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1、房地产估价师房地产估价事例与解析冲刺讲义(4)房地产估价师考试指导房地产估价事例与解析第二章各种种类房地产的估价【考情解析】无论问答题、单项选择题还是指错题、改错题，第一都会介绍估价对象的种类即用途。针对考试大纲关于本章的考试要求，考生应掌握以下内容：一、居住宅地产估价（一）居住宅地产及其估价的特色1.单宗交易规模较小，但市场交易量十分巨大2.拥有较强的相似性、可比性3.不一样种类住宅价格内涵差异明显我国居住宅地产存在着商品房、房改房、经济适用住宅、廉租住宅和集资住宅，这些住宅的产权形式存在差异，商品房拥有完整产权，即拥有一按限期的国有土地使用权和地上建筑物的全部权；房改房、经济适用住宅只拥有
2、地上建筑物全部权，不拥有或部分拥有土地使用权，其土地使用权既有划拨的（扣除出让金问题），也有出让的；廉租住宅只拥有建筑物的使用权。（二）影响居住宅地产价格的要素1.影响居住宅地产价格的区位状况（1）交通条件。（2）生活服务设施。（3）教育配套设施。（4）环境质量。2.影响居住宅地产价格的实物状况（1）建筑结构、种类和等级。（2）设施与设施。（3）建筑质量。（4）装修。（5）朝向与楼层。（二）居住宅地产估价的常用方法居住宅地产估价可以选择市场法、成本法、收益法等。1.市场法。因为居住宅地产市场交易屡次、交易量较大，很简单获取交易实例，所以，市场法是居住宅地产估价最常用的估价方法。2.成本法。成本
3、法也常用于居住宅地产估价，在居住宅地产的抵押价值评估时，依照慎重估价原则，会选择成本法进行估价，其余，居住宅地产的拆迁估价和其在建工程估价常常也采纳成本法进行估价。3.收益法。关于出租型的居住宅地产（出租的住所、出租的公寓等），可以比较正确和客观地计算其收益，常常采纳收益法进行估价。（三）居住宅地产估价的技术路线及难点办理主要应结合估价目的，主要核查住所市场价值（转让价值）、抵押价值、拆迁赔偿价值等估价目的。1.商品房估价的技术路线和难点办理商品房因为市场交易实例许多，所以，关于单套住所常采纳市场法进行估价。而关于整幢住所楼估价时，则因交易实例较少，平常采纳从个体到整体的估价思路，即选择某一基
4、准层的某套住所作为估价对象，采纳与估价对象近似的交易实例，利用市场法测算该套住所的价格，而后采纳类比法，经过楼层、朝向、景观、建筑面积、户型等要素的修正，得出各层、各幢住所楼的整体价格。2.房改房、经济适用房的估价技术路线和难点办理房改房、经济适用房的估价技术路线与商品房近似，不一样之处是要考虑土地使用权出让金或土地收益的扣除问题。利用市场法估价时，先估量估价对象的市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金或土地收益。利用成本法估价时，估价对象的价格构成中应不包含土地使用权出让金。二、商业房地产估价第1页房地产估价师考试指导房地产估价事例与解析商业房地产指用于商业目的的房地产。（一）商业房地产的
5、特色商业房地产指用于商业目的的房地产，包含商场、购物中心、商业商铺、超级市场、批发市场、便利店、百货店、专卖店、仓储商铺等。1.收益性2.经营内容多，业态多样3.出租、转租经营多，产权分别复杂4.装修高档而复杂5.垂直空间价值衰减性明显（二）影响商业房地产价格的要素1.影响商业房地产价格的区位状况（1）地段繁华程度。（2）交通条件。（3）临街状况。2.影响商业房地产价格的实物状况（ 1）建筑质量及内部格局。（2）楼层。（3）净高。（4）面积。（5）装修。（6）无形价值。（三）商业房地产估价的常用方法商业房地产估价可以采纳收益法、市场法、成本法等进行估价。1.收益法。商业房地产的一个重要特色是可
