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1、福 建 美 茵 房 地 产 开 发 有 限 公司美茵 财务 字 （2014）第002号 签发人：何梦翰-“营改增”前应对策略及规范目前国家税务总局在全国范围内逐步推广“营改增”（原交营业税，现改征增值税）政策，部分现代服务业（交通运输业，研发与技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、有形动产租赁服务、鉴证咨询服务），广播影视服务、邮政电信业、铁路运输业已实行此政策，不动产（房地产行业）转让、建筑、金融、生活服务业等行业将在2015年12月31日前全面推广，其中房地产行业预计2015年7月1日开始执行，最迟不超过2015年12月31日。下面根据国家税法，并结合本公司实际情况提出一些建
2、议与规范，与同仁一起分享：一、 基本知识1. 增值税是对增值的部分纳税（不存在重复缴税）。营业税是对交易额全额缴税（存在重复缴税）。根据目前现状，预测房地产行业增值税税率11%或17%，因增值税是价外税，需把交易额（含税销售额）分解为不含税金额与增值税税额，以下举例说明：某项目房地产交易额（含税销售额）1000万元，成本费用800万元（其中取得增值税专用发票700万元），增值税税率17%， 营改增前 应交营业税=1000万元5%=50万元 营改增后 增值税销项税额=【含税销售额/（1+增值税税率）】增值税税率=【（含税1000）/（1+17%）】17%=145.3万元增值税进项税额=【含税购进
3、额/（1+增值税税率）】增值税税率=【（含税700）/（1+17%）】17%=101.71万元（备注：购进货物或接受劳务按不同行业增值税税率，有3%、6%、11%、13%、17%税率，现暂按17%税率计算）应交增值税=增值税销项税额-增值税进项税额=145.3-101.71=43.59万元若上述案例：取得增值税专用发票改为500万元，其他条件不变，则 营改增后 增值税进项税额=【（含税500）/（1+17%）】17%=72.65万元应交增值税=增值税销项税额-增值税进项税额=145.3-72.65=72.65万元由此可见：在销售额一定的条件下，进项发票越少，应交增值税越多。2. 届时房地产公司
4、销售不动产需开具发票给客户（收取预售款也视同销售）；本公司支付设计费、建筑安装工程款、广告款等费用前，需要供应商提供增值税专用发票，进行增值税销项税额抵扣。3.增值税专用发票的辨认 供应商必须是增值税一般纳税人（对方税务登记证副本上盖有国家税务局增值税一般纳税人资质章），发票上头标明 “ 省（市）增值税专用发票”，右上角有密码区，供应商提供二联给我司，一联是发票联、一联是抵扣联。票面上体现金额、税额，加盖对方公司发票专用章。而增值税普通发票的票样是: 发票上头标明 “省（市）增值税普通发票”，供应商只提供一联（发票联）给我司，其他地方都与增值税专用发票一样。4.只有取得增值税专用发票，税务机关
5、才允许企业进行抵扣，白条、收据、普通发票等不合规票据不允许抵扣增值税，同时白条、收据、送货单、提货单等非正规发票不允许抵扣企业所得税 。因此公司业务员与供应商签订合同（或交易）时，需找能够开具增值税专用发票、且价格信誉有优势的供应商合作，原则上对方必须提供增值税专用发票（因本公司楼面地价低，需要大量发票冲抵）；若公司有些小项目必须与小规模纳税人合作，且金额较小，就让对方到当地国税局代开增值税专用发票；若某些项目对方不能提供增值税专用发票，需说明不开票理由，同时小金额由总经理审批、大金额由董事长加批。二、 应对策略1. 现在是2014年11月，距离预计营改增时间(2014年7月1日)七个多月，公
6、司业务量最大的是建安工程款、广告费、设计费、推广费，建议找能够开具增值税专用发票、且价格信誉有优势的供应商合作，签合同时预付款尽量延后（营改增时间之后），对方开具发票也顺延提供；若必须在实施“营改增” 前支付款项，那对方就先开具收款收据，并在收据上注明于某年某月某日（营改增时间）后换取增值税专用发票，收据上加盖供应商公章。2. 按销售额大小，纳税人分为一般纳税人与小规模纳税人。一般纳税人能够开具增值税专用发票和增值税普通发票；小规模纳税人开具增值税普通发票（若客户需要增值税专用发票，需到当地国税局代开，且增值税税率仅为3%），因增值税抵扣税率低，尽量不与小规模纳税人合作。同时无论何种情况，坚决不接受供应商提供的增值税普通发票，因该种发票我司不能抵扣销项税额。3.纳税筹划事宜牵涉到公司整体利益，财务部将进一步与相关部门（工程部、营销部、招商部等部门）沟通，节约税收成本，降低税负，实现企业经济利益的最大化，取得战果辉煌的经济效益和社会效益。
