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1、淮安市清浦区土地整理项目建议书 THECC-2012-K033第一章 项目总论1.1项目概况项目名称：淮安市清浦区土地整理项目；项目建设单位：淮安市清浦新区投资建设有限公司；项目建设地点：淮安市清浦区；项目总投资：项目总投资32501.73万元，其中建设投资为31861.73万元，建设期利息为640万元；项目资金筹措:项目总投资32501.73万元，项目单位投入资本金为12501.73万元，银行贷款20000万元；项目建设期：建设期为12个月（含前期），自2012年9月至2013年8月。1.1.1项目建设位置本项目位于淮安市清浦区，项目区共涉及“江苏省人民政府关于淮安市清浦区3个批次建设用地的
2、批复”中的城南乡、和平、黄码、盐河、武墩5个乡缜共9个村（委）片区地块，具体地块位置分析如下：1、江苏省人民政府关于批准淮安市清浦区城乡建设用地增减挂钩建新区2011年第8批次（08挂）建设用地的通知（苏政地20114105号）地块，地块位于城南乡柴米村、关城村、黄码乡吴圩村；2、江苏省人民政府关于批准淮安市清浦区城乡建设用地增减挂钩建新区2011年第9批次（11挂）建设用地的通知（苏政地20114106号）地块，地块位于城南乡柴米村、关城村、黄码乡吴圩村，武墩镇王庄村，盐河镇王元村；3、江苏省人民政府关于淮安市2011年度第30批次城市建设用地的批复（苏政地2011807号）地块，地块位于城
3、南乡集体、关城村，和平镇崔葛村、秦墩村，黄码乡吴圩村，柳树湾街道办事处西安路村。1.1.2项目建设规模与内容1、建设规模本项目土地整理面积为969.24亩。项目主要进行房屋拆除、土地整理及施工临时道路、场地给排水、场地供电、电信、网络通讯和绿化工程基础设施建设。项目建设规划主要技术经济指标见下表1.1-1。表1.1-1：项目建设规划主要指标一览表序号名 称地块面积比重%备 注（)（亩)12011年8批次土地面积129678.00 194.52 20.07%拆迁、平整、路网及绿化22011年9批次土地面积213255.00 319.88 33.00%拆迁、平整、路网及绿化32011年30批次土地
4、面积303227.00 454.84 46.93%拆迁、平整、路网及绿化4合计646160.00 969.24 100.00%2、建设内容项目建设内容包括：房屋拆除、土地平整工程、施工临时道路、场地给排水、场地供电、电信、网络通讯和绿化工程。1、项目场地平整工程共计969.24亩，包括房屋拆除、场地平整、填平坑塘、水沟等。2、施工临时道路按与规划道路工程相同路基要求施工，减少施工浪费，包括路基土石方、砂石路面、路肩和过路涵洞等。3、场地给排水工程为确保主体工程施工而新建的给排水设施，基本按规划的给排水线路布置施工，包括给水工程、雨水工程、污水工程等。4、场地供电工程，包括外接35KV输电线路、
5、低压线路和供配电设备购置安装。5、电信、网络通讯工程包括电信线路和控制柜等。6、道路两侧绿化等其它工程。1.1.3项目投资估算及资金筹措本项目总投资32501.73万元，其中，建设投资31861.73万元，建设期利息为640万元，不计流动资金。申请银行借款20000万元，其余为企业自有资金作为项目资本金。1.2项目单位概况1.2.1项目建设单位基本情况承办单位：淮安市清浦新区投资建设有限公司;项目负责人：张茹女士，联系电话：13915111088；该项目由淮安市清浦新区投资建设有限公司负责建设、运营和管理。淮安市清浦区新区投资建设有限公司成立于2009年3月，注册地址为淮海南路268号，法定代
