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1、 房地产经纪职业导论 第一章 房地产概述 第一节 房地产经纪的含义与分类一 房地产经纪的含义（一）经纪的含义 经纪是指自然人、法人和其他经济组织通过居间、代理、行纪等服务方式，促成委托人与他人的交易，并向委托人收取佣金的中介服务。 经纪服务最重要的方式有居间、代理、行纪三种。 居间是指经纪人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并向委托人收取佣金的经纪行为。其特点是：经纪人在成功撮合交易之前与委托人一般没有明确的法律关系。代理是指：经纪人在受托权限内，与委托人的名义于第三方进行交易，并由委托人承担相应的法律责任的经济行为。代理活动中产生的权利和责任由委托人承担，经纪
2、人只收取委托人的佣金。行纪：是指经纪人搜委托人委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的经济行为。行纪有两个特征：一是经委托人同意，或双方事先约定，经纪人可以以低于（或高于）委托人指定的价格买进或卖出，并因此增加自己的报酬；二是除非委托人不同意，对具有市场定价的商品，经纪人可以自己做Wie买受人或者卖出人。按经济活动服务市场不同，可将经纪人分为：房地产经纪人、保险经纪人、证券经纪人、期货经纪人、演艺经纪人、体育经纪人、农产品经纪人等。（二）房地产经纪的含义房地产经纪、是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。房地产经
3、济属于房地产中介服务活动，又称“房地产经纪服务”。房地产经纪服务的委托人包括房地产出卖人、出租人、购买人和承租人。从事房地产经济活动具有特殊性。从事房地产经纪活动的机构具备相应的资质和条件。房地产经纪活动的主体指经工商部门注册并在经设管理部门备案的房地产经纪机构和取得房地产经纪专业人员职业资格并经登记的房地产经纪人员。房地产拍卖。及商品拍卖机构形式代理委托人与他人达成房地产交易的一种中介服务，因其活动主体原因，目前我国法律框架下并不属于房地产经纪的范畴。房地产经纪机构和个人还常向委托人提供代办贷款、代办房地产登记等房地产经纪有那身服务。房地产经纪是一种市场化的有偿服务。房地产经纪的主要方式是房
4、地产居间和房地产代理。（三） 相关概念辨析1、 经纪与中介中介服务根据其发挥作用的方向和途径可以分为以下三类：第一类，为交易的顺利进行提供关于交易标的品质、技术或其他综合信息活动。第二类、为交易的顺利进行提供关于买方或买方信息的活动。第三类，直接代理交易的一方完成交易具体程序的活动。“经纪”旧时也成“掮客”、“牙商”。经纪是“中介”中的一种特定活动，其活动成果以是否成交来体现，因此，其其服务收入的基本形式试用金。委托人支付佣金的义务以经济合同所约定的交易达成前提。 佣金是经纪服务委托人对经纪服务提供方所付出的劳动时间、花费的资金和承担的风险的总回报。信息费是卖出信息商品的销售收入。佣金是对经纪
5、人提供的经纪服务的报酬，这种服务是经纪人为了满足委托人与第三方达成交易的具体目的。2、经纪与代理、居间代理是西方国家经济活动的重要方式。目前中国居间仍是一种主要的经济活动防方式。3、 经纪与行纪、经销、包销经销活动的主体直接参与交易，对交易标的具有所有权，经济活动的主题获得的是作为经纪服务报酬的佣金，而经销活动的主体获得的却是买进价格和卖出价格之间的差额。行纪主体不用有交易标的。二、 房地产经纪的分类经纪可分为居间、代理、行纪，行纪并不适合房地产房地产就服务方式分类，主要分为房地产居间与房地产代理。（一）房地产居间居间可分为指示居间和媒介居间。（二） 房地产代理房地产地代理是指房地产经纪机构与
