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1、乌审旗嘎鲁图镇旧城片区控制性详细规划乌审旗嘎鲁图镇旧城片区控制性详细规划说明书图集北京千知绘城市规划设计有限公司乌审旗规划局2008年5月前言乌审旗嘎鲁图镇旧城片区是嘎鲁图镇发展过程中的核心地带，是在原乌审旗政府所在地达布察克镇的基础上，逐步积聚和发展起来的。呼包鄂经济带的快速发展以及包茂高速公路的建设，一方面极大的推动了鄂尔多斯地区的发展速度，同时乌审旗近几年经济的快速发展对嘎鲁图镇总体空间布局带来了重大的影响。 针对快速发展中的城市空间布局应对策略的问题，鄂尔多斯地区不断的进行探索和研究。在编的鄂尔多斯市城镇体系规划确定嘎鲁图镇是重点城镇，城镇职能是综合性城镇，是乌审旗的政治、文化中心。2
2、003年编制的达布察克镇城市总体规划（2003-2020年）随着乌审旗经济发展的提速，原有规划已不能有效的指导当前建设。嘎鲁图镇行政新区的控规已基本编制完成，旧城的控制性详细规划也在紧张的编制中。在控制性详细规划编制过程中，得到了乌审旗政府、乌审旗规划局及有关部门的热情帮助和指导，在此表示感谢。第一章 项目背景一. 社会经济快速发展伴随着鄂尔多斯地区经济的强劲增长，城市化水平的不断提高，乌审旗经济以及社会各项事业得到迅速发展，城市建设突飞猛进，城市面貌日新月异。尤其是鄂尔多斯经济的超常规发展，2005年全市地区生产总值达到594.8亿元，是2004年的4倍，年均增长30%以上，人均GDP达到4
3、971美元，五年累计创造的GDP总量是前51年总和的两倍，对乌审旗经济起到了强有力的推动和促进作用，乌审旗2005年地区生产总值完成29.5亿元，年均递增26.2%；财政收入完成3.08亿元，年均递增36.1%；城镇居民人均可支配收入和农牧民人均纯收入达到9055元和4783元，年均增长分别为13.4%和12.6%。2006年国内生产总值完成42.62亿元，年均增长29.8%，财政收入完成4.5亿元，年均递增47.7%，城镇居民人均可支配收入达到11012元，年均增长21.6%。为了适应新形式下的城市发展需要，进一步改善居民的生活环境，乌审旗政府着手组织编制嘎鲁图镇旧城片区控制性详细规划。二.
4、 鄂尔多斯市城镇体系规划的编制为适应鄂尔多斯市现代化建设需要， 鄂尔多斯市城镇体系规划在编制过程中，城镇体系规划将对市域的产业布局进行重新考虑，在城镇体系空间结构规划中，提出“四区四旗”、“西部做特”“西部作精”、同时在全市域范围内重点打造六个中心，西部地区四个，嘎鲁图镇是其中之一。三. 嘎鲁图镇城市总体规划的编制为适应上层次规划的调整，以及乌审旗社会经济的快速发展，旗政府积极调整和修编相关规划，以便有效的指导城市建设。目前城市总体规划和旧城区控制性规划在同步进行编制中。四. 近期建设对本控规的影响和信息反馈近年来嘎鲁图镇城市建设取得了显著成就，城市建设数量及建设质量取得了很大的进步，尤其是行
5、政新区的建设，将极大的改善了城镇的居住条件及基础设施水平。但同时也暴露了许多问题，在各类城市建设过程中，城市公共设施配备的种类和数量有待进一步明确，城市基础设施的配备需要进一步完善，对于城市空间及建筑特色需要统一规划，城市绿化及环境建设水平需要进一步提高。五. 规划范围本次规划区南至达布察克街（一马路）、北至石油路（五马路），西至苏里格街、东至东环路，总面积4.5平方公里。六. 规划依据中华人民共和国城乡规划法（2008年1月1日起施行）城市规划编制办法（建设部令第146号，2006年4月1日起实施）七. 规划目标创建环境优美、设施齐全的社区环境，将嘎鲁图旧城建设成为绿色宜居的新城区。八. 规
6、划原则1. 以人为本以提高居民生活质量为首要考虑因素，规划建设一流的城市公共设施、良好的环境品质，以及良好的生活空间。吸引高素质人才工作在嘎鲁图、生活在嘎鲁图，进而提升居民的整体素质。建立开放的现代化城市，增强居民对嘎鲁图的归宿感、认同感，增强城市凝聚力。2. 可持续发展建设良好的生态环境，力求资源的可持续利用。合理配置城市的自然资源、社会资源，为嘎鲁图镇的长足发展打下坚实的基础。3. 城市特色创造具有乌审旗特色的城市格局及与之相协调一致的建筑布局，逐步形成环境幽雅、景色宜人、具有舒适生活空间的现代化城市面貌。4. 规划实效性落实上层次规划有关精神，通过强制性与引导性控制要素，将旧城规划确定的
7、内容落到实处，强调街区尺度的研究，并与规划管理有效衔接。九. 规范与标准的变化城市规划的理论与方法处在持续的发展过程中。最近建设部、首都规划委员会对原的行业标准和设计规范进行了修订。本次控制性详细规划，应依据最新的规范和标准进行相应的调整。因此首先应了解宏观层面规划思想、规划、标准的变化。1. 新中华人民共和国城乡规划法出台中华人民共和国城乡规划法已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议于2007年10月28日通过，自2008年1月1日起施行。新法加强了城乡规划管理，协调城乡空间布局的规划原则，强调了改善人居环境，促进城乡经济社会全面协调可持续发展的规划目标。2. 新城市
