《商业地产专题讲座之--第20期BIM在地产项目开发中的价值》由会员分享，可在线阅读，更多相关《商业地产专题讲座之--第20期BIM在地产项目开发中的价值（11页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、第20期：BIM在地产项目开发中的价值 现在BIM已在建筑业广为人知，是建筑业未来的一个大趋势。它以虚拟原型开始为整个建筑项目的生命周期产生多个新的亮点，如减少合约风险、减少CO2排放、加快施工效率、增加项目的透明度及可预见性，到为营运时的提供及时的危机处理支持等等。然而，如何才能在新的信息上建立真正的商业价值,为地产及建造业创造生意呢?优比创新科技有限公司的首席战略师李刚利用他的实际BIM项目经验从不同的角度来解析BIM建筑革命. 主题：BIM在地产项目开发中的价值 嘉宾：李刚 天乐创新科技有限公司首席战略师首先我简单介绍一下我自己,我叫李刚,英文名叫Elvis，我听大陆的朋友说这个李刚的名
2、字很普通，在中国有很多千万个，我相信在座每一位都有一个朋友叫李刚吧？所以以之识别大家在大陆就不要叫我李刚了，叫我Elvis就好了，Elvis是一个外国明星猫王的名字.简单介绍一下我自己，我2002年开始接触BIM，所以到今天我大概做了7年的BIM的行业,在这个之前我本身在香港是读建筑测量的,所以我的背景是建筑测量。然后我在一个开发商里面做了5、6年的项目管理，也在建委里面做过审批图的工作，也在一个车间里面做过设计管理的工作，之后就跳到一家公司里面开始做BIM的项目。我做过的BIM的项目大概50多个，其实是蛮特殊的一个经验，通过做BIM项目我也看到了世界不同的文化跟世界不同的建筑潮流。做一个很简
3、单的介绍,我的BIM项目大概最主要都是集中于香港,但是我们在日本、台湾也有一些项目,在大陆的北京、上海也有做过不同的项目。项目类型有住宅、医院、铁路、展览馆、教堂，基本上都有做过。今天跟大家分享一下我的经验，今天的演讲我会跟大家讲一下我理解的BIM是什么东西？为什么我们需要BIM？如果我们用BIM的话，它能为我们带来什么好处？最后跟大家用一些香港的例子、海外的例子,去看一下我们在用BIM上面的一些价值跟功能。我希望今天我的演讲45分钟可以搞定，希望不要超时，如果有机会的话，可以跟大家在台下做一个很简单的问答。BIM帮助开发商实现产品增值第一个我要讲的信息是什么是BIM。其实BIM这个东西挺悬的
4、，对不同的人有不同的理解,对于一个厂商来讲,今天的BIM在这个地方一定是REVIT，不做他选.对于一个建筑师来讲,可能BIM是一个Visualization tool吧，我可以看见我的设计，我的设计可以做得更快一些.对于一些施工单位来讲，BIM是可以帮我做一些营造的模拟,让我减少工地的风险，是不是可以帮我把建材的数量算出来，让我可以算出来建材的数量，让我知道建造的成本。今天我的PPT最主要的是一个开发商的角度,主要是以开发商的角度来看到底BIM怎么帮一个开发商能增值，提升他的服务水平。在我们行业里面其实我们不需要新技术,我们都可以建高楼大厦，经常有人问我，是不是没有BIM就不可以建新楼了？不是
5、的,没有BIM一样可以建帝国大厦、IFC这样的楼宇，这个楼房的技术在二十世纪初已经全部建立了，1929年美国建帝国大厦的时候他们只用了两年时间，在IFC建的时候，也是用了两年的时间，这些技术我们基本上已经拥有了，很熟练了，所以我们不需要BIM可以建高楼大厦,没有问题。不过没有这个技术当然可以建，是不是代表我们已经做到最好了?这个是我们要反省的一个问题，我们流程里面、做的方法上面会不会有很多的浪费，会不会有超支，会不会做出来不能使用,会不会做到什么状况出来?另外我们做好的一个物业我们要使用了，为我们创造经济的价值，这些物业是不是很符合物业管理人员的需要?我们的空调机能不能换？能不能威胁呢？这些问
