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1、 金昌大厦全程策划报告金昌大厦项目全程策划报告前 言对现代房地地产企业业而言，一一个合理理、经济济的战略略框架远远比掌握握一种技技能来得得更为重重要。所所谓合理理，指的的是企业业战略框框架合乎乎企业的的实际情情况；所所谓经济济，是指指企业战战略框架架的搭建建能够使使有限的的企业资资源得到到最大程程度的发发挥。本次报告将将站在市市场发展展的高度度，立足足于企业业现有优优势资源源，通过过深度市市场调研研挖掘出出市场的的真实需需求和空空白点；通过概概念、资资源的整整合，打打造出实实用、创创新、适适度超前前的优质质产品；通过战战略、战战术的设设计，达达到企业业和项目目形象品品牌的树树立以及及产品营营销
2、的强强力执行行；通过过开发过过程中每每个环节节的资源源整合、挖挖潜，搭搭建企业业和项目目的核心心竞争力力体系，实实现个性性化、差差异化竞竞争，从从而超越越市场竞竞争。一.市场调调研1. 宏观市场分分析1.1 220066年淄博博国民经经济和社社会发展展规划2006年年淄博国国民经济济和社会会发展计计划主要要是：以增强强城市综综合实力力为中心心，提高城城乡居民民生活水水平为出出发点，以制度度创新和和技术创创新为动动力，深化改改革，扩大开开放，加快结结构调整整，大力培培养新的的经济增增长点，进一步步增强投投资出口口消费三三大需求求的拉动动力，努力提提高经济济运行质质量和效效益，促进国国民经济济快速
3、健健康发展展和社会会全面进进步。1.2 220066年的主主要预期期目标为为 地区生产总总值年均均增长112%以以上 地方财政收收入年均均增长116%以以上 固定资产投投资年均均增长115%以以上 社会消费品品零售总总额年均均增长115%左左右 万元GDPP综合能能耗降低低20%以上 人口自然增增长率控控制在55以内 城镇登记失失业率控控制在44%以内内 城市居民人人均可支支配收入入和农民民人均纯纯收入年年均分别别增长110%和和8%以以上1.3淄博博宏观经经济运行行状况及及环境分分析1.3.11全市经经济稳步步增长创创造了房房地产发发展的良良好氛围围2005年年淄博国国民经济济运行态态势良好
4、好，投资消消费和出出口三大大需求拉拉动了全全市经济济稳步增增长，主要表表现为:国民经经济保持持稳步增增长，工业经经济效益益有所好好转，产销率率回升，投资增增速较快快，市场销销售平稳稳，出口保保持增长长，实际利利用外资资实现增增长，财政收收支增速速加快，金融形形势稳定定，居民收收入继续续增加等等等。总体来看，淄博市市经济发发展态势势是健康康向上的的，但仍然存存在一些些不容忽忽视的矛矛盾和问问题，突突出表现现在：经济增增长方式式依然较较为粗放放，经济济社会发发展与资资源环境境的矛盾盾仍显突突出，就就业压力力有所加加大，社社会保障障体系尚尚待进一一步完善善，解决决三农农问题题、城乡乡统筹和和区域协协
5、调发展展任重道道远。1.3.22城市居居民收入入增加及及消费增增长活跃跃将促进进本市房房地产发发展居住类消费费保持较较快增长长全年房房地产企企业住宅宅投资达达51.10亿亿元，增长335.11%；竣工住住宅面积积1611.099万平方方米，增长33.4%；商品品房销售售额399.666亿元，增增长233.1%，其中中销售给给个人的的住宅销销售额为为35.82亿亿元，增增长322%。消费增长不不会显著著回落在收入价格格供给等等因素的的支持下下，预计消消费增长长不会显显著回落落，增长率率与去年年大体持持平。未来促促使消费费稳定增增长的因因素，一是城城镇居民民收入将将进一步步增加，预计全全年城镇镇居
