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1、武汉竹叶山中环综合商贸物流园运营总体方案暨招商策划案竹叶山中环综合商贸物流园项目总占地规模为2100亩，一期建筑面积达60万平米，已投资达18亿元， 内设汽车、钢材、副食调料等专业市场和仓储、物流两大配套中心，是一个集交易、展示、 仓储、物流、电子商务、文化、旅游、娱乐、餐饮、酒店等十大功能于一体的现代化综合商贸物流园。实行一体化运行。项目总体分两期开发，竹叶山中环综合商贸物流园一期800亩，目前已整体完工并全面开放运营，商户入驻率达到95%，缔造了武汉商贸行业的一大奇迹；项目占地2100亩，应建成建筑面积达250-300万平方米，总投资超过100亿元；中国武汉中环综合商贸物流园的建设和发展，
2、响应国家促进武汉发展振兴的战略号召，是此战略实施的桥头堡、排头兵，项目以自身的发展和繁荣，助力武汉成为区域性金融中心、物流中心和特大型商贸中心城市加速崛起。目标是打造一个在全国可复制的创意综合商贸物流园，力争能制定全国创意商贸物流园的标准，成为中国乃至世界最具影响力的创意综合商贸物流园之一，成为将武汉三旧改造与湖北文化强省建设有机结合的示范基地，最终成为转变经济发展方式的新特区。吸引众多科技技术和创意企业入驻，园区形成了企业总部、设计、科技技术、文化及传媒、软件、动漫、设计、金融、商贸等产业集聚以及近几万名白领精英人才集聚。并成功举办武汉科学技术交流会、武汉教育博览会、武汉文化旅游产业商贸展览
3、会、武汉特色产品展销会、武汉顶级奢侈品牌发布会、武汉白领丽人评选会、白领人才招聘会等活动。中环综合商贸物流园作为武汉市后发优势的品牌影响力商业地产项目，现阶段基本确定了以商贸交易市场为主体的设计与规划。秉承文化是魂，产业是根，平台是关键的宗旨，打造了知识产权保护平台，科技产品和技术创新展示平台，创新创意产品展示平台，国际商贸交流平台，湖北特色产品展示交易平台，高端生活后勤保障平台等六大平台。为使项目的整体开发综合体获得成功，项目不可分割的有机体，重头戏，最大的利润区和最代表市场形象标志的商业部分，旨在打造武汉首屈一指的现代综合商务商贸物流第一城。园区建成并全面运营后，平均每年将完成交易额300
4、亿元以上，年创税预计10亿元以上，预计入驻竹叶山中环综合商贸物流园的企业及经营商户最终将超过10000家，并能提供20万个以上的创业机会和就业岗位。中国武汉中环综合商贸物流园，最终将竹叶山中环综合商贸物流园打造成为“引领华中、誉满全国” 的集科技技术、高端产品、创意服务、高值商品于现代化综合商贸物流园成功典范。按照我经过成功运作经验总结出的成熟“综合体商贸城”商业模式，整体项目以科学技术和创意的全业态、全产业链综合商品展示交易为核心，辅以现代化的生活配套设施，囊括科学技术交流、科技产品展示、商贸产品交易、仓储物流、品牌会展、星级酒店、写字楼、电子商务、高端住宅、休闲娱乐等功能组团，以综合商品交
5、易为主，贯穿科学技术、制造业全程、从原辅料到成品交易的全产业链式经营业态，囊括家居建材、家俬家具、五金机电、汽摩配、百货小商品、服装服饰、鞋帽箱包、副食茶叶、农资农具、名优土特产、农副产品等业态，品牌会展、仓储物流、中央商务、高端居住组团，从科技-生意-创意生活全方位服务，打造一站式生活聚集地，集群产业科技中心，崛起商贸物流新城。凭借强大的商贸物流运营优势，项目建成后将成为辐射鄂、赣、皖、闽、湘、苏、豫七省，规模最大、业态最全、品种最多、服务配套功能最全的大型现代化商贸物流园区，引领城市财富走向，形成武汉未来的繁华新中心。它的形象树立，品牌塑造，商业规划，商家引进，后期商业运营管理和商铺租销结