6、以用以获取收益，商业房地产的价值正是表此刻它的获取收益的能力上，所以收益法是商业房地产估价最为常用的方法之一。注意净收益、得益年限、酬劳率的确定。2.市场法。商业房地产的转售转租比较屡次，特别是小型商铺更是这样，所以较易获取交易（比较）实例，所以在对商业房地产进行估价时，市场法也是常用方法之一。也可用市场法进行租金的估量。3.成本法。在有些估价业务中，比方商业房地产的抵押估价，或是对将要转变用途的房地产进行估价时，也会用成本法作为辅助。（三）商业房地产估价的技术路线和难点办理1.不一样经营方式商业房地产估价的技术路线及难点办理（ 1）出租型商业房地产估价的技术路线及难点办理出租型商业房地产主要
7、采纳收益法和市场法进行估价。采纳收益法估价的要点是求取租金收益，租金的测算要区分租期内和租期结束两种状况。在租期内有租约限制，应依据合同租金来计算净收益；租期结束后，应依据市场租金利用市场法求取估价对象房地产的净收益，并依据市场租金变化趋向判断将来租金水平。采纳市场法对出租型商业房地产估价主要应用在两个方面：一是运用市场法直接求取商业房地产的价格；二是运用市场法求取商业房地产的租金。出租商业房地产的评估重要环节就是交易实例的选择和修正系数的确定，注意实地踏勘：地段、坐落、临街状况、经营业态和经营内容、建筑物内部格局、楼层、面积、装修、交易方式等。还要注意交易实例的交易形式和交易价格内涵。（ 2
8、）运营型商业房地产估价的技术路线及难点办理运营型商业房地产主要靠专业经营活动来获取收入，所以，主要采纳收益法进行估价。采纳收益法对运营型商业房地产估价的要点是基于营业收入的净收益测算，其净收益的计算公式为：净收益=主营业务收入-主营业务成本和税金-管理花费-财务花费-销售花费-商业收益。难点是如何剥离商业收益和房地产收益，一般的做法是依据近似可比实例修正估量得出租借收入来确立商业房地产的净收益。第2页房地产估价师考试指导房地产估价事例与解析2.不一样规模商业房地产估价的技术路线及难点办理（ 1）整幢商业房地产估价。第一应详细认识不一样楼层的商业业态、经营方式、种类、收入水平差异等；其次认识同层
9、商业房地产店面的分布格局及价格分布影响要素；最后依据不一样楼层的详细状况、交易实例采集的难易程度、潜伏租金及其经营花费测算的难易程度而选择不一样的估价方法。（ 2）整层商业房地产估价。常常采纳近似估价对象的单个商铺的成交实例作为可比实例，而后进行修正得出整层商业房地产的价格。（ 3）同层商业房地产不一样店面评估。关于同层商业房地产不一样店面进行估价时，可先评估出一个店面的价格，其余店面的价格在此基础长进行合适修正得出不一样店面的估价结果。但是，这类技术办理方式要求对同层商业房地产店面的分布格局及价格分布影响要素有充分的认识和认识。3.空置、烂尾商业房地产估价的技术路线及难点办理在对空置、烂尾商
10、业房地产进行估价时，必定要结合估价对象的详细状况，对其进行最高最正确使用解析是十分必需的，而确立空置、烂尾商业房地产的最高最正确使用方式是此类估价的难点。三、商务办公房地产估价（一）商务办公房地产及其特色1）所处区位好，规模大2）多为现代化的高层建筑，功能齐全、配套设施完美。3）出租经营为主，多由专业物业管理企业管理。（二）影响商务办公房地产价格的要素1.影响商务办公房地产价格的区位状况（1）集聚程度。（2）交通条件。（3）周边环境。2.影响商务办公房地产价格的实物状况（ 1）外观形象。（2）内部装修。（3）设施与设施。（4）智能化程度。（5）物业管理水平。（ 6）租户种类。（7）楼层。（二）