6、房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，与委托人的名义与第三人进行地产交易，并向委托人收取佣金的经纪行为。在房地产代理业务中，房地产经纪机构只能接受一方委托人的委托代理事务，同时也只能收取一方的佣金。民事代理可分为法定代理、指定代理、委托代理。房地产经纪机构及其人员的代理行为受经纪服务合同规定的代理权限限制，合同未规定的内容，代理人无权处理。房地产经纪代理客户与第三方进行房地产交易行为，不同于一般的民事代理，而是一种商事代理行为。房地产代理必须签订书面合同。 第二节 房地产经纪的特性一、 经纪的特性活动中体的专业性；活动地位的中介行；活动内容的服务型；活动收入的后验性二、 房地产经纪的特性活
7、动范围的地域性；活动后果的社会性第三节 房地产经纪的作用一、房地产经纪的必要性（一） 房地产的特殊性决定房地产经纪必不可好房地产经济活动的主体，不需要像一般商品上经销商那样购置大量商品存货，而是主要通过专业人员的经济服务，来促进房地产交易，因而使得房地产流通能以比较经济的方式运行。（二） 房地产交易的复杂性决定房地产经纪必不可少（三） 房地产信息的不对称性决定房地产经必不可少二、 房地产经纪的作用降低交易成本，提高交易效率；规范交易行为，保障交易安全；促进交易公平，维护合法权益第四节 房地产经济的产生与发展一、 房地产经纪的产生与历史沿革汉代有了对房地产经纪人的专业称为“驵侩”唐代专事田宅交易
8、的经纪人开始被称为“庄宅牙人”后周时期优了政府发放牙贴的官牙人，并出现了牙人的同业组织-牙行。元代大量存在从事房屋买卖说合的中介，他们被称为“房牙”。明清时期，牙行是世袭的，由官府“例给官贴”，方可营业，官贴每五年编审一次1840年鸦片战争以后，房地产掮客也应运而生，房地产掮客分为挂牌掮客和流动掮客。（二） 房地产经纪业发展的历史进程2011年4月1日，有住房和城市建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部共同发布的房地产经济管理办法正式实施。2012撵月，人力资源和社会保障部发布关于清理规范职业资格第一批公告，将房地产经纪人资格证归入职业水平评价类职业资格。二、 房地产行业的发展现状
9、（一） 房地产经纪行业的地位房地产业分为五类：房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、自有房地产经营活动及其他房地产活动。房地产经纪业属于不动产业。三、 房地产经纪业的发展展望1、 信息整合、开发与利用能级大大提高，业务领域向高附加值服务延展2、 行业知识和技术密集程度提高，专业化分工向纵深发展3、 以互联网为依托的新型房地产经纪业态发展迅速第二章 房地产经纪专业人员第一节 房地产经济专业人员职业资格一、 房地产经纪专业人员职业资格的内涵我国的房地产经纪专业人员职业资格分为房地产经纪人协理、房地产经纪人和高级房那个地产经纪人。房地产经纪专业人员职业资格制度的政策制度制定有人力资源社会保障部、
10、住房和城市建设部共同负责，两部按职责分工对房地产经纪人专业人员职业资格制度的实施进行指导、监督和检查房地产经纪专业人员执业资格的评价与管理工作有中国房地产评估师与房地产经纪人学会具体承担。人力资源社会保障部、住房和城市建设部制定了房地产经纪人职业资格制度暂行规定和房地产经纪人职业资格考试实施办法房地产经纪专业人员职业资格是指，由人力资源社会保障部和住房城乡建设部指定的专业水平的评价组织进行评价，表明具有相应职业能力。可从事相应级别房地产经济组焊也岗位工作的职业资格，包括房地产经纪人职业资格、房地产经纪人协理职业资格和高级房地产经纪人职业资格。二、 房地产经纪专业人员职业资格考试（一） 考试组织