6、题是不是已经在设计的早期、中期就能够解决掉。这个是我房间里面浴室的照片，我拍这个照片是刚洗完澡，其他的东西不用想。我想讲什么东西呢？这个浴室的设计其实是很漂亮，这个是一个五星级的酒店,但是有一个很小的问题，这个小问题就是这个喷淋头跟这个门的关系,喷淋对着门，所以你如果要开水洗澡的话，今天比较冷嘛，所以开着水调好温才进去,所以就会把这个水洒出来,这是一个很小的问题,没有什么设计的价值。当然从设计来讲，把喷淋头的位置换一下就可以解决掉，但是这个对营运的人来讲是一个大问题,为什么？每一天客户就会因为调水温的关系，把水洒出来,他清洁的人就要拖,一个房间要拖10分钟的话就要拖一万分钟了，这个叫浪费。设计
7、管理不到我们营运的需求,就会造成很大量的浪费，这个浪费代表什么，这代表我们天空开始灰色了，香港的天空是灰色的，这个代表我们花更多的能量、花更多的二氧化碳解决一些很小设计上的问题。这个问题到底是怎么产生的？其实我们项目里面有很多所谓的风险，这个风险最主要出现的问题是我们看不清楚.为什么我们看不清楚我们项目里面的东西？最主要的成因是我们记录文字的方法。曾经有一个很伟大的人说过，建筑是3D的，也是2D的，但是建筑归根到底还是3D的,但是我们很聪明、很伟大，我们发明2D的方法把建筑记录下来，2D的方法有很多好处，简单化了我们很多的事情，但是问题是这些2D的信息、图纸、文字、数字，这些2D的事情是零零碎
8、碎的，我们在做一个投标书上面，我们经常看见的是成千上万的图纸,几千张图纸来记录这个设计.在这么复杂的情况下，我们到底怎么管理？怎么看清楚呢？会不会发现问题呢？其实大家如果做BIM的话，大家都会听过一个美国老外说的事情，其实用二维来表达一些设计，总体来讲是很慢，会误导施工的,这些二维的东西电脑也没法明白.举个例子说从我以前做的50多个项目中，我做了一个很小的统计和平均，大致上来说我每做一万平米的平面图综合协调,里面就会有超过一千个问题，每个问题我都称之为不同的小虫，这些小虫在中文有一个很生动的名字叫错漏碰缺。当然这么多的图纸里面当然会有错漏碰缺，我们不可能一次就把它理清楚，设计也是慢慢发展下去的
9、,也不可能一次看清楚，所以里面有很多的小问题我们要一步步地解决.但是这个东西对不同的人来讲，也有不同的意义，对建筑师来讲就意味着我们重复在做设计，对施工单位来讲这个问题可能更严重,代表我等你的设计，我做好的建筑要拆下来。对开发商来讲这里面的小问题就意味着它的时间、造价、质量的控制是很困难的。对社会来讲现在我们已经开始富裕了，这代表我们更多的浪费，代表我们怎么做绿建筑.我在曾经参加过一个绿色建筑的论坛,我感觉到我们做绿色设计是很重要的，如何减少我们绿色建筑里面的不必要浪费更重要，就不必要建两个绿色建筑拆掉一个，那就没有意义了。这些问题其实还有一个更大的问题，就是我们现在的二维信息里面构成我们的合
10、约的部分、沟通的部分,我们的合约跟老板的合约、跟承包商的合约都是二维图纸，这些不清不楚的信息，成为合约的一部分，所以很正常,我们的建筑的索偿、建筑的官司是特别多的。讲了那么多负面的信息，我们排放一些正面的能量，下面看一下，不是建筑业才有这个问题，制造业也有这个问题，其他行业也有这个问题，他们到底是怎么解决这个事情的.其实我们看来制造业已经解决了建筑业今天所面临的问题,他们用的方法就是现在我们叫BIM了，但是他们叫PDM的方法，就是在一个虚拟世界里面做设计、施工、管理、保养，什么都在里面去做，通过它来验证真实世界的合理性，这个是一个最重要的一点。第一步是通过一个虚拟世界来验证真实世界的合理性.当
11、然如果第一步做好之后,我们就可以从二维设计的一个阶段，跳到制造业里面的所谓PDM的阶段，或者现在我们讲的BIM的阶段，如果能跳到上面去的话我们就可以看见，我们以前用的纸上的管理、我们合约的纸是不是可以变成现在制造业里面的ERP系统、资源管理系统，或者说可以变成制造业里面的系统,这当然是可以的，在生产方法上面我们可以不可以变成一个大量生产的方法,我们可以不可以大量使用预置件,如果我们能够大量使用预置件的方法来建楼的话，我们可以不可以把制造业的小批量生产、个性化生产都搬进来?这个是可以的,如果我们能知道第一步,用虚拟世界来证明真实世界的合理性的话，如果这个做到的话我们有一个很好的好处，就是我们可以
