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1、 第一章 项目提要1.1 项目名称XXXX物流园建设工程1.2 承担单位XXXX物流园有限公司1.3 建设地点XX市XX区XX镇XX村1.4 建设性质新建1.5 建设内容及规模本项目总用地面积约为109.17亩（约为72816 m2）。根据项目的建设性质和规划要求，整个园区规划为四大区域。一是仓储区 8744m2(其中包括货仓、集装箱堆场、集装箱拆拼装箱、还箱、增值加工车间、仓库保全等)，集存货、理货、中转、增值加工等服务为一体；二是物流商务中心6673 m2（其中包括办公服务区、调度室、交易大厅、交易中心、附属配套区、电子通讯卫星设备跟踪系统设备室等），主要有物流信息服务功能、商务办公功能、
2、物业后勤服务功能，物流科技网络管理系统等；三是货运车辆运输管理区 15000m2(其中包括停车场,车辆及设备维修中心,车辆进出入管理房等),设置车位86 个，全路面使用钢混结构，满足进出车辆的要求，减轻周边货运车辆停放压力，为货运车辆的进出安全和维修保养提供便利。通道出入卡25m2，配置符合监管要求的卡口设备，并配套建设市场信息系统；四是物流园配套消防等区域6500 m2 （其中包括景观绿化、园区道路、消防设备、给排水系统、围墙、生活污水处理系统和室外设施等），主体工程与环境保护、安全和工业卫生同时考虑、减少污染，计划投资200万引进先进的生活污水处理系统，消除工厂生产对环境和职工的危害。项目
3、建成后，年交易量可达18万吨。1.6 建设期限2012年 12月2014 年4 月1.7 总投资及资金筹措本项目总投资7800万元，其中：工程费用4680万元，工程建设其他费用1400万元，预备费用1000万元，专项费用720万元。其资金筹措方式为：自有资金。1.8 项目效益现代物流是一个多元发展的复合型新兴产业，是一个生产性的服务行业，加快发展现代物流业，建设现代物流中心，对提速XX新型城市化进程，推动产业、物流、商贸三大中心全面繁荣具有重大的现实意义。项目通过运用全新现代服务业管理信息理念，对货运物流过程进行多要素的计划、实施和控制，将运输、仓储、整理、配送、信息等环节有机结合，形成完整的
4、供应链，从而为用户提供高效率、多功能、一体化综合性服务，有利于产销信息和市场信息的沟通，促使生产企业提高产品质量，调整产品结构，增加名优和适销产品的生产供应，对于建立、健全和完善以市场为导向、规范交易、公平竞争的物资流通体制具有积极的促进作用。从XX物流产业现状上看，随着现代流通业的发展，XX地区也迫切需要提供现代物流服务。如商业布局的变化对物流提出了新的需求；商业物流逐步社会化，需要第三方物流服务；区域产品的特色化及农村流通体制改革的全面推广，加速物流行业的专业化进程；新型网络商业的发展，对物流水平提出了更高要求；地理位置和功能需要加快物流建设。我司正是针对市场需求，抢抓机遇，进行物流建设，
5、从而反向推动一、二、三产业平衡快速发展。1.9 主要技术指标主要技术经济指标表序号指标名称单 位指 标备 注1总规模万吨18年交易量2用地面积亩109.17折合约72816m23总建筑面积 m236917以实际为准其中 仓储区 m28744含仓库、理货区、增值加工车间、保全物流商务中心区m26673含办公服务区、调度室、交易大厅、交易中心、附属配套区、电子通讯卫星设备、跟踪系统设备室货运车辆管理区m215000停车场,车辆及设备维修中心,车辆进出入管理房物流园需求配套区 m26500景观绿化、园区道路、消防设备、给排水系统、围墙、生活污水处理系统和室外设施4项目总投资 万元78005投资利润率