6、表人秦其龙。公司是淮安市人民政府授权投资的国有独资公司，注册资本20000万元人民币，公司主要职能是作为清浦新区建设和融资平台及资本运营载体，实现城市资产滚动发展和良性循环，确保公共资产的保值增值，促进城市资源优化配置。由淮安市人民政府授权淮安市人民政府国有资产监督管理委员会，按照公司法和其他有关法律的规定投资组建。公司的性质为国有独资有限责任公司。公司现办公场所设在清浦区政府办公大楼，公司内设五部，总人数13人。有职称的专业人员10人，其中建筑结构方面的人才有高级职称的有2人，中级职称的有4人，初级职称的有4人。公司核准经营范围：经营管理政府授权的国有资产；组织实施政府性投资项目建设；城市公
7、共基础设施建设；房屋拆迁；土地储备和一级开发；标准化厂房建设；园林绿化；城市无形资产（冠名权、收费权、设施经营权、广告发布权）有偿转让。1.2.2项目建议书编制单位基本情况本项目建议书由连云港天衡工程咨询有限公司编制，淮海工学院土木工程学院、商学院有关专家、学者和淮安市清浦新区投资建设有限公司等单位参加编制。连云港天衡工程咨询有限公司成立于2005年6月，注册资本200万元，工程咨询资质等级为建筑和市政乙级，具有建筑、市政公用工程（市政交通）和农业等咨询专业的编制项目建议书、可研报告、项目申请报告和资金申请报告等服务范围。拥有专业咨询技术人员30余人，其中，国家注册咨询（投资）工程师7人，国家
8、注册监理工程师4人，国家注册造价师5人，国家一级注册建造师5人，高级工程师10人。公司是国家首批新批准的咨询企业，2005年至今，先后完成了 300多个项目的项目建议书、可行性研究报告、初步设计与概算书的编制工作。其中，“灌南县农机大市场项目”和“五图河农场优质稻米加工与生产基地建设项目”咨询报告荣获江苏省2009年度优质咨询成果二等奖。为地方城市建设和社会经济发展提供了较好的技术咨询服务。1.3建议书编制工作概况1.3.1报告编制过程受淮安市清浦新区投资建设有限公司的委托，连云港天衡工程咨询有限公司承担了淮安市清浦区土地整理项目建议书编制工作，并就该项工作组织相关人员成立了项目组。按照建议书
9、编制的程序和方法，项目组首先与淮安市清浦新区投资建设有限公司的相关负责人员进行了充分交流，了解建设单位要求；对建设用地现状以及与项目建设相关的周边市政设施进行了调查与了解，收集了相关现状与规划资料；与业主讨论确定了项目的总体思路、工程规模、建设计划；在总体方案基础上，进一步分析研究了项目建设的必要性和迫切性、建设方案、财务效益等相关问题，在此基础上，按照国家有关项目建议书的编制规范和相关要求，编制了本项目建议书。1.3.2建议书编制依据1）淮安市国民经济和社会发展“十二五计划”和远景目标纲要； 2）淮安市城市总体规划（2008-2030）；3)淮安市清浦南城北单元(QP05)控制性详细规划（2
10、010-2030）；4） 江苏省人民政府关于批准淮安市清浦区城乡建设用地增减挂钩建新区2011年第8批次（08挂）建设用地的通知，苏政地20114105号；5) 江苏省人民政府关于批准淮安市清浦区城乡建设用地增减挂钩建新区2011年第9批次（11挂）建设用地的通知，苏政地20114106号；6）江苏省人民政府关于淮安市2011年度第30批次城市建设用地的批复，苏政地2011807号；7）市政府关于印发淮安市征地补偿和被征地农民基本生活保障实施细则（淮政发200657号）；8）淮安市市区集体土地房屋拆迁管理暂行办法（淮政发200733号）；9）淮安市市区集体土地房屋拆迁补偿估价技术细则（淮政拆发
