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1、利率对房价影响的实证研究利率对房价影响的实证研究目录1.选题背景42.研究的目的和意义52.1 论文的研究目的52.1.1实现房地产市场稳定高效的发展52.1.2为国家宏观调控提供依据62.2 论文的研究意义63.利率对房价影响的国内外研究现状73.1.国外的研究现状83.2国内研究现状103.2.1基于货币政策的利率对房价影响的研究现状114.利率对房价影响的研究中存在的问题125.研究的思路与方法13参考文献：141.选题背景我国的房地产市场，从1998年12月31日开始实行住房的市场化改革，自此房地产改革进入全面深化和实质性运作阶段。房地产业是一个资金密集型产业，商业银行不仅在很大程度上
2、支持着房地产业的开发，同时也为广大的房屋购买者提供购房贷款。尤其是在最近几年，房地产业的发展越来越狂热的情况下，银行资金更是成为支撑房地产业的重要力量。在这样的经济背景下，作为调节资金供求杠杆的利率的不断调整必定会给整个房地产市场带来一定的影响【1】。利率(包括各种银行存贷款利率、中央银行再贴现率等)作为借贷资金的价格，是调节经济的重要手段之一。利率在房地产经济系统中是一个外生变量，取决于经济系统之外的因素【2】。利率具有很多的特殊性，与税收、价格、信贷等其他的经济杠杆相比，利率杠杆具有间接性、有偿性、灵活性的特点。由于利率的杠杆作用比较灵活，对经济的调节作用也比较强，因此更适用于市场经济的调
3、节，在房价的经济波动中起着特殊的传导作用。利率政策的错误选择会对房地产市场产生巨大的影响。美国2007年以来爆发的次级抵押贷款危机就是这方面的一个严重教训。美联储在911事件之后为振兴经济而采取的低利率政策催生了美国房地产的泡沫，大量美国居民甚至是信用水平达不到标准的次级贷款者使用贷款购房【3】。而2006年以来，随着美国房屋价格持续下跌及美联储不断调高利率，导致贷款人的还款压力迅速增大，次级房贷违约率不断上升【4】。进入2007年后，美国次级房贷市场的形势继续恶化，从而引发了影响全球经济发展的次贷危机【5】。而我国近年来为了调控宏观经济，不断地使用利率政策作为工具。2002年2月21日，央行
4、曾经下调贷款利率，一年期贷款利率自5.85%下调至5.31%。之后从2004年10月29日，一年期贷款利率再次上调至5.58%，自此中国开始进入新的利率上调周期【6】。2007年一年时间，为了贯彻从紧的货币政策，防止经济增长由偏快转为过热，防止物价由结构性上涨演变为明显的通货膨胀，央行更是六次上调金融机构人民币存贷款利率。直至2008年9月16日，为了应对经济形势的变化，解决当前经济运行中存在的突出问题，保持国民经济平稳较快持续发展，中国人民银行决定下调人民币贷款基准利率和中小金融机构人民币存款准备金率0.27个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整【7】。央行
5、频繁的变动利率政策的方向必然会对资金密集型的房地产行业产生巨大的影响【8】。利率的变动对房地产行业的影响是方方面面的，比如对房地产行业主体房地产公司、开发商、购房消费者的影响；对房地产价格，对房地产行业中的投机者，对整个国家居民生活模式的影响等【9】。房地产具有消费品、投资品双重属性，同时具有明显的稀缺性，这决定了从长期看房价必须以一定的幅度上涨，利率对长期社会最优，同时也是可持续的房价涨幅起着决定性作用，政府应该维持房价的稳定上涨，必须注意涨幅的可持续性【10】。因此，以我国现阶段的经济形势来看研究利率与房地产价格之间的关系有重要的意义，非常值得研究。而且，21世纪是城市的世纪，中国城市的飞