11、商务办公房地产估价的常用方法商务办公房地产估价可以采纳收益法、市场法、成本法等进行估价。1.收益法。商务办公房地产的一个重要特色是可以用以获取收益，商务办公房地产的价值正是表此刻它的获取收益的能力上，所以收益法是商务办公房地产估价最为常用的方法之一。主要计算净收益和收益率。收益率注意区分不一样种类、不一样品位。2.市场法。商务办公房地产的转售转租比较屡次，特别是小型写字间更是这样，所以较易获取交易实例，所以在对商务办公房地产进行估价时，市场法也是常用方法之一。主要用来计算房地产价格和租金。3.成本法。在有些估价业务中，比方商务办公房地产的抵押估价，或是对将要转变用途的房地产进行估价时，也会用成
12、本法作为辅助。（三）商务办公房地产估价的技术路线和难点办理1.商务办公房地产租金的求取商务办公房地产的租金一般采纳市场法求取。租金的求取应注意以下问题：（1）租约问题。在租期内有租约限制，应依据合同租金来计算净收益；租期结束后，应依据市场租金利用市场法求取估价对象房地产的净收益，并依据市场租金变化趋向判断将来租金水平。（ 2）租金构成的内涵问题。商务办公房地产的租金常常存在差异，主要表现有：租金中包含物业管理费；租金中包含第3页房地产估价师考试指导房地产估价事例与解析物业管理费和水电费；租金中不含物业管理费和水电费；计租面积为建筑面积，含分摊建筑面积；计租面积按套内建筑面积，不含分摊建筑面积。
13、估价时应依据估价对象的租金构成内涵，选择同一租金构成内涵的实例。（ 3）租金的支付方式问题。租金支付方式的不一样，表现出资本时间价值的差异，必然以致租借价格的差异。按月、季、年支付、按租约限期一次支付。所以，在运用市场法求取估价对象租金时，应详细认识交易实例的租金支付方式，并要求一致租金支付方式。（ 4）地下车库租金问题。暂时使用的车位租金的测算比较困难，向业主包月出租较简单计算。向访客供给暂时出租车位较麻烦。一般按以下步骤进行测算：第一，认识不一样时段的租金水平；第二，认识同一工作日的巅峰时段与非巅峰时段车位的利用率差异，确立车位的工作日周转次数；第三，认识工作日与非工作日车位的利用率差异，
14、确立车位的非工作日周转次数；最后分别测算工作日与非工作日的车位租金收入，二者之和即为暂时使用的车位租金收入。2.整幢商务办公房地产估价的技术路线及难点办理（ 1）单纯型商务办公房地产估价的技术路线及难点办理。对其估价主要采纳市场法和收益法。因为市场上整幢办公楼转让、转租的交易实例比较少，难以经过整幢办公楼转让、转租的交易实例来求取估价对象的价格。但因为单纯型商务办公房地产就是估价对象只有办公一种功能，每一层的价格差异比较小，层与层之间主要存在楼层价格差异，所以，可以先评估出一层的价格，再确立层差修正系数，计算出全部楼层的价格。（ 2）商住型商务办公房地产估价的技术路线及难点办理。对商住型商务办公房地产进行估价时，第一要分清不一样的功能区及其面积大小，而后分别按办公用房、居住用房进行估价，办公用房可以采纳市场法和收益法估价，居住用房主要采纳市场法估价。（ 3）综合型商务办公房地产估价的技术路线及难点办理。对综合商务办公房地产进行估价时，第一要分清不一样的功能区，认识和确立各功能区的其面积大小、经营方式、收益能力等；其次，依据不一样功能区的收益性特色、交易实例采集的难易程度而采纳不一样的估价方法，主要采纳市场法和收益法进行估价；最后，将各功能区的价格进行汇总获取整幢综合型商务办公房地产