11、20071号）；10）淮安市市区集体土地房屋拆迁补偿补助标准的通知（淮价服200716号）。11）企业投资项目核准暂行办法（2004年9月15日），国家发展和改革委员会；12）国家发展和改革委员会、建设部颁发的建设项目经济评审方法与参数（第三版）及建设部有关设计规范、标准；13）淮安市清浦新区投资建设有限公司关于编制本项目建议书的委托书；14）根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料，以及项目建设单位提供的有关技术、经济资料。1.3.3建议书编制原则 1、编制的全过程贯彻规范、完善和经济的原则；编制的成果符合国家、省、部委和淮安市颁布的相关法规、标准、规范和规划；2、坚持技术可靠、经济合理、运
12、行稳定、节能降耗、便于管理、降低成本的原则；3、从淮安新城地区社会经济发展的实际情况出发，在淮安市城市总体规划和淮安城南片区控制性详细规划的指导下采取全面规划、统一实施的原则，使工程建设与发展相协调，既保护环境又最大程度的发挥工程效益。4、合理性原则，对建设项目的有关经济、技术指标，进行适合本建设项目建设条件的合理性和科学性分析；5、环境保护原则，以科学发展观为指导，满足项目投资政策、环境、建设的要求，项目建设与生态平衡、建筑与绿化按规范实施，与区域建设规划整体要求协调统一；6、以人为本，注重整体设计和适度超前的原则，以现有设施及资源为基础，避免盲目投资和重复建设。第二章 项目建设的必要性与可
13、行性2.1 建设的必要性本项目的实施，通过老村庄整建制拆迁、土地整理，同时推动清浦区区城市基础配套设施建设，使得清浦区的城市功能不断提升。通过拆迁土地整理，推进了农民进城居住，加快了城市化进程，促进了清浦的城乡统筹发展及新农村建设，改善了清浦区的投资环境和生态环境，推动了该地区的工业化和城市化，从而提高了市民的生活质量，并推进了清浦区地区的经济发展。因此建设本项目十分必要。2.1.1是改善项目区农民居住现状及生活的需要1、现有建筑质量较差拟拆迁进行土地整理项目区现状多为农民居民点，主要建于20世纪90年代初，一般沿河成组分散布局，生活配套设施不完善，环境景观质量较差，建筑为砖混结构，质量参差不
14、齐，多为1-2层。2、地块开发强度较低地块内土地利用率整体不高，由于现状建筑高度多为3层以下，平均地块建筑密度为34%，但是地块的整体开发强度不高，平均容积率仅为0.36。相对于清浦新城地区的区位而言，土地价值并未真正体现。3、基础设施建设薄弱项目区内路网体系薄弱，主次干道结构不明晰，内部土路、断头路较多，交通不畅。现有市政工程多为基层网，难以支撑本地区大规模开发建设。清浦区的发展迫切需要引进新产业，增添新动力。因此实施项目区居民整体搬迁、进行土地整理、发展新型商业，是实现项目区全体居民根本利益最现实最迫切的需要。2.1.2是推进城乡经济社会发展一体化的需要近年来，清浦区紧紧围绕“加快发展，争
15、先跨越”这一主题，着力打造新城开发、园区建设、旧城改造三大板块。实施本项目建设，通过项目区的破旧房屋整体搬迁、土地整理工程，腾出了巨大的发展空间，可以建设新城，让清浦新城地区抓住空前的历史性机遇崛起腾飞。因此，本项目建设，符合国家发展战略要求，符合省市委、政府的重要决策部署，也符合清浦新城经济发展的实际，是实现好清浦新城全体居民根本利益的重要举措。是落实科学发展观，打破城乡二元格局、提高城镇化水平、构建和谐社会、促进城乡一体化发展及建设新农村的有效途径。2.1.3是实现清浦新城地区土地节约利用最大化的需要项目区村庄都是老村庄，再加上传统产业的影响，居民居住条件较差，也很拥挤。现有的地理空间又很有限。现状农民分散的居住方式，占用了大量的土地，浪费了有限的土地资源。在现存的基础上，无法实现生活条件和居住环境的根本改善。更为重要的是，随着清浦新城的发展，公共设施和公用资源更显不足，迫切需要新的生活环境。
