业管理的原则1、早期介入原则早期介入的作用有三：一是熟悉物业情况；二是参于大楼的工程管理；三是可提出整改意见。2、统

3、一管理原则首先，大楼是一个整体，各系统都是为整个大楼服务的，多头管理势必影响大楼 整体的正常运行；其次，多头管理易造成职责不清，使出现的问题和故障无法及 时解决；第三，多头管理会造成管理死角。因此，高层综合楼应坚持统一管理。3、收费合理原则。这一原则最通俗的说法便是物业管理的收费要与所提供的服务相符。不论如何，物业管理队伍都应采取公平、合理、协调一致的原则。4、依法管理原则。物业管理须坚持依法办事、信守合同、协议、按规章 制度办事的原则。5、经济效益、社会效益和环境效益兼顾的原则。物业管理要通过科学管 理、良好的服务、优美的环境、合理的收费，树立自身的良好形象，增强知名度， 赢得用户和住户的信

4、任。6、公共服务、专项服务和特约服务并重的原则。高层综合楼内有许多不 同性质的住户和用户，各户所需的服务也不尽相同。因此物业管理不仅要做好供 电、供水、供住、用户需要做好专项服务与特约服务，为用户、住户提供最大的 方便。三、高层综合楼物业管理的内容1、房屋建筑主体应有的维修管理。物业管理应定期掌握房屋的基本情况， 对大楼的楼面、楼道等房屋要进行经常的维修、养护和管理，使建筑物保持完好、 整洁和美观。对住户、用户的房屋装修进行严格的监督管理， 使大楼不因装修而 影响寿命和危及他人安全。维持大楼价值，创造增值潜力。2、大楼各系统设备设施的管理。物业管理人员要经常对大楼的供电供水 及排水、电梯、消防

5、、中央空调、公共照明等公用设施进行维护检查，发现问题， 及时处理，保证设备完好的运行状态。3、清洁卫生的管理。清扫保洁人员应全面负责大楼各房屋以及公共场所 的清洁和保洁工作，保持公共部位不被占用，垃圾日产日清。4、绿化管理。绿化人员应对大楼周围及内部的花草树木和景点进行养护 和管理，为用户、住户创造优美整洁舒适的高雅的环境。5、停车场、车辆及交通管理。管理人员要对用户、租户以及外来人员的 车辆进行管理，保证停车场的车辆停放整齐、管理有序，保证车辆安全。6、消防及治安管理。保安人员对大楼及其范围内进行全天候保安值勤， 设立固定保安岗位和流动巡逻岗。 确保用户、住户人身财产安全。监控系统要保 证2

6、4小时值班监控。做好消防器材的维护，对违法违纪行为要及时处理。7、收费管理。要严格按照协议或合同当地物价部门核定的物业管理服务 收费标准，及时、 定期收取租金及管理费用，并接受用户、住户监督。8、全方位服务。物业管理应对用户、住户提供全方位、多层次、有效且经济的服务，使用户、住户更为舒适便利。可开设常规性服务，如：机车船票代 办、办设储蓄所等；委托性服务，如：代住户、用户订送报刊、代订牛奶、代住 户接送儿童、雇佣保姆等；经营性服务，如：开设餐饮、娱乐场所、开设健身房 等。并根据用户、住户需要，提供特约服务。四、当前高层综合楼物业管理需要注意的问题1、产权问题建成的楼房分层、分套或分间出售后，就

7、把整个大楼划分为大小不同的多个产权， 从而出现了以下的特征：一是产权“私”有和楼宇结构的不可分割。高层大楼的 单个产权证书，能真正体现私有份额的主要是建筑平方米， 而分解为单个构件时 其产权属性就被淡化。如某一业主的地板可能是另一业主的天花板，一堵墙可能 为两位业主共有等。二是共有部分只能在价值上分割而难以在实物上分割。因此物业管理公司须协调好各业主的关系，并完善该类法规。2、消防问题高层综合楼的消防问题较为严重，因为，一是通道单一，易被堵塞。特别是消防 通道，一般只有集中的几个，有被占用或被擅自增设铁栅门，增大了灾害疏散的 难度。二是，电梯井具有抽风效应。高楼原本招风，再加象烟囱一样的井道就

