房地产百问百答.doc

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1、一、房地产常识1、 商品房的使用年限是多长？（住宅、商业）我国国有土地使用年限规定为，1) 居住用地70年 2) 工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；3) 商业、旅游、娱乐用地：40年，（土地使用权出让年限也是如上）2、 什么是商品房的五证？五证为国有土地使用证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建设工程开工证，商品房预售证。3、 什么是土地所有权？土地所有者是指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有的权利。这种权利包括占有权、使用权、收益权和处分权。4、 什么是土地使用权？土地使用权指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权利。土地使用权可以依法转让。

2、5、 什么是土地使用权出让？其形式？土地使用权出让指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。6、 什么是建筑面积？ 指各建筑物每层外墙线（或墙外柱子外缘线）的水平投影面积（包括按国家有关规定应计算的阳台、雨蓬、无柱挑廊的面积）之和。层高在2.2米以下的 技术层不计算建筑面积。7、 什么是房屋实用率？实用率=整套房屋除墙体、公摊外真正能够使用的面积/建筑面积。8、 什么是容积率？其意义？建筑容积率=小区内总建筑面积之和(平方米)/小区总占地面积(平方米) ，容积率越高说明该物业较稠密；容积率越低

3、说明该物业居住档次越高。底下停车库、架空开放的建筑底层等建筑面积在计算容积率时可不计入。高层容积率一般为3-4；多层容积率一般为1.5；联排别墅容积率一般为0.7 左右；独立别墅容积率一般为0.5以下。顶级豪宅容积率一般为0.1左右。9、 什么是建筑密度？其意义？居住建筑密度=小区总居住建筑基地面积(平方米)/小区居住总用地(占地面积)(平方米) 100%， 建筑密度代表了建筑物的通风性、采光性、建筑物分布等。建筑密度越低说明该物业居住档次越高。10、 什么是绿化率？绿化率=绿化用地面积/小区总占地面积。 绿化用地面积：指小区内集中绿化带、小公园、住宅之间集中庭院种植花木、草地、假山、花架、水

4、榭、水池，以及公共活动场所等，为小区所有居住人共同使用权的绿化面积之总和。 11、 什么是套内建筑面积？套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积12、 什么是实用面积？实用面积=建筑面积公摊面积。即套内建筑面积13、 什么是使用面积？使用面积=建筑面积公摊面积套内墙、柱面积。即净面积14、 计算全部建筑面积有哪些？1) 使用面积和墙体所占面积，以及墙体所占的面积，以及其他共用配套部分所占的面积。2) 电梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墙烟囱等均按建筑物自然层计算建筑面积。3) 建筑物内的技术层层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。 4) 封闭式阳台、挑廊按其水平投

5、影面积计算建筑面积。5) 建筑物内无楼梯，设室外楼梯的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积； 15、 计算一半的建筑面积有哪些？1) 不封闭阳台按其水平投影面积的一半计算。2) 室内有楼梯并设室外楼梯的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。16、 什么是公用建筑面积？电梯井、楼梯间、垃圾道、普通电讯主、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室、以及其它功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙) 水平投影面积的一半。17、 公用建筑面积分摊原则？按栋分摊，原则上是谁用谁分摊。如有面积分割的文件或协议，应按其文件或协

6、议分摊计算；如无分割文件或协议，按规定的公用面积分摊原则进行分摊计算。18、 公用分摊面积包括什么？共用建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。注：用于营业性可售可租的公共设施则不能用于分摊。19、 什么是合同约定面积？商品房的建筑面积未经具有房产测绘资格单位实施测绘，或虽经具有房产测绘资格单位实施测绘，但未经房地产行政主管部门审核通过，而临时由合同暂时约定的面积。20、 什么是产权登记面积？商品房的建筑面积已经由具有房产测绘资格单位实施测绘，测绘结果已经行政主管

7、部门审核通过的，登记在房屋产权证上的面积。21、 什么是面积误差比？在什么范围内双方不退不补？根据商品房销售管理办法规定面积误差比=（产权登记面积合同约定面积）/合同约定面积X100%当面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。如合同另有约定的，依据合同。22、 面积误差在什么范围内双方多退少补？1) 面积误差比在0% 3%之间双方多退少补2) 面积误差比绝对值超过3%的，买受人有权选择退房。买受人选择退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并付给利息。买受人选择不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）的部分房价款由

8、买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积积差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同，应当签署补充协议。以上是商品房销售管理办法规定如合同另有约定的，依据合同。23、 什么是层高？房屋的下层地板面或楼板面到上层楼板面的高度。24、 什么是净高？房屋的层高减去房屋的楼板厚度就是房屋净高。25、 什么是玄关？其意义？指房屋进门和客厅之间的缓冲地带。玄关能够起到避免一进门就将房间一览无余的情况。26、 什么是隔断？指分割室内空间的不到顶的

9、半截立梁。27、 什么是过道和走廊？过道指住宅套内使用的交通空间；走廊指住宅套外使用的交通空间。28、 什么是阳台？其分类？供居住者进行室外活动的有顶层空间。分为凹、凸阳台。29、 什么是露台？是否计算面积？供居住者进行室外活动的无顶层空间，不计算面积。30、 什么是地下室？房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高1/2的空间。分为全地下室和半地下室。31、 什么是混凝土？主要是由水泥、普通碎石、砂和水配置而成的混凝土。32、 什么是砖混结构？建筑物的墙、柱用砖砌筑，梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋混凝土制作，成为砖钢筋混凝土结构。这种结构多用于层数不多（六层以下）的民用建筑及小型工业厂房，是目前