6、 %22.466投资利税率 %27.157财务内部收益率 %22.20所得税前投资回收期 年6所得税前财务净现值 元5612所得税前8财务内部收益率 %17.35所得税后投资回收期 年6.86所得税后财务净现值 元4012所得税后9盈亏平衡点 %59.75第二章 项目建设的必要性和可行性2.1 项目由来现代物流的发展是经济发展到一定阶段的产物，特别是工业化社会对通过资源、劳动生产率获取利益的能力和潜力得到极大挖掘后，对流通环节利益的获得既有动力，也是现实的途径。从现代物流发展的规律分析，其发展的推动因素主要来自于企业发展战略的改变、企业物流能力的培养需要、物流新技术的应用和物流服务的专业化分工
7、与协作等几个方面。在经济发达国家和部分经济发展水平较高的发展中国家和地区，企业除注重技术、产品、市场和客户开发能力的培植外，更为注重维持稳定而有效的供应链、使产品的服务更贴近用户、建立即时供应系统、实现零库存等物流战略的建立。当前，物流业已成为世界现代流通领域的重要组成部分，也是加快城市经济循环，提高流通效益的重要环节。近些年，XX市物流产业随着流通产业稳定持续的快速发展，规模、特色日渐增强，作用、需求更加显现。但物流产业在现代化水平与科学的规划、管理等方面还存在着很大的不足。从稳定一产，推动二产、促进三产的角度上看，从打造区域商贸中心、第一方阵率先崛起、真正融入长三角城市群建设的角度上看，物
8、流产业的快速跟进直至率先发展具有重要的地位和特殊作用。 与以上因素，我公司利用现有的优势，进一步完善自身的物流体系，拟在XX市XX区XX镇XX村建设物流园，完善基础设施及服务功能，并配套建设信息系统系统，建成一个具有现代化配套设施，集交易、配送、信息、服务为一体的专业化仓储和物流基地，对于建立、健全和完善以市场为导向、规范交易、公平竞争的物资流通体制具有积极的促进作用。2.2 项目建设的必要性(1)项目建设是引导和转化某市潜在物流需求的需要物流活动作为一种经济活动，需要在供、需两个方面不断地相互适应、相互满足。虽然XX市及其区域内当前存在着巨大的物流需求，但相当的物流需求是一种低水平的物流需求
9、，表现为相当部分传统商业企业与生产企业仍保持着以自我为中心、“大而全”、“小而全”的传统经营组织模式，尚未认识到通过联合规划与作业，形成高度整合的供应链体系改善目前的生产供应与产品销售；企业在生产、销售的经营活动过程中对建立在供应链管理基础上的跨企业、跨行业的联合重视不够，在推行各自的技术标准。管理标准、工作标准时尚未意识到建立共同的物流标准的重要性，真正意义上的物流需求难以形成。随着XX市整体经济的发展，这种初步意义上的物流需求将必然向现代高水平的物流需求转化，在这一转化的进程中，提高XX市在物流服务供给能力方面的水平是至关重要的。本项目建成后将有力地加强现有铁、公、水、航的设施衔接以及交通
10、运输设施与库、场设施的衔接，使现有物流资源得以合理整合，基础设施及其技术装备的运作水平得以提高。 (2)项目建设是支持有效的物流市场机制建立的需要物流的市场化与经济发展的市场化程度直接相关，同时也与市场开放、管制相关联。有效的物流市场机制建立要求市场更加开放，管制更加合理和科学，物流活动具有网络化的特点，物流中心只是其网络上的一个结点，需要网络上各个结点之间相互开放彼此的物流服务市场，便于企业在较大的市场范围内进行兼并、重组以资本运作为手段的企业经营网络建设，并为开展网络化物流经营活动提供与商流相适应的高效物流服务。同时，物流服务活动存在着一系列委托与被委托。代理与被代理的关系。服务的无形化特