6、合等，是项目运营接下来亟待思考解决，并认真执行的关键所在。 第一部分 项目运营总体方案要点 一、项目的宗旨、意义1.在商品流通产业中，批发商业的发达程度是衡量一座城市市场组织化程度的重要尺度之一，也是流通领域不可取代的重要环节。 位于武汉的中环综合商贸物流园规模大、起点高、辐射面广，对于弥补武汉专业市场的区域不平衡，填补武汉商贸批发产业空白、展销当地资源商品、缓解武汉地区的人流紧张局面、维护社会秩序稳定具有重要意义。 二、中环综合商贸物流园运营要点 1. 充分发挥地产与商业相互结合的优势，形成清晰的商业地产盈利模式。鲜明特色和独特个性是企业可持续发展的重要手段，必须在塑造经营特色上寻求新的突破
7、，才能形成自身独有的优势和永恒竞争力。创建武汉文化和创意商品展示，资源集中和高端产业聚集，用四创精神（创业、创意、创新、创价值）武装武汉人的头脑。 2. 商贸文化是活力源泉，市场需求是市场发展的基本动力，那么文化的不断创新与传播才是市场生生不息的火力。 3. 优秀的企业家团队是市场成功的灵魂。优化公司治理结构，采用人才经营战略，培育一支能征善战、敢打硬仗的职业经理人队伍。 4. 连锁经营是现代商城的必由之路，信息化与知识管理手段是连锁经营管理的关键。我们要把“中环综合商贸物流园”做成品牌市场，变产业创意经营为产业经济与资本运营结合的经营模式。成功策略应当是产业资本与金融资本相结合、产业经营与资
8、本经营互动，形成产业经营资本经营的良性循环。 5. 引导入场的企业用高新技术武装产业，创造多元化的文化，不断满足客户个性化需求。现代产业渴求在更高的平台上“华山论剑”。新世纪商业是大市尝大流通、大繁荣的融合、统一。现代商业不仅是商业的统一，更是数量商业和服务商业的统一。适应现代商贸产业急切渴望和呼唤在更大的舞台、更靓的空间、更优的环境、更佳的氛围里华山论剑的市场需求，让国内外的企业在“中环综合商贸物流园”一决伯仲。中环综合商贸物流园的经营策略要点 1. “放水养鱼”政策。“中环综合商贸物流园”的经营策略，是一种双赢的策略，以保证商家在“中环综合商贸物流园”搞经营能得到较高的回报，获得稳定的、持
9、续的发展，反过来又促进市场持续稳定的健康发展，共同把市场做大做强。2. 前期低价格策略，中环综合商贸物流园的价格一定要低于武汉市中心地区、武汉其它地方商城的价格。3. 多变化创新策略。款式新、变化快。4. 经营服务档次不断提高。要吸引一批著名品牌，尽快产生品牌效应。“中环综合商贸物流园”定位在现代化多功能商城，在全方位服务上造人气，聚财气（逐步引入银行联名卡、POS终端、自动查询等多功能系统、IP电话、宽带网、电子大屏幕、商务会室、麦当劳等，以招标方式筹建金融中心、商务中心、信息中心、服务中心等）。基于对中环综合商贸物流园现有各种要素综合平衡和判断，目前拟定位在：在集办公、展示、交易、仓储、物
10、流、批零销售（批发为主、零售为辅）为一体的具有区域优势的现代化专业品牌综合专业市场。这是可行的，是现实的，有前途的。5.首先要不遗余力地“造市”，把“市”包装做大。搭起一个“大舞台”，让企业和经营者去“表演”。创造市场引导市场，力争创建自己的媒体阵地。创建中环综合商贸物流园网站，按照现代物流思想优化业务流程。实现传统的管理模式、经营模式向现代化的管理模式、经营模式的根本转变高频率的信息发射平台商务管理工具产品三维展示技术的应用；编辑简报，定期发布某月中环综合商贸物流园交易前十名品牌等信息；包揽某电视台（或报刊）时段，启动中环综合商贸物流园商情快报（专栏），象天气预报一样，由中环综合商贸物流园人