6、民可可支配收收入增幅幅将在百百分之八八以上；二是假假日消费费将保持持快速增增长；三是新新型业态态的涌现现和原有有业态的的部分升升级，促进消消费增长长；四是以以房地产产业为轴轴心带动动消费市市场繁荣荣的产业业消费继继续平稳稳增长，将带动动一批相相关产业业消费品品的增长长。1.3.33城市规规划建设设力度促促进了房房地产投投资开发发淄博市政府府全面完完成城市市总体规规划修编编，完善善新城区区各项专专项规划划和老城城区改造造规划，搞搞好柳泉泉路北延延段、胶胶王路淄淄博段控控制性规规划。全全面完成成新城区区“两纵纵四横”六六条骨干干道路建建设及绿绿化，新新建西十十三路等等等道路工工程。随着市政府府投资
7、工工作力度度的加大大,投资资总量的的增长，投资结结构的进进一步调调整，全市完完成固定定资产投投资、基本建建设投资资、房地产产开发投投资实现现了继续续快速增增长，同期增增长均达达二成以以上。1.4淄博博城市建建设及总总体规划划分析1.4.11淄博城城市概况况及城市市发展淄博是中国国环渤海海地区一一座风格格独特的的工业城城市，是是国务院院批准的的山东半半岛沿海海开放城城市，是是著名的的“陶瓷之之都”、“丝绸之之乡”、“石化之之城”。淄博位于山山东半岛岛中部，是是山东省省重要的的交通枢枢纽城市市。济（南南）青（岛岛）高速速公路横横贯全市市东西，滨滨（州）莱莱（芜）高高速公路路横贯全全市南北北，市中中
8、心张店店区距济济南国际际机场仅仅70公公里。淄淄博城市市布局独独特，呈呈梅花状状分布。总总面积559388平方公公里，总总人口4413.14万万人，其其中张店店中心城城区922.355万人，共共分为：张店、博博山、淄淄川、周周村、临临淄五个个区和桓桓台、高高青、沂沂源三个个县。东东西南北北四个城城区距中中心城区区分别为为20公公里左右右，形成成城市组组群。改革开放以以来，淄淄博综合合实力不不断增长长。自119922年始，淄淄博连续续进入中中国综合合实力550强行行列；119966年1月月20日日被命名名为国家家卫生城城市，建建成区绿绿化覆盖盖率达337%；20003年淄淄博GDDP为11006
9、6亿元人人民币，城城镇居民民人均可可支配收收入87720元元，农民民人均纯纯收入339022元，年年未储蓄蓄存款余余额8224.226亿元元。城乡乡居民居居住条件件分别达达到122.366平方米米和30.33平平方米。1.4.22淄博未未来城市市规划拟建中的淄淄博新区区占地面面积966.3平平方公里里，可容容纳500万人居居住，辐辐射至周周村区、张张店区、桓桓台县部部分区域域，规模模宏伟、功功能完善善、环境境优美，是是集政治治、文化化、经济济、商业业、教育育、体育育为一体体的现代代化城市市新区，也也是鲁中中地区的的标志性性新区。其目标是实现与中心城区错位发展和功能互补，为淄博发展成新兴中心城市
10、创造基础条件。淄博得天独独厚的地地理区位位优势和和开放城城市的投投资环境境优势，已已成为山山东地区区海内外外客商进进行投资资合作最最富有吸吸引力的的城市之之一。房房地产市市场发展展强劲，城城乡建设设、招商商引资力力度的加加大，使使淄博的的建设一一天比一一天更加加美好。2区域市市场分析析2.1淄博博房地产产市场综综述淄博近几年年房地产产市场变变化明显显，尤其其是从220011年开始始，固定定资产投投资逐步步增加，各各种先进进理念开开始陆续续引进，市市场上所所提供的的产品类类型日益益丰富，产产品总体体品质得得到提升升。20003年年至今是淄淄博房地地产发展展最快的的一段时时期，住住宅、商商铺、写写