6、速发展吸引着全世界的目光，我国目前已经进入城市化加速时期，国际上有人将这一进程比喻为“急剧城市化的快车道” 【11】。从20世纪90年代开始，我国城市化就开始加速。在整个90年代，我国城市人口占总人口的比例在以年均1个百分点的速度提高，这就意味着每年约有1000万的农村人口涌进城市，这给房地产业带来刚性需求，促进了房地产业的发展；同时，房地产的发展带动前向和后向关联产业的发展，推进了城市化过程【12】。我国实行的是有限弹性的固定利率制度, 中国人民银行根据市场走势决定利率涨幅, 使得市场利率呈现间断变化, 但我国银行间拆借业务发展较快, 拆借利率市场化程度高【13】。另外,1994 年汇率并轨
7、以后, 我国实行以市场供求为基础的、有管理的浮动汇率制度。为缓解人民币升值的压力, 2005 年 7 月 21 日起, 我国开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度【14】。2.研究的目的和意义2.1 论文的研究目的2.1.1实现房地产市场稳定高效的发展本世纪初以美国为代表的全球股票市场互联网泡沫的崩溃，使得许多发达国家的政府、央行和学界都十分担心因为股市的灾难，造成居民个人资产价值剧烈贬值，人们的生活消费支出会大大萎缩，致使整个经济陷入沉重衰退而难以自拔15。正当美国和欧洲各地很多学者开始争论为什么股市暴跌没有拖累居民消费支出时，美国联邦储备委员会前主席格林斯潘
8、提出，股市暴跌没有拖累消费，因为房价涨了，房地产价格急剧上涨带来的财富效应十分强劲，足以抵消股市崩溃对人们消费的负面影响还有余。1990 年至 2006 年之间，除了日本和德国由于受各自的 1990 年代初房地产泡沫破灭所累之外，世界上各主要国家的房价基本都处于上升通道，尤其在 1997 年以来不约而同地出现了不同程度的大幅上涨。有研究报告指出，OECD 国家在 2000 年至 2006 年之间平均房价上涨了 42%，无论从房价同时在上涨的国家数目，还是从上涨的幅度和持续时间来看，这轮全球房价热潮都是世界经济发展史上空前的【16】。2.1.2为国家宏观调控提供依据伴随着房地产价格持续快速的上涨
9、，房地产价格也成为我国社会各界广泛和普通关注的热点问题，围绕我国房地产是否存在泡沫、泡沫的大小以及房价上涨的原因的争论是热火朝天【17】。房地产作为家庭和企业普遍持有的资产，作为家庭和社会财富的重要组成部分，房价上涨引起房地产财富存量迅速增加，对家庭消费和企业投资的影响，进而对宏观经济产生的冲击越来越广泛。然而，房地产价格上涨是如何影响消费和投资，进而影响宏观经济，其作用机制并没有全部为我们所知晓，其影响程度和大小并没有一致的、公认的结论【18】。这与现阶段我国房地产业迅猛发展，各地房价高涨的现实背景，及我国政府为实现房地产业健康发展，经济持续增长及金融稳定而进行有效宏观调控的新的现实需求不相
10、适应19。房地产不仅是一种重要的、能够直接用于生产和消费的物质财富，是家庭和社会财富的重要组成部分，并且，由于房地产与其它众多产业的关联性，房地产投资在国民经济中有重要地位。所以，房地产价格波动导致房地产财富的增减变动，不仅会影响到居民消费，对房地产投资和其它相关产业的投资也会产生具大的影响20。更重要的是，房地产作为银行信贷重要的抵押品，以及房地产业的资金密集性，其价格波动带动房地产抵押价值变动，将会直接影响信贷规模，进而对金融稳定产生影响21。2.2 论文的研究意义由于央行频繁的调动利率政策的方向，这必然会对资金密集型的房地产行业产生巨大的影响。因此，对于中国现阶段的经济形势来说研究利率与
11、房地产价格关系有重要的意义22。不同经济学派对利率机制的作用认识有很大的差别。凯恩斯学派基本上肯定利率的作用，认为中央银行能够通过利率变动影响投资和消费，只有在经济萧条时期，利率机制的作用才受到抑制【23】。货币主义对于利率机制的作用基本上持否定的态度，而理性预期学派对于利率机制则完全持否定的态度。泰勒通过对美国、加拿大以及英国等货币政策实际效果的研究发现，在各种影响物价水平和经济增长率的因素中，真实利率是唯一能够与物价和经济增长保持长期稳定相关关系的变量。因此，他们认为真实利率应当成为中央银行的主要操作工具【24】。“泰勒规则”假定经济中存在着一个“真实”的均衡利率，在该利率水平上，就业和物