11、（或专家）点评近期全国商业走势及动向；定期举办武汉市各种大赛等活动。四、中环综合商贸物流园的综合规划要点 综合总体规划 几大商贸城 几大展示馆-生活配套：幼儿园、商务会所、游泳池、医疗诊所、农贸城市、公交车站、汽车客运站、百货城市、酒店、特色餐饮街(咖啡店、酒吧、音乐吧)、古玩艺术街、茶烟酒、娱乐（电玩城、影城、书店、网吧、体育活动中心、培训中心、健身中心、溜冰场、舞厅）。-物流仓储区-停车场业态规划的思路：根据项目本身的建筑形态集体量进行规划根据业态之间的相互补充、影响的因果链进行业态优化根据项目的地段及城市规划特点进行业态组合按市场的规律以及市场调查结果进行业态的选择依据商家的要求及消费者
12、的消费习惯与意识为业态规划基础根据项目的开发运营策略进行总体规划根据商丘市场现有商家的经营情况以及项目的实际状况进行业态调整 业态的整体定位说明 从最底层到最高层依次进行业态整合及优化 目前以一层至三层规划为主，特别是在招商运营方面以此为重点，以提升人气，拉动市场消费，塑造品牌为主，增强消费者的满意，培养消费者购物习惯和忠诚度。发展商做到名义利三收。 第二部分 中环综合商贸物流园招商策略 招商是商业地产收益的实现形式，一个商业地产项目运作成功与否就看是否能按计划成功完成招商目标。因而，对于商业地产商来说，掌握地产商业的招商特点有利于商业地产项目的运作成功。招商的成败关系到项目是否可以顺利开业，
13、优质的主力商户是市场长久发展的中流砥柱。随着商业地产的发展，招商将会扮演很重要的角色。一个商业项目的真正成功是市场日后持续经营的长久旺盛，而统一招商就是为以后经营的畅旺奠定坚实的基石。 要积极地为本项目寻求最佳的盈利模式与整体招商实战策略，力争使本项目实现经济效益、品牌效益与社会效益“三赢”，以及将项目持续做旺，实现盈利的持久化与最大化。目前，武汉的商业地产处于发展的新一轮竞争阶段，在这样一个充满机遇和风险的环境下，本项目必须采用差异化策略，运用与众不同的实战战略与技巧，才能找到最好的出路，在确定与不确定的元素的为啥中才能冲出一条血路，早日达到本项目的招商目标，确保项目的顺利开业。一、招商目标
14、中环综合商贸物流园的招商不只是简单解决商家进场经营的问题，而是挑选优质商家并进行合理的业态安排以促进持续旺场。对于一期已经运营的也必须持续招商，不断的淘汰没有经营业绩或者顾客满意度差的企业商户。.通过前期铺垫工作，确保招商到位，争取达到最大进场率，保证市场的顺利运营，力争项目的招商率达到95%以上。.通过在武汉当地市场及跨地区的招商，进一步提高“中环综合商贸物流园”的知名度，培育市场的美誉度 ，实行全部招商与招租，奠定项目在武汉市场举足轻重的地位。.龙头效应。通过主力商户的进驻，带动小商户的进驻经营，为后续的市场持续走旺带来保障作用，实现高素质的主力商户强势加入，为本项目以后的招商工作提供一个
15、信心的保证。通过项目的招商成功实现，带动投资者对前景的信心和保障，进而推动项目的销售和回款。二、招商对象 在中环综合商贸物流园的招商工作和品牌组织计划中，应充分考虑武汉地区尤其是武汉市区消费者的消费特性、消费能力和消费习惯，用当地一、二线品牌商户带动三、四线商户，吸引一大批影响经营商户，从中选择优质商户，实现良性持久经营，树立中环综合商贸物流园的品牌形象。 招商计划先内后外，即首先去吸引在武汉当地有一定影响力的一线品牌商家和经营大户，然后再到省内吸引有特色的商品和服务项目。辅助商户： 由本地部分的零星商户组成，三、四线商户为主，这部分商家也是本项目很重要的客户群体，同时，它们的加入可以丰富购物要求与乐趣，令项目变得更加多元化。主力商户： 因为项目虽然体量较大，但定位为批发商贸市场，争取直接引进大型的连锁主力店与MALL，并且大型连锁主力商家的面积要求都比较大，对项目的销售有很大的影响。我建议，本项目也可以考虑合作经营或连锁加盟方式与一些没有进驻武汉的或者在武汉有一定知名度又有扩张意向的大型品牌商家合作经营。 项目要以一些比较优惠的策略去引进这类的主力商家，确保对中小型商家的招商更有吸引力。三、商家的引进方式产权经营：直接引进：