10、广泛采用的一种结构形式。33、 什么是现浇钢筋混凝土框架结构？建筑物的梁、柱、楼板、基础全部用钢筋混凝土制作。（将混凝土浇注在钢筋之上）梁、楼板、柱、基础组成一个承重的框架，因此也称框架结构。墙只起围护作用，用砖砌筑。此结构用于高层或大跨度房屋建筑中。34、 什么是底框架结构？指建筑的底部一层或二层是框架结构，上层是砖混结构；吸取了框架和砖混的优点。35、 什么是框架剪力墙结构？剪力墙是承受垂直及水平力设计的墙体，起承重的主力，改间隔时不能打墙及随意开洞。以免破坏剪力墙的整体性。36、 什么是建筑朝向？建筑物主要立面和主要功能房面对的的方向成为建筑朝向。良好的朝向可以保证大量的阳光通过窗户直射

11、入室外，改善住宅室内环境，对居住者的身心非常有利。传统观念上， 以南北朝向为正，东西朝向为偏，朝南的房间为正房，是位尊的表示。通常认为，住宅朝向以的正南最佳，东西次之，朝北最次。37、 什么是建筑间距？两栋建筑外墙之间的水平距离38、 什么是标高？ 指底层地面的标准高度。39、 建筑墙体的分类？按其在平面中的位置可分为内墙和外墙。凡位于房屋四周的墙称为外墙，其中位于房屋两端的墙称为山墙。凡位于房屋内部的墙称为内墙。外墙主要起围护作用，内墙主要分隔房间作用。按其受力情况可分为：承重墙和非承重墙。直接承受上部传来荷载的墙称为承重墙，而不承受外荷载的墙称为非承重墙。40、 建筑高度分类？建筑物可根据

12、其楼层数量分为以下几类1) 低层：2层及2层以下2) 多层：2层以上，8层以下3) 小高层：8层以上，16层以下4) 高层：16层以上，24层以下5) 超高层：24层以上41、 取得商品房预售的条件？房地产开发商首先要取得一定的开发资质，对项目进行立项后，通过取得建筑用地规划许可证后，交纳土地出让金，签订国有土地出让合同，取得国有土地使用证，根据项目经济指标，进行项目的规划设计，对项目设计进行报建，并取得建筑工程规划许可证后，进行施工报建，并取得建筑工程施工许可证，在房屋建至规定的进度（多层项目建至封顶、高层项目要求为主体结构的2/3，别墅项目建至封顶）时便可办理商品房预售许可证，取得商品房预

13、售资格。42、 什么是三书一表？交楼条件：1）交楼通知书 2）商品房质量保证书 3）商品房使用说明书 4）竣工验收备案表43、 什么是按揭？消费者在购买大宗商品（如房产等）时，通过与银行签订抵押贷款合同，消费者提供抵押物，由银行提供贷款，消费者按合同还款方式（一般为每月付款）偿还银行本金和利息的方式。44、 银行贷款，有几种还款方式？其区别？目前常用还款方式？有等额本金还款法和等额本息还款法。其中等额本金还款法是将本金每月等额偿还，然后根据剩余本金计算利息，所以初期由于本金较多，将支付较多的利息，从而使还款额在初期较多，而在随后的时间每月递减，这种方式的好处是，由于在初期偿还较大款项而减少利息

14、的支出，比较适合还款能力较强的家庭。等额本息还款法是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)，这样由于每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。常用还款方式是等额本息还款法。45、 等额本息还款法的计算方式？贷款总利息的计算？根据等额本息还款法，向银行贷款N万元，就用N乘其贷款年限对应的月还款额，得出每月连本带息还款额。贷款总利息每月连本带息还款额贷款年数首付款房屋总价46、 什么是专项维修资金？收取标准？根据财政部、建设部住宅专项维修资金管理办法(中华人民共和国建设部和国财政部令第165号文)规定：业主须交纳专项维修资金；物

15、业专项维修资金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。维修47、 安装电话，接通宽带网、光纤、管道煤气的费用是多少？电费、水费各是多少？以上所有费用皆为政府定价。其价格的控制权在于政府物价部门，其价格的确定及调整变动主要由政府有关部门规定。对以上有关费用的收取，物业公司仅按照政府规定，依照法规按原价代收代缴。三、物业管理（一） 物业收费类1、 从什么时间开始计收业主的物业管理费？按约定日期办理收楼手续的，从办理收楼手续之日起开始计算；未按收楼手续约定日期拖延收楼手续的，以开发商发给业主的“收楼通知书”上标明的交房时间的次月开始计收物业管理费，另，从遗漏工程整改完成之日起计收管理费，具体以各项目的实际操作为准（请根据项目实际情况补充）。2、 以什么面积收取业主的物业管理费？房产证未办理以前,以商品房买卖合同上的销售面积为准；房产证办理以后，以实测后的建筑面积收取物业管理费。