11、点、各种复杂的费率协商、服务的标准和衔接、物权的转移、控制和结算的主体等，往往涉及多个方面，需要强有力的制度保障和执行机制，包括市场准入与汰出机制、市场保障机制及商业信用机制等等。建立集中服务运作的物流园区，可在一定程度上为改善信用体系的欠缺，降低物流交易成本和提高物流服务效率提供有益的尝试与实践，有助于改善当前商业信用不健全的情况，支持和强化货主对物流服务需求的积极态度，减少自营物流，扩大物流服务的市场需求不足。因此，XXXX物流园的建设与运营，对XX市与省内和周边重要的经济中心城市实现市场管制的合理化和科学化，建立良好的市场秩序，形成对物流服务企业活动的良性规范与积极引导，具有十分积极和现
12、实的意义。(3)项目建设是促进区域经济发展的需要物流业发展程度已成为衡量一个国家、地区综合国力和现代化程度的重要标志，发展物流业是推进城市工业化、城市化、市场化和国际化进程，进而提升综合实力和国际竞争力的重要举措。物流业是不断启动市场，促进需求、消费，推动国家经济增长的重要动力，加快发展物流业，有助于降低物流成本，提高物流效率；有助于推动比较优势转化为竞争优势；有助于改善发展环境，满足社会多样化的服务需求；有助于实现集约式发展，提高经济竞争能力和人民生活质量。项目的建设，对提高城市经济运行效率及城市在经济区域的地位和作用具有积极的意义，可促进XX市现代物流的发展和物流产业的培育，从而产生新的经
13、济增长点，为经济的可持续发展提供新的产业成长支持，为XX提高经济发展水平创造良好的产业布局与发展环境。2.3 项目建设的可行性 本报告主要以下列文件和基本资料为编制依据：(1)国务院关于促进流通业发展的若干意见（国发200519号）；(2)物流业调整与振兴计划（国发（2009）8号）；(3)XX市城市商业网点规划；(4)国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数；(5)全国物流标准2005-2011；(6)其他有关的规程、规范、标准及项目的有关基础资料。2.3.2 编制范围(1)通过对项目拟建地区经济发展和市场现状等进行调查，论证项目建设的必要性及有利条件。(2)确定项目选址用地与总平面规划
14、。(3)通过调查和测算分析，确定项目建设规模和工程技术初步方案。(4)估算项目总投资，提出资金来源与筹措方案，拟定投资计划和实施进度安排建议。(5)定性分析项目的经济效益和社会效益。(6)从技术、经济、环保、社会等各方面论证项目建设的必要性，经济上的合理性和技术上的可行性，提出研究结论和建议。2.3.3 项目建设的优势分析1、XX市政府有关部门大力推动物流发展在国家层面上，2004年国家发改委等九部委出台关于促进我国现代物流发展的意见。根据意见的要求，由国家发改委牵头，商务部等13个政府部门和中国物流与采购联合会、中国交通运输协会，组成了“全国现代物流工作部际联席会议”。此举标志着我国推动物流
15、发展的综合协调机制在中央政府层面开始形成。同时还出台了取消国际货代企业经营资格审批、扩大设立保税物流基地、降低车辆通行费收费标准、启用新版联运发票、放宽国内航空货运市场准入门槛、允许跨国采购集团以独资形式开展出口业务等举措。2004年7月中华人民共和国道路运输条例开始实施，全国各地全面开展了联合“治超”工作。这一系列文件的出台和工作的开展，大大促进了我国现代物流业的发展。 2XX物流市场需求迅速增长目前XX市工业和商业企业，为了节约时间，降低产品的物流成本，提升企业在市场竞争中的活力，有较高的物流服务要求；一些出口产品企业，对XX港集装箱发展、水铁联运、公铁联运希望有更大的空间；石油化工、煤炭、冶金、水泥等的运量和中转量占XX市货运量的绝大部分，是未来物流发展的基础；XX及周边市县的百货及小商品的批发，也为物流自身提供了良好的环境。从XX市的地理区位优势、交通优势及物流技术条件（运输工具、仓储技术等）分析，只有通过对现有设施、