11、字楼无无论从市市场供应应量还是是从投广广频次都都堪称淄淄博历史史之最，概概念炒作作、营销销方式与与以前相相比都有有较大突突破，群群聚效应应、规模模效应凸凸显。消消费者购购房更趋趋理性，对对于楼盘盘的品质质、规模模、配套套、园林林规划以以及开发发商实力力也更加加关注，整整个市场场在向着着更加成成熟的方方向发展展。近年年来淄博博市的现现代化建建设取得得了很大大成就，国国民经济济快速发发展，综综合实力力显著增增强，对对外开放放步伐加加快，人人民生活活水平有有了明显显的提高高，经济济发展态态势良好好。2.2 淄淄博房地地产市场场主要特特点2.2.11投资总总量为历历史最高高水平，但但增幅回回落较快快2
12、005年年全市房房地产开开发投资资完成777.33亿元，同同比增长长35.3%。虽虽然这一一数据在在绝对量量上已达达到了有有史以来来房地产产开发投投资的最最高点，但但增幅在在“十五五”期间间是最低低的，分分比20001年年、20002年年、20003年年和20004年年低133.2、556.88、7.5和221.99个百分分点。2.2.22商业营营业用房房投资快快于住宅宅增长，住住宅投资资仍占主主导地位位2005年年商业营营业用房房投资增增长最快快,完成成投资112.11亿元，同同比增长长37.9%,占全部部投资的的15.6%；住宅投投资完成成50.5亿元元,同比比增长333.66%,占占全部
13、投投资的665.33%；办办公楼完完成投资资2.77亿元，同同比增长长8.00%,占占全部投投资的33.5%。从投投资额和和所占比比重中可可以看出出，住宅宅投资仍仍然占据房地产产开发投投资的主主导地位位。2.2.33各种登登记注册册类型的的企业加加入了房房地产开开发的行行列，所所有制结结构呈现现多元化化随着房地产产业的发发展，淄淄博市房房地产开开发企业业的所有有制结构构日益多多元化。私私营企业业投资增增长最快快。截至至20005年底底，全市市国有企企业共完完成投资资0.77亿元，同同比下降降65.0%；集体企企业完成成0.88亿元，同同比下降降52.9%；私营企企业完成成28.7亿元元，同比比
14、增长888.88%；港港澳台投投资2.1亿元元，同比比增长447.00%；外外商投资资0.77亿元，同同比下降降10.0%。2.2.44到位资资金良好好，国内内贷款增增长最快快作为资金密密集型的的产业，资资金一直直是开发发企业的的命脉。长长期以来来，全市市房地产产开发投投资的资资金主要要来源于于国内贷贷款、自自筹资金金和定金金及预收收款。220055年全市市房地产产开发企企业共到到位资金金99.6亿元元，同比比增长444.11%。其其中国内内贷款113.77亿元，同同比增长长44.2%，占占全部资资金的113.88%；自自筹资金金31.5亿元元，同比比增长224.00%，占占全部资资金的331
15、.66%；定定金及预预收款229.22亿元，同同比增长长35.0%，占占全部资资金的229.33%。2.2.55商品房房价格不不断攀升升的势头头得到抑抑制，房房价涨幅幅回落近几年来，淄淄博市房房地产市市场在持持续快速速发展的的过程中中，价格格也上涨涨过快。自自20005年以以来，随随着各项项宏观调调控措施施的落实实到位，市市场行为为不断得得以规范范，供需需关系不不断趋于于合理，商商品房价价格虽然然有所波波动，但但从总体体上看涨涨势减缓缓。20005年年全市商商品房平平均价格格增幅为为10.1%，与与20004年相相比，回回落2.9个百百分点。2.3本案案所在板板块张店区区市场分分析2.3.11张店区区房地产产市场简简介张店区是淄淄博市的的中心城城区，是是淄博政政治、商商业、科科技、文文化、娱娱乐的核核心区。在淄博的房地产投资领域，张店区一直牢牢占据重心地位。从2006年一季度房地产市场数据对比中证明，张店区作为中心城区其核心地位牢不可破。各区县完成成投资及及所占比比重区县中心城区淄川区博山区周村区临淄区桓台县沂源县高青县完成投资（亿元）14.2663.042.580.611.921.700.470.15所占比重（%）57.66612.29910.4332
