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1、2013年房地产投融资业务总体操作原则 一、总体原则1.交易对手分级：交易对手分为特大型、超大型、大型、中型和小型，不同级别的交易对手，总合作额度、项目选择标准、推荐合作模式不同。2.不同交易对手合作项目标准：（1）特大型、超大型：在确定的授信额度范围内，单个项目合作规模在实际资金需求外进行适度放大，与其进行5个及以上项目合作，项目标准无硬性要求。（2）大型：在确定的授信额度范围内，根据实际资金需求，与其进行3个及以上项目合作，项目的关键指标不低于集团平均标准，住宅项目应位于一二线城市或购房需求以刚性为主的三线城市，商业项目应位于一二线城市。（3）中型：项目应位于一二线城市，楼面地价应显著低于
2、周边项目（项目单方毛利不低于实际楼面价），物业类型以住宅为主，若主要物业为商业，则项目需处于一二线城市的核心地段或核心商圈。（4）小型：项目应位于一二线城市，楼面地价应显著低于周边项目（项目单方毛利的80%不低于实际楼面价）或项目出现时点性资金缺口（项目主体已呈现，需补缴土地出让金等，信托资金进入后短期内可实现销售回款）。对于中小型开发商，单笔合作额度低于3亿元的项目不建议操作。3.交易结构在合规的基础上，对于特大型、超大型、大型的开发商，鼓励采取“保本+分红”的基金型交易结构，该类交易结构应具有以下特征：信托项目能与交易对手实现真实的收益分成，投资收益率具有明显的浮动性，浮动区间、水平可以进
3、行预期或测算。与浮动收益相联系的核算指标的设定应当具备线性特征并具有充分合理性，投资者对于浮动收益的实现具有较强的期待可能性。所有的交易结构中应设置开放期，通过信托计划层面的结构设计缓解流动性。4.合作模式（1）特大型、超大型、大型：在合规基础上，合作模式灵活选择。对于固定收益类业务中上市公司的股权占比要求，可采取“股+债”的模式。在与大型开发商的合作过程中，项目资金严禁挪用。特大型、超大型开发商的后续管理一事一议。（2）中型：在交易结构中，我司应为大股东，项目资金严禁挪用。（3）小型：我司应为公司唯一股东，对项目公司实现完全控制，更换法人为我司人员法人，公章、印鉴由我司掌控。5.公司收入标准
4、固定收益类保本+分红固定部分综合收益特大型不低于3%不低于1.5%不低于3%超大型不低于2%不低于4%大型不低于2%不低于5%中型不低于6%不低于4%不低于8%小型不低于10%一事一议注：风险管理部根据项目实质风险水平可进行2%以内的收益率要求调整。二、城市选择标准对于特大型、超大型开发商，项目所处城市无硬性要求；对于大型开发商，住宅项目区位可扩展至以刚性需求为主的三线城市；对于中小型开发商，项目须位于一二线城市。详细城市分级情况见附件。注：大型开发商适用的三线城市应为城市清单中的推荐类评分在80分以上的地级市（不含盐城、廊坊、鞍山、抚顺），对于中小型开发商，二线城市中不包含东北地区的城市、包
5、头、青岛、兰州、温州。三、交易对手选择标准企业类型资产总额上年营业收入特大型=800亿=400亿超大型=500亿=200亿大型=200亿=100亿中型=80亿=30亿小型不符合以上标准的企业特大型、超大型、大型房地产业务实施名单制管理，若非名单内开发商符合上述条件者，需一事一议，是否可确认为大型以上开发商须经风险管理部确认。大型规模以上开发商清单详见附件.注：1.上述数字应以审计报告数字并经风险管理部确认为准。对于国有控股的房地产开发商或上市公司或与我司有过既往合作经营且合作记录良好，上述标准可适当放松。浙江地区开发商不鼓励与其合作。2.大型规模以上开发商清单及额度风险管理部将根据市场信息和公
6、开数据及时更新。3.固定收益类业务小型开发商准入标准为上年收入10亿以上，投资类业务（含“保本+分红”）无此下线设置。四、尽职调查中型开发商在尽职调查过程中，除对项目公司及项目层面进行必要充分的尽职调查外，若交易对手为集团化运作公司，应加强对其集团整体经营和财务情况分析。小型开发商应着重说明股东实际投入情况和资金来源情况。五、交易对手授信额度对于特大型、超大型企业和大型企业采用综合授信，授信原则如下：（1）对于净债务率70%的企业，总授信额度=净债务*15%；（2）对于净债务率70%的企业，总授信额度=净资产*10%。注：净债务=短期借款+一年内到期的长期负债+长期借款+应付债券-货币资金。注
7、：授信额度暂按2012年下发的额度执行，待上市公司年报公布后再行更新并通知。五、项目选择标准以去化速度快的住宅为主，可适当开展商业类项目1.住宅标准特大型、超大型无硬性标准大型项目关键指标不低于集团平均水平中型楼面地价应显著低于周边项目（项目单方毛利不低于实际楼面价）小型楼面地价应显著低于周边项目（项目单方毛利的80%不低于实际楼面价）或时点性资金需求（信托进入后短期可实现资金回流）2.商业商业类项目鼓励开展建筑面积约40-50万平米、具有高去化的住宅、办公楼、小商业（零售为主）、具有鲜明的体验式消费特点的购物中心等多层次物业的商业综合体，该种商业综合体商业部分（非住宅）应占建筑面积的50%以上，不鼓励酒店或中型商业（4万平米左右）为主的商业类项目。标准特大型、超大型无硬性标准大型项目位于一二线城市中型商业运作经验丰富，项目位于一二线城市的核心地段或核心商圈，楼面地价标准同住宅小型商业运作经验极其丰富，项目位于一二线城市的核心地段或核心商圈，楼面地价标准同住宅六、项目发行积极拓展保险资金等低成本资金来源渠道，控制资金募集成本的同时，提高我司报酬水平。附件：大型规模以上开发商及城市分级