12、看见制造业的效率，可以在建筑业上面发生,这个效率是多少，大家可以在网上去参考一下，很多数据告诉我们是二成到五层的生产效率的提升.建筑革命 BIM的七级影响下面回到我今天的题目,今天的题目是说BIM是建筑的革命，这个题目不是我定的，是一个日本的先生他在写一本书的时候定的BIM建筑革命，我看全世界都在注目这个事情，BIM对我们的行业是一个很大的改变，那么这个到底是一个怎样的改变？对我来讲我想了很久，其实BIM是什么东西，它到底怎么改变我们行业里面的价值?我发现第一样其实BIM不是一个设计的改变，设计还是我们用手去画,用很聪明的脑子去想,那个叫设计。BIM改变的是信息，BIM重要的部分是信息,它改变
13、了信息产生的过程、管理的过程，在下游链再产生价值的过程。所以BIM从另外一个角度来看是一个管理方法的革命。它跟设计有关，但是它不是改变我们设计方法的观念。所以我又把它细分了七个级别，来看BIM对我们的影响，如果能做到BIM,是不是建个模型就叫BIM，是不是我画了一个墙体出来就叫BIM？BIM达到什么样的价值才真正称为BIM？所以这七个层次是我基于这个考虑出来的。你说这个东西是BIM的话，它必须要达到这几点，这是我的定义了。第一点：它要达到第一级别的话，他必须要做成一个Digital prototype的东西，就是它可以成为好像制造业里面虚拟样机的概念，通过它我们可以多方位地去理解我们的设计是什
14、么东西,它一定要是一个虚拟现实，我们可以在里面走。如果做一个三维，它不可以让你在里面很自由地走的话,这个根本达不到建筑业的虚拟样机的要求，因为我们设计出来的空间是在里面用的，不是看的，所以这个是第一层，我们要达到的东西。第二点：如果第一层达到的话，我们可以到达第二层了,第二层的要求是，如果你有虚拟样机的话,你是不是把所有的设计都集中起来，是不是我可以在一点看到所有的东西，好像今天我看到排水、看到结构、看到装饰的东西，我全都可以看见，因为我从这个真实的角度来看，是不是BIM能把这些东西全都看见，如果是的话它才开始可以利用虚拟来证明真实的合理性，所以第二层,最重要的是通过它我们可以做不同方位的协调
15、，来看将要建的东西是不是能建，是不是合理.第三点：第三个层次就是如果我们把现在所有的设计都搞定了，也放到这个虚拟的BIM里面去了，我们可以把一些新的空间再放进去,比如说我们的时间空间，所以说我们可以做一些4D的东西,一会儿我可以跟大家看一下我们做出来的样子，我们可以把一些成本的东西放进去，我们可以看见5D的东西，这个是一些新的信息放到BIM里面之后，我们就有一些很新类型的分析出来，去为我们的开发商、项目来服务。第四点：我们发现第四个层次，原来我们传统的团队里面并不具备这样的人来创建信息的模型，我们需要一个新的专业来把这个模型建立出来，因为它是一个信息创建管理跟再利用的一个过程，这个必须是集中在
16、一点上面才行，我们不可能把它外包，对我来讲外包给一个纯粹做建筑设计的设计顾问,而且外包给一个施工的顾问，他们能够作为一部分,但是从一个整体、从业主的角度出发来讲，我们必须要重组我们的团队,把BIM的顾问加进去。第五点:如果这个团队都建成了,我们有我们的技术、团队，我们就开始做一些流程的改造，第一个流程的改造是我们需要把真实跟虚拟连接在一起，我们在真实施工上怎么能够用回原本在虚拟上面的数据，我们怎么能够把一些真实的数据放到虚拟的的样机里面去，比如说我在施工上面用到的一些资料,可以导进里面去，如果这个能做出来的话，我们做出一个突破，这个突破就是我们把我们原本BIM的东西提升为建筑的DNA了,好像人一样，我们人里面有DNA，现在我们拿去化验我们就可以知道里面的成份,但是建筑我们不可能拿它去化验，它是一个庞然大物。怎么样才能把所有的信息保存下来，就是通过建筑的DNA，我们通过做出来的