8、更 有助于火势蔓延。其三是易燃的装饰材料，只追求美观舒适，而轻视饰材的防火 性能系统。四是外部救灾困难。目前其中许多问题尚待解决。可行措施有：一是必须建立严密规范的消防责任制。 落实任务、明确责任。二是消防人员须熟悉消 防设备设施的部位和性能。对各种消防用具及报警系统须经常检查、试验、保养、 检修和维护，使其处于良好的使用状态。三是消防通道不得占用，须畅通无阻。 四是对用户住户进行消防知识宣传教育，使其掌握消防器材的使用方法。3、治安问题高层综合楼由于具有较多的公共区域， 任何人都可借故在这些公区区域滞留， 而 业主并不十分关心这些区域的使用。特别是用户、住户中许多“鸡犬之声相闻、 老死不相住

9、来”，互不关照，给大楼安全带来不利影响。针对这些情况，保安部 门更需不断加强完善保安工作。一是必须掌握大楼各用户、住户的基本人员情况， 掌握楼内重点要案部位，可装监视器。二是定期检查楼内安全设施，对监控设施 经常进行维修、保养、监控室要 24小时有人监控。三是对停车场、电梯间、通 风口等部位要做到安全防范。四是对大楼实行巡逻制度，特别是对各段不同用途 的楼层设置相应的保安岗。针对各业主互不熟识的现象，物业管理部门还可借鉴 香港这一方面的成功经验，通过物业推动、协调在该物业中进行各类活动的业主 或租客之间的社会人际关系，建立起互惠互利、和睦共处的邻里关系，使房地产 这类贵重资产和高价商品都得以发

10、挥最高的效益。高层综合楼的物业管理高层楼宇的出现，是人类有效利用土地资源的结果。近年来，各种用途 的高层楼宇在全国各地迅速崛起，与此同时，高层楼宇的物业管理问题也不容忽 视地摆在了人们眼前。中国当前许多高层楼宇多为出租出售混合， 具有多种功能 的综合楼，以下我将就高层综合楼楼宇的物业管理问题来谈一谈。、高层综合楼的物业管理特点1、高层综合高度大、层数多，功能复杂，人口稠密，物业管理任务较为 艰巨。高层综合楼宇多包括停车场、商业、餐饮、娱乐健身场所、写字楼、酒店、 公寓、常住流动人口极多。要管理好高层综合楼，确保大楼各部分正常运作，确 保物业和楼内居民的生命财产安全，任务十分艰巨。2、高层综合楼

11、设备多、结构复杂、管理起点高，对物业管理队伍的素质 要求较高。高层综合楼一般设有中央空调系统、上水排水、排污系统、高低压供 电系统，煤气供应系统、电梯系统，有些较为高级的、现代化程度较高的大楼还 设有楼宇自动化系统，通信自动化系统、办公、保安、消防自动化系统。物业管 理公司需要建立一支素质较高的专业人员管理队伍， 运用先进的管理手段、方法, 对大楼各系统进行维护、保养和管理，保证这些系统的正常运转。高层综合楼能 源、动力消耗大，管理服务人员多，管理成本高，收取的物业管理费也高。二、高层综合楼物业管理的原则1、早期介入原则早期介入的作用有三：一是熟悉物业情况；二是参于大楼的工程管理;三是可提出整