11、（二） 房地产经纪人协理、房地产经纪人职业资格实施全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度，原则上每年举办一次考试。房地产经纪人职业资格考试设房地产交易制度政策、房地产经纪职业导论、房地产专业基础房地产经纪业务操作四科。（三） 房地产经纪人员职业资格证书中国房地产评估师与房地产经纪人学会用印的相应级别中华人民共和国房地产经纪人职业资格证书，该证书全国范围内有效。三、 房地产经纪专业人员职业资格互认中国港澳台地区和国外房地产经纪人员通过资格互认，也可以取得中国房地产经纪人职业资格。首批内地房地产经纪人申请香港地产代理资格的条件为：（1） 申请人为中华人民共和国公民（内地）（2） 取得房地产经纪
12、人执业资格并经登记（3） 申请人为中国房地产评估师与房地产经纪人学会会员（4） 申请人从事房地产经纪业务不少于2年；或为房地产中介机构负责人；或为大学房地产方面的教授、副教授。（5） 申请人关心房地产经纪行业发展，具有良好的职业道德，无犯罪记录，信用档案中无不良记录。四、 房地产经济专业人员职业资格登记房地产经纪专业人员资格证书实施登记服务制度，登记服务的具体工作由中国房地产评估师与房地产经纪人学会负责。未经房地产经纪学会登记人员，不得以房地产经济专业人员名义从事房地产经济活动，不得在房地产经纪服务合同上签名。中国房地产评估师与房地产经纪人学会定期向社会公布房地产经纪专业人员证书的登记情况，建
13、立持证人员的诚信档案，并为用人单位提供取得房地产经纪专业人员资格证书的信息查询服务。五、 房地产经纪人员继续教育取得房地产经纪专业人员资格证人员，应当按照国家专业技术人员继续教育及房地产经纪行业管理的有关规定，参加继续教育，不断更新专业知识，提高职业素质和业务能力。“再次注册者”需提供接收继续教育和参加业务培训证明。房地产经纪人继续教育分为三方面：一是参加继续教育培训。二是参加相关活动。三是撰写发表房地产经纪专业文章规定专业技术人员参加教育的时间每年不少于90学时。第二节 房地产经纪人权利和义务一、 房地产经纪人的权利1、 依法发起设立房地产经纪机构的权力房地产经纪人有权依照公司法、合伙企业法
14、及城市房地产管理法的法律设立房地产机构。2、 受聘于房地产经纪机构，担任相关岗位职务的权利3、 执行房地产经纪业务的权力4、 在经办业务的房地产经纪服务合同等业务文书上签名的权力5、 要求委托人提供与交易相关的资料的权利6、 拒绝执行受聘机构或者委托人发出的违法指令的权利7、 会的合理报酬的权利8、 依法享有的其他权利二、 房地产经纪人的义务1、 依照法律、法规、规章、行业管理规定和业务规范，恪守职业道德的义务2、 不得同时受聘于两个或两个以上房地产经纪机构执行业务的义务3、 依法维护当事人的合法权益的义务4、 向委托人披露相关信息的义务5、 为委托人保守个人隐私及商业秘密的义务6、 接收继续
15、教育，不断提高业务水平的义务7、 不得进行不正当竞争的义务8、 接受住房和城乡建设（房地产）行政主管部门和政府相关部门的监督和检查的义务。9、 指导房地产经纪协理进行房地产经纪业务。第三节 房地产经纪人的职业素养与职业技能一、 房地产经纪人的职业素养（一） 房地产经纪人的知识结构1人文和心理知识2相关专业知识 3房地产经纪专业知识（二） 房地产经纪人的心理素质1、 自知、自信 2、乐观、开朗。 3、积极、主动。4、坚韧、奋进二、 房地产经纪人员的职业技能收集信息的技能；产品分析技能；市场分析的技能；人际沟通的技能；供需搭配的技能；议价谈判的技能；促成交易的技能房地产经纪人应能够准确判断客户犹豫的真正原和成交条件是否成熟，如果成交条件已经成熟则能灵活采用有关方法来消除客户疑虑，从而使交易达成。第四节 房地产经纪人的职业道德与职业责任一、 房地产经纪人员职业