8、规划编制办法2005年12月31日建设部令第146号，发布了新的城市规划编制办法，并于2006年4月1号起施行。新规划编制办法在城镇体系规划和总体规划层面有较大修改，在控规层面变更较小。主要区分了强制性和引导性的内容，将地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套规定确定为强制性内容。3. 建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见的规定建设部出台关于落实新建住房结构比例要求的若干意见（建住房2006165号），规定自2006年6月1日起，各城市（含县城）年度（从6月1日起计算）新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房
9、）面积所占比重，必须达到70以上。并要求控制性详细规划编制工作应当对拟新建或改造住房建设项目的居住用地明确提出住宅建筑套密度、住宅面积净密度两项强制性指标。第二章 现状分析一. 现状概况本次规划区北起石油路，南至达布察克街、西起苏里格街、东至东环边界，总面积4.5平方公里，现状总人口2.062万人。规划范围内包括了旧城中所有用地。二. 建设现状按照(GBJ13790)对规划范围用地进行统计,用地划分至小类。从统计结果分析现状用地构成，二类居住用地面积非常小，主要包括电力小区及一些正在建设中的用地，旧城大多为三类居住用地，主要分布在各个街道的内部；公共服务设施主要分布在乌审街、萨拉乌苏街、巴音路
10、、锡尼路和达布察克街两侧。其中中小学多集中在锡尼路上，公共服务设施中行政办公用地、商业用地比重较大。三. 现状建筑分析规划范围内建筑形式、建筑质量、建筑高度、建筑色彩多种多样，大部分为1-3层建筑，4-6层建筑较少，建筑密度较大。1. 现状建筑性质分析建筑现状中住宅、一般商服、行政建筑等建筑占地比重较大。参见下表：表2-1：现状建筑性质分析表 单位：平方米建筑状况建筑基底面积建筑面积住宅15301152717180中小学49694159083托幼建筑1407318172建筑状况建筑基底面积建筑面积农副市场1737319128主要金融商服建筑20347726一般金融商服建筑55271310647
11、92县级文娱建筑12665065体育建筑11831256一般办公建筑77749159372卫生设施954938196工厂2566325663市政公用建筑1542516782其它建筑3063392796合计232747043252112. 现状建筑高度分析建筑现状主要是低层和多层建筑占地比重较大，参见下表：表2-2：现状建筑高度分析表 单位：平方米建筑状况建筑基底面积建筑面积低层建筑（1-3层）17333371948579多层建筑（4-6层）5941332376532合计232747043251113. 现状建筑质量分析居住建筑和建筑状况较差的建筑面积所占比重比较大。表2-3：现状建筑质量分析表
12、 单位：平方米建筑状况建筑基底面积建筑面积建筑状况良好（建议保留建筑）3171231238492建筑状况一般（建议改造建筑）8162431432486建筑状况较差（建议拆除建筑）10402011050615在建建筑（新建建筑）153903603518合计23274704325111四. 现存主要问题1沿路用地性质混杂，功能分区混乱。居住、商业、办公用地交错分布，用地单位各自为政，建筑形式不相协调。2旧居住区建筑密度大，建筑形式单一，缺乏市场、停车场、公厕、垃圾转运站等配套设施，居住环境较差。居住条件和生活环境达不到城市居住区的标准。3城市用地调整在即，城区内一些工业用地面临置换，土地性质变更带
13、动了相关产业的分布，用地布局有待进一步研究。4部分公共设施配套不足或不合理，其中行政办公设施分布相对比较分散，没有充分发挥效益；商业设施分布比较凌乱，档次不高；文化娱乐设施比较匮乏；体育设施严重不足；医疗卫生设施分布不均衡等等。5沿街缺少停车场等公共交通设施，停车不同程度挤占道路。加油站布局比较集中，发挥效益不高。6沿街体现城市风貌的建筑、雕塑、小品、公共绿地以及游憩广场不足，缺乏统一规划，影响城市生活的环境质量和景观质量。第三章 功能布局与用地规划一. 规划布局1. 用地布局结构确定控规范围内总体规划结构为“一轴、一带、三心、八片”。一轴公共职能轴沿萨拉乌苏街打造城市商业金融带。吸引高质量的
14、商业、商务、金融、提高沿线开发强度和环境质量。一带传统商业风貌带沿巴音路两侧打造特色餐饮、酒吧、市场、精品店、旅游纪念品等商业步行街，形成具有地方特色的商业风貌带。三心步行商业核心 主要以巴音路两侧的街坊为核心，结合地域特色、旧城改造，建设高质量的现代与传统有机融合的商业核心区。传统历史文化休闲中心 主要以独贵龙广场为核心，深层次的挖掘地方历史文化，成为旧城市民的休闲、散步的中心。文体休闲中心 主要以赛马场为核心，布局文化、娱乐业及其它体育设施，形成全旗的文体中心。八片以城市主干路作为分界线、规划范围分成八个居住片区，统一建设相关配套设施，提高设施利用率。2. 用地性质调整原则结合嘎鲁图镇城市总体规划，根据现状用地内的现状建筑性质、建筑质量、建筑高度，综合考虑未来嘎鲁图镇的发展，确定规划范围内的用地性质。遵循以下原则对用地进行调整。（1）依总体规划确定的规划用地，对沿街用地细化分类到小类，同时将居住区配套的市场、停车场等设施量化和定位。（2）以土地使用产权单位作为用地界线，保证用地权属的完整性。（3）综合考虑街区内土地使用功能，兼顾街区及沿街配套设施，完善用地结构。（4）综合考虑城市景观要求，完善主要街区的绿地开敞空间，为市民创造优美的生活环境。（5）调整完善道路网，使之系统化，增加社会停车场、广场等交通设施。（6）综合考虑和城市北部行政新区以