12、改意见。2、统一管理原则 首先，大楼是一个整体，各系统都是为整个大楼服务的，多头管理势必影响大楼 整体的正常运行；其次，多头管理易造成职责不清，使出现的问题和故障无法及 时解决；第三，多头管理会造成管理死角。因此，高层综合楼应坚持统一管理。3、收费合理原则。这一原则最通俗的说法便是物业管理的收费要与所提 供的服务相符。不论如何，物业管理队伍都应采取公平、合理、协调一致的原则。4、依法管理原则。物业管理须坚持依法办事、信守合同、协议、按规章 制度办事的原则。5、经济效益、社会效益和环境效益兼顾的原则。物业管理要通过科学管 理、良好的服务、优美的环境、合理的收费，树立自身的良好形象，增强知名度，

13、赢得用户和住户的信任。6、公共服务、专项服务和特约服务并重的原则。高层综合楼内有许多不 同性质的住户和用户，各户所需的服务也不尽相同。因此物业管理不仅要做好供 电、供水、供住、用户需要做好专项服务与特约服务，为用户、住户提供最大的 方便。三、高层综合楼物业管理的内容1、房屋建筑主体应有的维修管理。物业管理应定期掌握房屋的基本情况， 对大楼的楼面、楼道等房屋要进行经常的维修、养护和管理，使建筑物保持完好、 整洁和美观。对住户、用户的房屋装修进行严格的监督管理， 使大楼不因装修而 影响寿命和危及他人安全。维持大楼价值，创造增值潜力。2、大楼各系统设备设施的管理。物业管理人员要经常对大楼的供电供水及

14、排水、电梯、消防、中央空调、公共照明等公用设施进行维护检查，发现问题， 及时处理，保证设备完好的运行状态。3、清洁卫生的管理。清扫保洁人员应全面负责大楼各房屋以及公共场所 的清洁和保洁工作，保持公共部位不被占用，垃圾日产日清。4、绿化管理。绿化人员应对大楼周围及内部的花草树木和景点进行养护 和管理，为用户、住户创造优美整洁舒适的高雅的环境。5、停车场、车辆及交通管理。管理人员要对用户、租户以及外来人员的 车辆进行管理，保证停车场的车辆停放整齐、管理有序，保证车辆安全。6、消防及治安管理。保安人员对大楼及其范围内进行全天候保安值勤， 设立固定保安岗位和流动巡逻岗。 确保用户、住户人身财产安全。监

15、控系统要保 证24小时值班监控。做好消防器材的维护，对违法违纪行为要及时处理。7、收费管理。要严歌按照协议或合同当地物价部门核定的物业管理服务 收费标准，及时、 定期收取租金及管理费用，并接受用户、住户监督。8、全方位服务。物业管理应对用户、住户提供全方位、多层次、有效且 经济的服务，使用户、住户更为舒适便利。可开设常规性服务，如：机车船票代 办、办设储蓄所等；委托性服务，如：代住户、用户订送报刊、代订牛奶、代住 户接送儿童、雇佣保姆等；经营性服务，如：开设餐饮、娱乐场所、开设健身房 等。并根据用户、住户需要，提供特约服务。四、当前高层综合楼物业管理需要注意的问题1、产权问题建成的楼房分层、分

16、套或分间出售后，就把整个大楼划分为大小不同的多个产权， 从而出现了以下的特征：一是产权“私”有和楼宇结构的不可分割。高层大楼的 单个产权证书，能真正体现私有份额的主要是建筑平方米， 而分解为单个构件时 其产权属性就被淡化。如某一业主的地板可能是另一业主的天花板，一堵墙可能 为两位业主共有等。二是共有部分只能在价值上分割而难以在实物上分割。因此物业管理公司须协调好各业主的关系，并完善该类法规。2、消防问题高层综合楼的消防问题较为严重，因为，一是通道单一，易被堵塞。特别是消防 通道，一般只有集中的几个，有被占用或被擅自增设铁栅门，增大了灾害疏散的 难度。二是，电梯井具有抽风效应。高楼原本招风，再加象烟囱一样的井道就更 有助于火势蔓延。其三是易燃的装饰材料，只追求美观舒适，而轻视饰材的防火 性能系统。四是外部救灾困难。目前其中许多问题尚待解