12、价均保持在由其自然率决定的合理水平上25。在这里，均衡利率是指名义利率减去预期通货膨胀率，通货膨胀率是指由泰勒定义的购买力增长率，该购买力的增长率不仅与市场物价上涨率有关，而且与公众持有的金融资产的财富效应有关。不少经济学家认为，遵循“泰勒规则”行事，就会使国民经济运行保持在一个稳定且持续增长的理想状态中26。我国自 1998 年住房分配体制改革以来，房地产业已经成长为国民经济中的重要支柱产业之一，房地产问题也已经成为中国经济界最热点、敏感的问题。同时，房价一路高歌猛进，特别是 2008 年金融危机时，政府为了刺激房地产业发展出台了一系列的优惠措施，如房贷利率打七折、税收优惠等措施，极大地刺激
13、了楼市，导致 2009 年我国房地产业异常火爆。继而2010 年初政府出台了旨在抑制房价增速过快趋势的“新国十条”，如取消房贷利率七折优惠、二套房贷严格执行首付不少于四成及利率为基准利率 1.1 倍的规定等27。在此背景下，十分有必要针对利率这一主要的货币政策工具影响房地产价格的传导机制进行研究，以考察我国房地产市场利率调整对房价的影响程度。3.利率对房价影响的国内外研究现状利率，就表现形式来说，是指定时期内利息额同借贷资本总额的比率。利率是单位货币在单位时间内的利息水平，表明利息的多少.经济学家一直在致力于寻找一套能够完全解释利率结构和变化的理论.利率通常由国家的中央银行控制，在美国由联邦储
14、备委员会管理28。现在，所有国家都把利率作为宏观经济调控的重要工具之一。当经济过热、通货膨胀上升时，便提高利率、收紧信贷；当过热的经济和通货膨胀得到控制时，便会把利率适当地调低29。因此，利率是重要的基本经济因素之一。 利率是经济学中一个重要的金融变量，几乎所有的金融现象、金融资产均与利率有着或多或少的联系。当前，世界各国频繁运用利率杠杆实施宏观调控，利率政策已成为各国中央银行调控货币供求，进而调控经济的主要手段，利率政策在中央银行货币政策中的地位越来越重要30。合理的利率，对发挥社会信用和利率的经济杠杆作用有着重要的意义。 因为房地产商品属于大宗商品，其价值高，又不具有可分割性和移动性，大多
15、数消费者依赖其短时期的收入难以一次性全额买入，转而求助于银行按揭；而投资者为了提高其自有资本的收益率也会利用银行信用的杠杆作用【31】。因而，利率的上升会刺激部分消费者退出房地产市场或推迟其购买计划，或减少其消费量。对于纯投资者而言，如果其预期的投资回报不能补偿利率上升对其收益的损失，那投资客会将其资金转而投向其他的投资品，如股票、期货等，这样，利率通过影响投资者的投资组合效应来影响房地产市场【32】。随着新一轮宏观调控和利率上升周期的到来，利率的上升会扩大国内外的利差，增强外资流入的动力和人民币升值的压力【33】。另外人民币汇率升值引起大量外资流入会造成外汇储备的大幅增长，央行大量外汇占款的
16、吞吐会造成货币供应的增加和物价通胀；在我国汇率未实现自由浮动的情况下，外汇储备的大量增长容易使管理当局调整利率以维系汇率的相对稳定，然而通过提高利率来回笼外汇占款，会进一步吸引外资的流入，加大汇率升值和利率上升的压力；另一方面，利率的提高也会增加房价中的成本因素推动房价的上升；同时，利率上升会加大房地产商的贷款融资成本和融资难度，迫使房地产开发寻求外援，即通过外债形式借入境外资本以支持其开发经营运作，增加了外资在房地产市场和房价上升中的作用【34】。3.1.国外的研究现状房地产作为一种耐用消费品，其价格同样由其供给和需求共同决定，但由于房地产作为商品，兼有投资和消费的双重属性，所以，价格决定机制远比其他普通商品要复杂35。国外很多学者分析利率同房价的关系时，大多从供给、需求或投资的角度展开分析（Kau
